Взыскание задатка по предварительному договору судебная практика

Задаток и аванс – это предварительные платежи по соглашению. Хотя их нередко путают, к ним применяются разные правила. К примеру, задаток становится «штрафом», если договор не подписан по вине одной из сторон.

Нужно ли его возвращать, если ни одна из сторон не предложила заключить сделку, решал Верховный суд в одном из недавних дел. Юристы прокомментировали его определение и дали советы, как выбрать вид платежа и правильно его оформить.

Григорий Крынин* подал иск, в котором потребовал от Марины Кожевниковой* вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012 по расписке с условием заключить договор в 2013-м.

Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м Крынин и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток.

Первая инстанция решила, что это был аванс, но его все равно надо вернуть, потому что договор купли-продажи дома не заключался.

Краснодарский краевой суд вынес другое решение. Он поправил нижестоящую инстанцию и уточнил, что 50 000 руб. – задаток, а не аванс, потому что именно так указано в расписке.

Тем не менее апелляция решила, что Крынин не имеет права требовать эту сумму. Она рассудила, что главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается.

Это как раз тот случай, решила тройка судей под председательством Ирины Комбаровой. Крынин не предлагал Кожевниковой подписать соглашение на дом и участок. Он не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась.

«Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено», – говорится в определении по делу № 33-28207/17. С таким обоснованием вторая инстанция отказала Крынину в иске.

Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать. Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова.

При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»).

Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).

Суды часто считают, что покупатель должен направлять оферту, то есть совершать активные действия по заключению договора, комментирует партнер Содружества земельных юристов Юлия Бузанова. Но, по ее словам, закон не предусматривает такой обязанности, тем более это не влечет негативных финансовых последствий. По всей видимости, в расписке тоже не говорилось, кто должен активно добиваться заключения договора, продолжает Олеся Спиричева из АБ Бородин и партнеры .

По мнению адвоката, это и привело Верховный суд к выводу, что никто «не виноват» в неисполнении предварительного договора.

Аванс или задаток – что выбрать

Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате имущества, делится Валерий Божок из ALT Litigation . Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию, делится Божок.

Если вы уверены, что сделка состоится в оговоренный срок, Бузанова советует выбрать аванс. Если сомнения есть – она рекомендует задаток: он может компенсировать период ожидания и риск отказа.

Задаток придает некоторую уверенность в том, что у сторон серьезные намерения. Но это скорее финансовая, чем юридическая гарантия: продавец может продать дом кому-то еще, а вам будет должен лишь двойную сумму задатка.

В судебной практике нередко встречаются споры о квалификации платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя полностью рассеять сомнения в том, что спорная сумма является задатком, суды считают ее авансом. В подобных вопросах они обычно придерживаются формального подхода, делится Юлия Усачева из КИАП .

«Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, его все равно расценят как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме», – предупреждает Усачева.

Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный, рассказывает Спиричева. Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает адвокат.

Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

• Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
• Статья 381.1. Обеспечительный платеж

Комментарий к ст. 381 ГК РФ

1. При прекращении обеспеченного задатком обязательства задаток подлежит возврату. Обеспечительное действие задатка не наступает.

Под прекращением обязательства по соглашению сторон в смысле п. 1 комментируемой статьи следует понимать не только случаи заключения соглашения о прекращении договорного отношения (п. 1 ст.

450 ГК), но и другие договорные способы прекращения обязательства, а именно: предоставление вместо исполнения (ст. 409 ГК), новацию (ст. 414 ГК), прощение долга (ст.

415 ГК). Стороны могут договориться об оставлении суммы задатка у задаткополучателя полностью или в части.

2. В абз. 1 п.

2 комментируемой статьи раскрывается обеспечительная функция задатка. Поскольку она связана с имущественными потерями для нарушившей обязательство стороны, можно говорить о штрафном действии задатка. Для наступления штрафного действия требуется фактический состав, включающий в себя три элемента: 1) выдачу задатка; 2) заключение соглашения о задатке; 3) неисполнение обеспеченного задатком обязательства.

Требование о возврате суммы задатка в двойном размере (в части, превышающей размер выданного задатка) сходно по своей правовой природе с притязанием на неустойку. Поэтому суд, применяя по аналогии ст. 333 ГК, может уменьшить взыскиваемую сумму в части, которая превышает размер выданного задатка (например, когда сумма задатка составляет 80% суммы договора, а сумма задатка в двойном размере — 160%).

Предписания абз. 1 п. 2 ст.

381 являются диспозитивными. Поэтому стороны могут связать штрафное действие задатка с ненадлежащим исполнением основного обязательства, а также изменить штрафное действие задатка (например, оговорить, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства задаткополучателем последний возвращает задаток в ином, нежели предусмотренном законом, размере). Кроме того, они могут заключить соглашение об одностороннем задатке, т.е.

задатке, который обеспечивает обязательство лишь одной стороны.

3. Из абз. 2 п.

2 комментируемой статьи следует, что задаток, если иное не оговорено сторонами, выполняет еще и компенсационную функцию — он засчитывается в счет возмещения убытков. При нарушении обязательства задаткополучателем убытки задаткодателя компенсирует лишь штрафная часть возвращаемой суммы, т.е. превышающая сумму выданного ранее задатка.

Возврат задатка по предварительному договору купли-продажи

При несостоявшейся сделке, пожалуй, самой болезненной процедурой становится возврат задатка по договору. Причем неприятной она может быть и для покупателя, и для продавца. Богатая судебная практика, споры в этой сфере весьма неоднозначные и противоречивые.

Разберемся, можно ли вернуть задаток по предварительному договору купли-продажи, если сделка не состоялась.

Задаток: понятие, особенности, отличие от аванса

Особенности применения задатка регулируются Гражданским кодексом РФ. Закон определяет его как предварительный платеж в денежной форме, который передается покупателем продавцу и гарантирует, что первый не уклонится от будущей сделки. Задаток применяется в тех ситуациях, когда составляется предварительное соглашение, а заключение основного договора по каким-то причинам невозможно.

Важно! Расписка и соглашение о задатке – дополнение предварительного договора. Если они составлены неправильно возврат денег будет затруднительным. Стоит пригласить юриста уже на этапе составления допсоглашения или расписки.

Неграмотное оформление документов снижает вероятность возврата в будущем. Мы много работает с клиентами с подобной проблемой. Часто в соглашении плохо описывается предмет (например, есть площадь, адрес, но нет кадастрового номера), не проставляются дата заключения основного договора и т.д.

В этой ситуации сторонам становится сложнее реализовать свои права.

Цель передачи денег подтвердить серьезность намерений и готовность подписать основной договор. Задаток дает уверенность обеим сторонам: покупатель уверен, что продавец не будет искать другого покупателя, а продавец знает, что продажа состоится.

Другие особенности этого инструмента:

• Всегда имеет денежную форму.
• Передача денег оформляется в письменной форме – в виде соглашения или в виде расписки. На заметку! К обоим документам предъявляются требования. И в расписке, и в договоре обязательно должно быть указано слово «задаток», также отражены информация о сторонах предварительной сделки, сумме задатка, предмете соглашения. Можно не заверять документ у нотариуса. Если расписка оформлена юридически грамотно, то в споре между сторонами она будет иметь большой вес.
• Инструмент используется преимущественно в сделках с недвижимостью, транспортными средствами.
• Размер задатка не установлен законодательно. Его определяют стороны сделки. Важно, чтобы в этом вопросе они пришли к согласию, иначе будет считаться, что договор не заключен на законных основаниях.
• Задаток идет в счет стоимости предмета сделки.

Важно! Передача задатка – не 100%-я гарантия того, что договор будет заключен. Нередко или продавец, или покупатель отказывается от сделки. В этой ситуации они несут материальную ответственность. Она заключается в следующем: покупатель не получает обратно переданные деньги, а продавец в отдельных ситуациях должен вернуть задаток в двойном размере.

Не путайте понятия «аванс» и «задаток»

Сразу отметим, что особенности передачи и получения аванса не регулируются российскими законами. В законодательстве вообще нет такого понятия, но на практике это инструмент применяется часто.

У аванса и задатка есть общие черты. Они оба являются предварительным платежом, передаются в счет будущей оплаты, подтверждают намерение пойти на сделку. Отличие между двумя инструментами в том, что аванс не выполняет обеспечительную функцию, то есть она не обеспечивает исполнение условий предварительного и основного договора.

Если сторона внесла авансовый платеж, то это его не обязывает идти на сделку. Если сделка не состоится, аванс будет возвращен и для этого нет никаких ограничений.

Можно ли вернуть задаток? Как это сделать юридически грамотно?

Законом предусмотрен возврат задатка по предварительному договору. Процедура регулируется статьей 381 Гражданского кодекса РФ.

Случаи возврата

В нем прописаны следующие варианты возврата/невозврата:

• Возврат задатка полностью (в 100%-ом размере), если стороны приняли обоюдное решение не совершать сделку или сделка не состоялась из-за форс-мажорных обстоятельств. «Форс-мажором» признаются те события, которые произошли помимо воли сторон, например, разрушение предмета сделки от стихийного бедствия.
• Возврат задатка в 200%-ом размере, если продавец (лицо, которое взяло задаток) отказался от заключения договора или хочет в одностороннем порядке поменять условия.
• Невозврат денежных средств, если сделка сорвана покупателем.
• Возврат задатка, сели не выполняются условий договора.

Перечислим все основания для отказа от сделки и возврата задатка:

• Продавец затягивает сделку и не объясняет причины этого.
• При покупке в ипотеку независимая оценка показала завышенную оценку (выше, чем в предварительном договоре).
• Жилье стало непригодным из-за залива, пожара и т.д.
• На недвижимость наложили арест.
• Покупатель установил, что продавец представил ложные сведения или хочет реализовать мошенническую схему и т.д.
• Объявился наследник на недвижимость.

Спор между сторонами несостоявшейся сделки возникает в тот момент, когда контрагент отказывается возвращать задаток. Мирным путем эта проблема не решается. Как правило, не помогают уговоры, проявления дипломатичности и даже обращение в полицию.

Единственный легитимный способ сделать возврат задатка по предварительному договору купли-продажи – обратиться в суд.

Важно! Успех в суде зависит от того, насколько грамотно была оформлена передача задатка. Крайне важно, чтобы договор или расписка были составлены правильно. В противном случае суд определит денежные средства как аванса, а не задаток.

Для продавца это означает, что деньги будут возвращены, но не в двойном, а в одинарном размере. Чтобы исключить подобные неоднозначные и явно проигрышные ситуации, стоит получить консультацию юриста перед передачей задатка.

Как вернуть задаток через суд?

При обращении в суд важна грамотная подготовка. Ее цель – собрать больше документальных свидетельств того, что продавец поступает незаконно, не возвращая задаток.

Суд определяет правомерность действий ответчика и объективность оснований для возврата. Рассмотрим ситуацию. Истец (покупатель) подал исковое заявление с требованием вернуть задаток в двойном размере.

Задача суда – установить правомерность этих требований. Если у продавца были объективные причины для отказа от сделки (он заболел, получил травмы, нашелся наследник, наложен запрет на квартиру), задаток возвращается, но в одинарном размере. Если истец предоставить доказательства того, что продавец передумал продавать по необъективным причинам, то задаток возвращается в двойном размере.

Причины подобных необъективных причин: 1) продавец узнал, что нужно платить налог с продажи недвижимости и не хочет этого делать; 2) продал объект другому покупателю и т.д. Подобные ситуации явно нарушают интересы продавца. Он вправе требовать возврата денег.

При возврате денег необходимы следующие юридические стадии:

1. Направить уведомление другой стороне с целью предупреждения об обращении в суд.
2. Подготовить необходимые документы.
3. Составить исковое заявление и подать в суд общей юрисдикции по месту регистрации. Иск должен соответствовать ст.131-132 ГПК РФ. Заявление должно включать следующие блоки со сведениями: при каких обстоятельства оформлялись документы, какие меры были предприняты для мирного решения спора, ссылки на законы, какие требования предъявляются, какова сумма расходов. Ответчик обязан не только вернуть задаток, но и компенсировать расходы на услуги адвоката/юриста, уплату госпошлины и т.д.). Их необходимо указать.
4. Присутствовать на слушаниях и дождаться судебного решения.

Если каждый шаг сделан юридически грамотно и обдуманно, истец имеет 100% шансы вернуть задаток. Проигравшая сторона не только возвращает деньги, но и компенсирует истцу все его расходы.

Важная рекомендация для тех, кто в будущем планирует сделки

Малая часть граждан, между которыми не состоялась сделка, доходят до суда. Как правило, разногласия они решают мирным путем. Однако стороны не застрахованы от того, что сегодня контрагент говорит одно, а завтра скажет другое.

Наши юристы советуют: коль с вами произошла такая ситуация, составьте с другой стороной соглашение об отсутствии претензий друг к другу. Очень хорошо, если вы решите уничтожить ранее подписанные и уже неактуальные документы. Это защитит от соблазна начать разбирательство в будущем.

У лиц, которым предстоит передача задатка, появляется множество вопросов. Нужно ли заверять расписку у нотариуса? Какие сведения указывать в документе? Считается доказательством передачи задатка чек и сообщение «задаток» при переводе с карты на карту? и т.п. За ответами обращайтесь к опытным юристам по недвижимости, которые могут предоставить реальные кейсы успешных возвратов задатка.

Возврат двойного задатка: задаток возвращается или нет ?

Допустим Вы решили приобрести квартиру, подобрали через агентство недвижимости подходящий вариант и договорились о цене покупаемого объекта, но… у Вас пока нет денег, так как не продано еще Ваше жилье. Что делать в такой ситуации? Обычно граждане смело
заключают в подобных случаях предварительные договора купли-продажи квартиры, передают задаток за квартиру (как правило 100000 рублей) и занимаются продажей своего объекта, твердо уверенные в том, что продавец понравившейся квартиры теперь «на крючке»
задатка, и никуда не денется.

Уверенность такую придает норма закона, позволяющая в случае неисполнения договора по вине продавца – наказать его за такой опрометчивый шаг и вернуть с него задаток в двойном размере.

К сведению, в городе Ростове-на-Дону большой процент от оборота недвижимости составляют сделки обеспеченные предварительным договором и задатком по нему. Связано это, в том числе с тем, что у граждан всё еще по-прежнему на руках мало живых денег и
жилищные условия они, как правило, улучшают за счет продажи старого жилья и приобретения нового с соответствующей доплатой за его улучшение.

Однако, к сожалению, среди таких сделок есть небольшой процент несостоявшихся продаж по вине продавца – передумавшего и отказавшегося от продажи своего объекта. В этом случае возмущенный несостоявшийся покупатель обычно требует от обидчика двойную сумму задатка. Иногда это достигается путем переговоров, часто бывает что спор уходит в суд, где за дело берутся адвокаты обеих сторон и пытаются доказать правоту либо виновность той или иной стороны по сделке.

В судах города Ростова-на-Дону в последние годы участилось рассмотрение дел по возврату задатка по несостоявшейся сделке купли-продажи недвижимого имущества.

Интересным является то, что выигрывают такие судебные дела, как адвокаты продавца так и адвокаты истца. То есть судебная, адвокатская практика по этим видам споров весьма противоречива и не однозначна. Адвокат по гражданским делам Геннадий Ефремов сопроводил несколько десятков судебных споров по вопросу взыскания задатка по сделке купли-продажи квартиры.

Итак, покупая квартиру, дом или землю вы передаем продавцу часть денежной суммы. Переданная гарантированная сумма это задаток или все же аванс?

На этот злободневный вопрос не существует однозначных ответов ни среди ученых-цивилистов в области гражданского права, ни среди судов и судий, в том числе в Высшем Арбитражном суде РФ и Верховном суде РФ, которые год от года занимают при рассмотрении дел этой категории принципиально противоположные позиции.

• Высший Арбитражный суд РФ строго придерживается сложившегося традиционного представления о задатке как о способе обеспечения обязательства, который выполняет платежную, обеспечительную и удостоверительную функции. ВАС РФ постоянно в своих постановлениях отмечает, что задаток ни как не может выполнять в предварительном договоре платежных функций. И действительно — такой договор ни когда не предусматривает денежных обязательства двух сторон, а лишь накладывает обязательства на продавца и покупателя совершить определенные действия. Итак — задаток это аванс.
• Совершенно другую позицию внедряет в судебную практику Верховный суд РФ. Он указывает на то, что задаток может обеспечивать предварительным договор, так как этим способом обеспечивается эффективная защита интересов добросовестной стороны по предварительному договору тогда, когда другая сторона без оснований откажется от заключения основного договора. Так же этот суд считает, что платежная функция задатка заключается в том, что эта сумма зачисляется в счет платежей выполняемых по основному договору. Суд считает что платёж — это задаток но не аванс.

Если говорить простым языком, то получается что своими решениями арбитражные суды – суды для коммерсантов, строго исходят из буквы закона. Суды общей юрисдикции, то есть те, где судятся между собой граждане — защищают интересы добросовестной стороны по сделке, которая не несет ответственности в ее срыве. Однако с 2015 года такая судебная практика стала меняться и деньги, переданные в качестве задатка судами стали признаваться именно задатком.

Кроме того, в целом по стране судебная практика по делам, связанным с возвратом задатка даже в судах общей юрисдикции весьма разнообразна. В одних регионах районные, мировые, областные суды выносят свои решения с учетом рекомендаций ВАС РФ и взыскивают с ответчика задаток в двойном размере, в других – суды по своему усмотрению трактуют задаток как аванс и судебным решением возвращают его от продавца в одинарном размере.

Теперь давайте посмотрим на судебную практику нашего региона — Ростовской области. Что мы увидим? К сожалению, мы видим полный разнос мнений судий, которые в аналогичных случаях выносят диаметрально противоположные решения. К тому же, один и тот же районный суд может производить совершенно противоположные решения от разных его судий.

Что еще более тревожно – мнение апелляционной и кассационной инстанции.

В итоге получается, что в нашем регионе, суд не всегда защищает интересы добросовестного покупателя, решившего улучшить свои жилищные условия и обеспечившего сделку законной гарантией ее выполнения – задатком по сделке на покупку квартиры.

Иногда такая неразбериха с применением закона приводит к печальным результатам для граждан. Например, гражданин, принявший решение улучшить свои жилищные условия, подбирает новое жилье по приемлемой для себя цене, заключает предварительный договор и передает задаток за эту квартиру, обеспечивая исполнение обязательства в будущем. Обычно после этого покупатель ускоренно продает свое жилье, и, получив наличные, идет к продавцу обеспеченной задатком квартиры с уверенностью совершить сделку.

Так вот, за этот короткий промежуток времени, бывает и так, что продавец квартиры, даже получив задаток, продолжает искать более выгодных покупателей по более выгодной цене, и, найдя такого покупателя, отказывается от продажи квартиры покупателю, с которым заключен предварительный договор обеспеченный задатком.

А теперь представим, в какой ситуации оказывается человек, продавший свое жилье, как правило, по цене, которая, в совокупности с накопленными средствами для улучшения жилищных условий, являются «потолком» для покупки нового объекта. Такой человек вновь вынужден искать приемлемый для себя вариант жилого помещения, наблюдая, как тают его сбережения под натиском инфляции и арендуя квартиру для проживания себя и своей семьи.

Согласитесь – такое развитие событий для добросовестного участника сделки является весьма неблагоприятным развитием событий, и именно этот человек нуждается в судебной защите от недобросовестного продавца . И малой толикой компенсации его финансовых потерь является именно возврат задатка в двойном размере. Но точно ответить на вопрос — задаток возвращается или нет, суды пока не могут.

Задаток это или аванс в каждом случае определяется по разному.

В последнее время участились случаи, когда агентства недвижимости стали предлагать новую форму обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи — включение в такой договор упоминания о переданных денежных средствах в обеспечение сделки не как задатка, а как аванса, но с ответственностью в виде неустойки для стороны, которая откажется исполнить заключенный договор. Однако и в этом случае нет никаких гарантий, что нарушитель по сделке выплатит вам эту неустойку. Ведь суд может по ходатайству ответчика очень существенно уменьшить размер такой неустойки до смешных пределов.

PS: с прошлого года ситуация изменилась, и теперь задаток в подавляющем большинстве случаев можно оставлять себе при нарушении покупателем условий именно предварительного договора, либо, взыскать двойном размере, если нарушителем условий предварительного договора является продавец объекта недвижимого имущества.

О «формальности» применения задатка – как способа исполнения обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Поводом для написания настоящей статьи, явилось вчерашнее обращение ко мне за юридической помощью (консультацией и составлением искового заявления) гражданина, который сотрудничал с агентством недвижимости, по поводу сопровождения сделки купли-продажи квартиры.

Многие из нас сталкивались с агентствами недвижимости (лично, либо как знакомый юрист, адвокат, «контролировали» оформление документации сотрудниками риэлтерских агентств, по просьбе родственников, друзей, знакомых являющимися стороной сделки).

Нельзя не заметить, что сотрудники агентств недвижимости, очень часто и активно применяют – задаток, как способ исполнения обязательства по предварительному договору купли –продажи недвижимости, при этом как правило оформляются следующие документы:

— предварительный договор купли-продажи квартиры, с имеющимся в нем пункте о задатке;
— соглашение о задатке;
— расписка о получении денежных средств в качестве задатка.

И как правило, расчет между стороной сделки и агентством недвижимости за сопровождение сделки, происходит в тех же «временных рамках» что и передача задатка между сторонами.

Насколько юридически перспективно и оправдано оформление задатка по предварительному договору купли-продажи? Ведь весьма привлекают сторон соглашения, положения о задатке предусмотренные ст.380 ГК и 381 ГК РФ, а особенно ч.2 ст.381 ГК РФ: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка».

На практике совсем не все так однозначно…..

«По его вине, сорвалась сделка по купли-продажи квартиры, я ему заплатил задаток в сумме 100 000 тысяч рублей, теперь прошу Вас составить исковое заявление в суд о взыскании с него двойной суммы задатка, в размере 200 000 рублей»- говорит возмущенный Клиент, у меня на консультации. «Клиент хорошо запомнил внушенное ему право о двойной сумме задатка, однако о том, как доказать вину Стороны причастную к срыванию сделки, Клиенты как правило не думают, в связи с эмоциональным напряжением грядущих дней»- отмечаю я про себя.

Да и вину то доказывать не надо, если речь идет только о заключенном предварительном договоре купли-продажи.

Изучив документы, я убедился что да, в наличии только заключенный предварительный договор купли-продажи. После чего, ожидая очередной эмоциональный всплеск Клиента, говорю ему: « К сожалению вы не имеете право- на получение двойной суммы задатка, а свою предоплату, плюс судебные издержки, вы безусловно отсудите»- поясняю я Клиенту.

Судебная практика суха и безэмоциональна, как и закон в целом.

Я разъясняю Клиенту простым обывательским языком, то что указано мною ниже, и прописывается чуть ли ни в каждом третьем судебном решении по поводу взыскания задатка:
«Анализируя определение задатка, данное в статье 380 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что задаток выполняет три функции.

Во-первых, платежную — задаток передается «в счет причитающихся платежей». Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.

Во-вторых, доказательственную (удостоверительную) — задаток передается «в доказательство заключения договора». Эта функция обусловлена акцессорным (дополнительным) характером соглашения о задатке: если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке.

В-третьих, обеспечительную — задаток передается в обеспечение основного обязательства. Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответствен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка. Иными словами, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка.

Осознание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению.

Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и, соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.

Заключенное между истцом и ответчиком соглашение о задатке не может выполнить ни одной из перечисленных выше функций.

Платежная функция задатка не может быть выполнена, поскольку в соответствии с соглашением о задатке только в будущем истец должен заключить основной договор купли-продажи с другим физическим лицом, однако, основного договора купли-продажи между сторонами, еще не заключено». Иными словами, объясняю я Клиенту, по предварительному (консенсуальному) договору, в отсутствие основного договора (обязательства) нельзя заключить соглашение о задатке, а правовая природа указанного действия будет называться не задатком, а «авансом» или авансовым платежом.

После данной консультации, договариваюсь с Клиентом о составлении искового заявления и сообщаю, что исковое заявление будет называться не « о взыскании суммы задатка», а «о взыскании суммы неосновательного обогащения и судебных расходов».

На вопрос Клиента: «Почему тогда риэлторы, практикуют задаток как способ исполнения обязательства по предварительным договорам купли-продажи, если в суде это не работает?» Что можно было ответить ему? Хотя очевидно, что скорее всего эта процедура необходима для удобства взаиморасчетов между…… всеми участниками сделки)

Приобщаю к настоящей статье исковое заявление, где один Клиент все же настоял включить в исковое заявление в суд требование о взыскании двойной суммы задатка. Так как дело рассматривалось в другом городе и во избежание временных затрат (могло возникнуть требование суда об обосновании иска), я составил «двоякий» иск, в предмет которого включил и взыскание неосновательного обогащения и взыскание суммы задатка». Результат: Иск удовлетворен частично, неосновательное обогащение взыскано, в задатке отказано, Клиент вернула свои деньги и осталась довольна.