Предварительный договор купли продажи квартиры цена

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка) должен соответствовать ст. 429 ГК РФ, исходя из которой стороны обязуются заключить основной договор в отношении имущества, выполнить работу, оказать услугу на заранее определенных условиях. Для того, чтобы оформить предварительный предварительный договор купли-продажи квартиры (оплату задатка) в Москве, обращайтесь к специалистам портала Правио.

По доступной цене они оперативно помогут составить документ.

Оплата задатка при покупке квартиры: порядок подписания

Полномочия на проставление подписи в договор имеют только стороны будущей сделки и их представители.

ВАЖНО! В случае представления интересов необходимо внимательно проверять подлинность полномочий (порядок составления, срок действия, данные нотариуса). Для этого достаточно экземпляра доверенности и копии паспорта, или иного документа, удостоверяющего личность.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка) не относится к категории сложных, и многие распечатывают его при помощи типовых бланков или образцов заполнения. Во избежание неблагоприятных последствий при заполнении бланка, для надлежащего оформления все же лучше обратиться к специалистам портала Правио.

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство.

Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Нюансы оформления

Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.

В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.

Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.

Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.

Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.

Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.

Штрафы. В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток. Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.

Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний.

Этот момент актуален на вторичном рынке.

Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.

Риски

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд.

Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу.

Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре.

Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

• у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
• если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
• если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
• если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
• когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят. Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи.

Обращайтесь!

Зачем нужен предварительный договор, и какие ошибки допускают при его заключении

Этот инструмент очень популярен в сделках с недвижимостью и у риелторов. Но на самом деле у предварительного договора очень широкое применение. Его можно заключить перед любой сделкой. Неважно покупаете машину, акции или даже сдаёте в аренду недвижимость.

Юристы регулярно сталкиваюсь с предварительным договором, причём с предварительным договором уже заключёнными, и часто видят в них ошибки. Иногда эти ошибки приводят к миллионам потерям. Далее кратко разберём, что такое предварительный договор, когда он нужен, когда не нужен, и какие ошибки допускаются при его заключении или исполнении.

В чём суть этого инструмента? Допустим, два лица собираются и подписывают договор о том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это договор купли-продажи квартиры. Если по основному договору купли-продажи покупатель должен был передать 7 000 000 рублей, а продавец должен был бы передать права на квартиру, то по предварительному договору покупатель и продавец, к примеру, до 31 декабря должны подписать такой договор купли-продажи.

В нём нет обязанности передать деньги, нет обязанности передать квартиру, есть обязанность до определённого момента подписать бумаги. Вот в этом суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

В нём обязательно прописываются, конечно, на каких условиях будет подписываться основной договор купли-продажи в будущем. Но на момент подписания предварительного договора, основного договора купли-продажи ещё нет, он только будет. Если же кто-то начнёт уклоняться от подписания основного договора, то есть исполнения обязанности по предварительному договору, допустим, продавец скажет: «я не буду продавать тебе квартиру, я передумал», то покупатель может в этом случае обратиться в суд и через суд заключить основной договор.

Как это будет юридически выглядеть? Судья выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. И с момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что продавец и покупатель подписали между собой договор. Это будет документом (основанием) для перехода права собственности на квартиру.

Продавцу фактически здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в этой ситуации пропишет суд. Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, но если чего-то в нём не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению.

Поэтому здесь сразу дадим рекомендацию, что если вы заключаете предварительный договор, то максимально подробно в нём прописывайте условия основного договора. Чем меньше пропишите условий, тем больше потом за вас будет додумывать судья.

Предварительный договор это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьёзность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто когда заключается предварительный договор, одна сторона даёт другой стороне задаток. Что такое задаток? Допустим, покупатель даёт продавцу 100 000 рублей в качестве задатка.

И если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то продавец оставляет задаток у себя. Это если покупатель уклонялся от заключения договора. Но если от заключения договора уклоняется продавец, то он должен вернуть покупателю этот задаток, например в двойном размере, то есть 200 000 рублей.

Предварительный договор с задатком — это способ гарантировать, что одна сторона будет вступать в сделку, а если она вдруг не вступит в сделку, то вторая сторона возьмёт соответствующую компенсацию.

На самом деле, если погрузиться в юридические детали, то предварительный договор, как инструмент особо не нужен. Если его, конечно, не требуют банки. Почему не нужен? Потому что вместо предварительного договора стороны могут сразу подписать договор купли-продажи, но указать в нём, что мы вносим деньги и передаём квартиру не сейчас, а, допустим, через девять месяцев.

Через девять месяцев один другому вносит 7 000 000 рублей, а другой передаёт квартиру по акту. И дальше стороны идут в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Договора купли-продажи в этом случае будет достаточно.

Эти же самые обязанности (оплатить или передать квартиру) также можно обеспечить обеспечительным платежом (ст. 381.1. ГК РФ).

Покупатель, который будет покупать квартиру может внести 100 000 руб. Или продавец, который обязуется продать квартиру, может гарантировать выплату своих 100 000 рублей в случае если сделка сорвется по его вине. Если кто-то откажется от исполнения своей обязанности, то эта сумма останется у другой стороны.

Но в этом случае, если продавец не захочет продавать квартиру, то покупатель сможет взять свои 7 000 000, внести их на депозит нотариуса (с этого момента будет считаться, что он исполнил свои обязанности по договору), и обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. Но многое конечно зависит от условий договора.

По предварительному договору так сделать, кстати, нельзя. Если кто-то нарушает предварительный договор, то суд всего лишь может признать основной договор заключённым. Ведь в суд обращаются не для того, чтобы признать право собственности на квартиру, а для того, чтобы заключить договор.

И получается, что заключение основного договора сразу, даже более эффективный инструмент, чем заключение предварительного договора. Даже в том случае, если бы у продавца (который должен передать квартиру), ещё бы не было прав собственности на эту квартиру, всё равно договора купли-продажи можно подписать в отношении объекта, которого ещё не существует, или права по которому не переданы продавцу.

Но всё равно в России будут продолжать подписывать предварительные договоры, они никуда не денутся. Ведь зачастую сторонам просто спокойнее подписывать именно предварительные договоры, поскольку они не всегда имеют возможность выполнить свои обязательства. Если одна сторона не может пока заплатить другой стороне, то ей предпочтительнее подписать предварительный договор, чем основной. А стороне, которая ещё пока не может получить встречное исполнение от другой (получить оплату), также спокойнее подписать предварительный договор.

Типичные ошибки, которые сегодня допускаются при заключении и исполнении предварительных договоров

• Первая ошибка: не направление стороной требования о заключении основного договора.

В предварительном договоре всегда есть срок, до которого должен быть подписан основной договор. Если этот срок точно не указан, то считается, что основной должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора. Если стороны не подписывают основной договор, то одна из сторон предварительного договора в течение шести месяцев с окончания этого срока может обратиться в суд с требованием о заключении основного договора.

Но в чём здесь проблема? Если суд при анализе обстоятельств дела увидит, что ни одна из сторон до истечения срока не направляла другой стороне какие-то предложения заключить основной договор, он может констатировать, что и первая, и вторая сторона просто утратили интерес к заключению основного договора. И в этом случае, стороне которая обратилась в суд просто-напросто откажут в иске.

В чём заключается ошибка сторон предварительного договора? В том, что до истечения этого срока не происходит каких-либо волеизъявлений, направлений оферты. Обязательно направляйте другой стороне какие-то предложения или просьбы встретиться и заключить основной договор. Причём направляйте их обязательно письменно, чтобы в будущем, это можно было подтвердить.

Не нужно записывать телефонные разговоры. Не нужно собирать такие доказательства, которые вы потом просто не сможете представить в суд или как-то идентифицировать. В идеале другой стороне предварительного договора вообще направить заказное ценное письмо с описью вложения.

Это будет одним из лучших доказательств того, что вы не утратили интерес в заключении основного договора.

• Вторая ошибка: недостаточно подробно прописываются условия основного договора в предварительном договоре.

Напомним, что в предварительном договоре не просто обязуемся заключить какой-то договор, но и прописываем на каких условиях должны его заключить. Не всегда это должны быть все условия основного договора (желательно, но не обязательно). Ключевые условия договора точно должны быть в него включены.

О чём говорим? О том, что в предварительном договоре должны прописать, что передаёте по этому договору, сколько это будет стоить, в какие сроки передаёте. Все эти существенные вещи обязательно нужно прописать. Если объектом основного договора выступает квартира, то обязательно опишите эту квартиру подробно, с технической точки зрения.

Укажите кадастровый номер, этаж квартиры, точный адрес квартиры, укажите площадь по документам. Все цифры и точные данные, которые вы имеете из документов на квартиру, обязательно пропишите в предварительном договоре.

• Третья ошибка: если вносится задаток, стороны не указывают, что это задаток.

Если вы по предварительному договору вносите задаток (те же самые 100 000 рублей), то обязательно в договоре пропишите, что эти 100 000 рублей вносятся именно как задаток. Если вы слово «задаток» не укажите, то эти 100 000 будут вноситься просто как аванс. Что это значит? Это значит, что если кто-то не исполнит предварительный договор, то механизм возврата в двойном размере (удержания суммы задатка) не сработает.

• Четвёртая ошибка: задатком не обеспечивается обязанность заключить договор в будущем.

Обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор (ст. 380 ГК РФ). Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить договор в будущем.

Обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора ещё нет, так как не заключён основной договор.

Что ещё хотелось бы сказать про задаток? Если вы используете этот инструмент, то указывайте на его использование не только в расписке, по которой вы передаёте задаток, но и в самом предварительном договоре. У вас должна быть некоторая связка между деньгами, которые вы вносите и заключённым договором. Конечно, если вдруг вы не прописали это по какой-то причине или забыли, то суд, скорее всего, установит эту связку.

Но зачем вам лишний раз рисковать, создавать в этом аспекте какую-то неопределенность, то укажите, что задаток вносите и в предварительный договор, и в самой расписке.

• Пятая ошибка: отсутствие нотариального удостоверения предварительного договора, когда нотариальная форма обязательна для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Если у вас основная сделка, допустим, купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор о заключении купли-продажи также подлежит нотариальному удостоверению. Если вы нотариально не удостоверите такой предварительный договор, то он будет считаться ничтожным и не будет порождать каких-то правовых последствий.

Нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в недвижимости. Если вы, скажем, продаёте квартиру не целиком, а только какую-то долю в ней. Также нотариальному удостоверению подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними.

К примеру, если ребёнок кому-то продаёт квартиру или долю в ней, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. И, соответственно, предварительный договор о заключении такой сделки также будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Кстати, если вы заключаете сделку с несовершеннолетним, то не забывайте, что практически всегда требуется ещё согласие (одобрение) органов опеки и попечительства.

• Шестая ошибка: отказ от получения нотариального согласия супруга (супруги) продавца недвижимости.

Если вы заключаете предварительный договор, скажем, на покупку квартиры или другой недвижимости, а продавец состоит в браке, то обязательно на этом этапе (на этапе заключения предварительного договора) возьмите нотариальное согласие супруги. Но нотариальное согласие супруги не на заключение предварительного договора, и даже не на заключение основного договора по предварительному, а на продажу квартиры. Почему это важно? Потому что, если продавец вашей квартиры будет уклоняться от заключения основного договора и вы пойдёте в суд за его заключением и нотариального согласия супруги на этом этапе не будет, и даже если вы выиграете суд по основному договору, то всё равно не сможете получить право собственность на квартиру.

Так как на стадии предварительного договора вы не приняли мер и не взяли нотариальное согласие супруги.

• Седьмая ошибка: не нужно называть предварительным договором то, что им фактически не является.

Если вы заключаете предварительный договор и по нему, как покупатель, допустим, вносите несколько миллионов рублей в качестве оплаты за квартиру, то это уже не предварительный договор, а это уже основной договор купли-продажи. И грамотный судья обязательно такой предварительный договор переквалифицирует в основной договор. Почему не нужно допускать эту ошибку? Потому что на стадии подготовки к судебному разбирательству у вас будет выбор, а какое требование вам заявлять.

«У меня вроде написано, что заключён предварительный договор, я по-хорошему должен заявить требование о понуждении к заключению основного договора». Но если это основной договор купли-продажи, то вы должны заявлять требования о понуждении к исполнению обязательств, то есть о передаче вам уже квартиры, а не о заключении основного договора. По предварительному договору не надо вносить какие-то крупные авансы.

Если вы хотите внести уже аванс за квартиру, то сразу заключайте основной договор.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Главная Профессиональные новости Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры является гарантией ее продажи по цене и в сроки, зафиксированные в договоре. Кроме того, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать его заключения через суд. Риски заключения предварительного договора могут быть, если он заключается на стадии строительства дома.

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи
Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи — квартиру. Как правило, в предварительном договоре также приводятся условия основного договора, в частности цена и порядок проведения взаиморасчетов, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.

п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ; п.

25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, а для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п.

5 ст. 429 ГК РФ).
Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, то есть с момента истечения срока, установленного для заключения основного договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда или с момента, указанного судом. Дополнительное подписание договора купли-продажи при этом не требуется (п. 5 ст.

429, п. 4 ст. 445 ГК РФ; п.

п. 27, 29, 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 49).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п.

6 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома в редких случаях может способствовать признанию права собственности на нее (п.

17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Но гораздо чаще заключение такого договора может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия.

Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи (Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 5-КГ18-22).
Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры.

Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Обратите внимание! Суд может признать предварительный договор участия в долевом строительстве договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации, если в предварительном договоре содержатся условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Предварительный договор может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по всем его существенным условиям (п. 1 ст.

432 ГК РФ).
Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Таким образом, в договоре должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.).

Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно.
Отсутствие иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора (п. 3 ст.

429 ГК РФ; п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 49).

2.3. Риск двойной продажи квартиры
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п.

1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Материал статьи взят из открытых источников

Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец, бланк 2022 года

Гражданский кодекс разрешает участникам сделки оформлять предварительный договор купли-продажи квартиры. О том, что это такое, и зачем он нужен, расскажем в этой статье.

Достаточно представить ситуацию, когда стороны договорились совершить сделку по продаже квартиры. Для этого продавцу необходимо собрать целый пакет документов. Чтобы приступить к данным действиям, он хочет быть уверенным, что покупатель не передумает.

Да и сам покупатель нередко желает перестраховаться. В такой ситуации стороны по обоюдному согласию оформляют предварительный договор купли-продажи квартиры. По сути, он гарантирует, что стороны настроены на совершение данной сделки максимально серьезно.

Файлы для скачивания:

Форма

При выборе формы для составления предварительного договора, необходимо учитывать, как будет оформляться основное соглашение. Эти два документа должны быть составлены в одном стиле. Несложно догадаться, ПД должен содержать все существенные условия основного соглашения.

Подробно описываются характеристики объекта сделки. Достаточно часто здесь указывают, в течение какого периода нужно составить основной договор. Если одна из сторон не выполнит свои обязательства, суд может заставить ее принудительно оформить договор по купле-продаже.

(Видео: «ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ»)

Нужно ли нотариальное заверение

Острой необходимости в обращении к нотариусу здесь не существует. Но бывают ситуации, когда сторонам все-таки приходится обращаться в нотариальную контору. Так, если предполагается, что основной договор будет заверяться нотариусом, то и предварительный документ также должен подвергаться данной процедуре.

Также никто не запрещает участникам сделки заверить предварительный документ по своей инициативе. Естественно, стороны должны принять такое решение обоюдно. Хотя, как уже было сказано, в большинстве случаев оформление такого документа обходится без нотариальной подписи.

Чем отличается предварительный договор от основного

Как сказано выше, предварительный документ подтверждает, что участники сделки готовы составить основной договор в скором времени. ПД можно считать гарантией для обеих сторон. Многие найдут сходства между этими двумя соглашениями, но все-таки важные отличия здесь имеются:

1. В ПД нет необходимости подробно описывать объект сделки.
2. Если условия ДКП не выполняются, не исключены судебные разбирательства. С ПД немного проще. По сути, на его участников не возлагается ответственность. Хотя, все чаще стороны все-таки прописывают ответственность отдельным пунктом, что позволяет рассчитывать на компенсацию при отказе от оформления основного ДКП.
3. Перед составлением ДКП покупатель может изменить цену. И за это не несет никакой ответственности. Но если составлен ПД, в котором цена указана, то при оформлении основного договора ее менять категорически запрещено.
4. Основной договор действует в течение времени, которое понадобится для выполнения всех необходимых действий. Например, это оформление и сбор документов, регистрационные мероприятия и др. При необходимости срок действия ДКП можно продлить. А вот ПД заканчивается после оформления основного документа, или же здесь прописываются конкретные сроки действия.
5. Основное соглашение необходимо зарегистрировать в государственных органах. Для ПД в таких действиях нет надобности.
6. Бывает так, что продавец ждет какую-то справку, соответственно, полный пакет необходимых документов еще не готов. Оформить основное соглашение не получится. Но можно составить ПД.

(Видео: «Советы нотариуса: предварительный договор купли-продажи»)

Для чего нужен предварительный договор

Конечно, необходимость в оформлении ПД возникает далеко не всегда. Если все готово, то можно сразу оформлять основное соглашение. После выполнения всех необходимых действий производится расчет, и передача недвижимости покупателю. Затем сделка регистрируется в государственном органе.

Хотя нередко возникают обстоятельства, когда не получается сразу оформить ДКП. Часто этому мешают сложности со сбором и получением необходимой документации. Значит, немедленное оформление становится невозможным.

Но стороны намерены составить его в ближайшее время. Об этом они и договариваются в ПД. Так, из наиболее распространенных ситуаций, когда оформляется ПД, можно выделить:

• покупателю необходимо определенное время, чтобы лично убедиться в правильности проведения сделки. Например, он может проверять недвижимость на предмет обременений;
• продавец не успел собрать полный пакет документов, ведь получение той или иной справки может занять длительное время;
• участники сделки на данный момент не могут лично встретиться, перенося встречу;
• покупатель не успел собрать нужную сумму, но при этом продавец готов некоторое время подождать;
• квартира имеет какие-то обременения, для снятия которых необходимо определенное время.

Вообще, стороны имеют право оформлять предварительный договор и в любой другой ситуации. Главное его условие – обоюдное согласие участников сделки.

Варианты составления

Бывают ситуации, когда оформление предварительного договора нежелательно. Например, когда покупатель собирается взять в банке ипотечный кредит. Таким образом, банк является третьей стороной, которая дает деньги на приобретение квартиры.

Но можно представить ситуацию, когда покупатель и продавец составили ПД. А позже выяснится, что банк не дал кредит. В этом случае сделка срывается по вине покупателя.

Соответственно, он будет нести ответственность.

Нередко предварительный договор подразумевает передачу задатка. Именно так продавец получает полную гарантию того, что основной договор будет обязательно составлен. Хотя крайне важно предусмотреть даже самые неприятные моменты. Например, если сделка все-таки сорвется, на каких условиях будет возвращаться задаток.

При составлении договора нужно четко указать, что вносится задаток, который является гарантией выполнения своих обещаний. Законом определено, если сделка срывается по вине покупателя, то продавец имеет право задаток ему не возвращать. Когда продавец отказывается от совершения сделки, он должен вернуть задаток, увеличенный вдвое.

Естественно, передача задатка должна сопровождаться составлением расписки. Так как отказ от составления основного договора несет значимые последствия, многие выбирают именно сделку с задатком.

Также стороны могут оформить ПД с авансом. От задатка он отличается тем, что, несмотря на срыв сделки, аванс возвращается. Именно поэтому в расписке и ПД нужно указать, что это именно аванс.

Необходимые документы

Для оформления ПД стороны должны иметь при себе определенные документы:

• паспорта;
• выписки из ЕГРН;
• выписки из домовой книги;
• справки из БТИ.

Нужно понимать, при совершении сделки большие риски несет именно покупатель. Соответственно, он может проявить инициативу, попросив продавца о предъявлении дополнительной документации. Поэтому перечисленный список можно расширить.