В случае не урегулирования споров и разногласий путем переговоров

Грамотно составленный договор управления МКД может избавить управляющую организацию от проблем с контролирующими органами и упростит работу с собственниками.

Рассмотрим, какие условия необходимо предусмотреть в договоре управления, чтобы минимизировать возникновение спорных ситуаций. Начнём с базового условия – претензионного порядка урегулирования споров.

Что такое претензионный порядок

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в суд.

Претензионный порядок даёт возможность избежать ненужных вам судебных споров, поскольку подразумевает, что собственник помещения в МКД в случае возникновения претензий до обращения в суд обратится в управляющую организацию, в порядке, предусмотренном договором управления.

Если собственник не пожелал нужным обратиться к вам и сразу пошёл искать правду в судебных органах, то исковое заявление подлежит возвращению судом на основании п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ.

Последствия возвращения искового заявления таковы: собственник может обратиться в суд после того, как устранит нарушения в части несоблюдения претензионного порядка урегулирования споров (ч. 3 ст. 135 ГПК РФ, ч. 6 ст. 129 АПК РФ). Проще говоря, собственник обращается в суд после того, как свяжется с управляющей организацией.

Бывают случаи, когда судебный орган принимает исковое заявление, не проверив наличие в договоре управления претензионного порядка. Если данные обстоятельства выяснились, суд должен оставить заявление без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 222 ГПК РФ.

Если исковое заявление суд оставил без рассмотрения, истец должен устранить нарушение: соблюсти претензионный порядок урегулирования спора и только после этого вновь обратиться в суд с заявлением (ст. 223 ГПК РФ, ст. 149 АПК РФ).

Действующее законодательство не содержит обязательного претензионного (досудебного) порядка урегулирования споров, вытекающих из деятельности по управлению многоквартирными домами.

Но неоспоримый плюс от введения претензионного порядка — это получение так необходимого дополнительного времени для анализа позиции собственника (на какие нормы закона он ссылается, учитывает ли специальные нормы или опирается на общие положения, знает ли он условия договора управления) и обоснованности его требований (какими аргументами он доказывает свою позицию, требования к УО).

Как правило, претензия составляется для дальнейшего написания судебного иска, поэтому при её получении у вас будет максимум информации, необходимой для анализа ситуации и возможности удовлетворить или отказать в принятии претензии.

При установлении претензионного порядка урегулирования спора в отношении всех споров по договору управления вы не обязаны его соблюдать при взыскании задолженности в приказном, а в дальнейшем и в исковом порядке. Такой вывод содержится в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 № 62.

И всё же мы рекомендуем во избежания спорных ситуаций с судебными органами прямо предусмотреть в договоре данное исключение.

Как сформулировать условия о претензионном порядке урегулирования споров

1. Определите, по каким спорным ситуациям необходимо ввести досудебный порядок. Такими ситуациями могут быть, например, требования о возмещении вреда, причинённого собственнику.
2. Укажите требования к необходимым документам, которые сторона должна приложить к претензии. Например, акты осмотра, фотофиксация, сведения о заявках в аварийную службу и т.д..
3. Укажите способы направления претензий: нарочным способом, по электронной почте, почтой России с описью вложения и т.д..
4. Укажите сроки направления и рассмотрения претензий. Например, установите, что в случае причинения вреда собственнику действиями управляющей организации, он должен направить претензию в течение 10 календарных дней или иной срок.
5. Укажите, что в рамках рассмотрения претензии управляющая организация для всестороннего рассмотрения имеет право затребовать у собственника дополнительные документы по своему усмотрению.

Также рекомендуем указать, что в случае такого запроса, срок рассмотрения претензии приостанавливается до предоставления или до получения отказа от предоставления документов.

Как урегулировать спор с контрагентом без суда

Судебный процесс с контрагентом занимает время и может навредить деловой репутации. Кроме того, нужны деньги на юристов, госпошлину, экспертизу. При этом никто не гарантирует положительный исход дела. Поэтому любой бизнес стремится решить большинство споров во внесудебном порядке.

Из этой статьи вы узнаете:

Почему возникают споры с контрагентами

Спор возникает, когда одна компания считает, что ее бизнес-партнер не выполнил свои обязательства по договору, а партнер с этим не согласен. Такие конфликты происходят не только у крупных корпораций, которые сотрудничают с десятками контрагентов, но и у мелких предприятий.

Например, поставщик задерживает поставку товаров, арендатор не платит за съемное помещение или подрядчик выполнил ремонт в офисе, а заказчик отказывается его принимать из-за множества дефектов.

Участниками споров могут быть не только юрлица и ИП, но и госорганы, и даже обычные физлица, которые выступают одной из сторон сделки. Например, если компания обращается к самозанятому фрилансеру для разработки сайта, фрилансер становится ее контрагентом.

Конфликты с контрагентами — нередкое явление в бизнесе. По статистике Судебного департамента при ВС РФ, большинство дел в арбитражных судах касаются именно таких споров

Способы внесудебного урегулирования спора

В ст. 138.2 АПК РФ упоминается только три вида примирительных процедур: переговоры, медиация и судебное урегулирование. При этом есть и другие, которые закон использовать не запрещает. Рассмотрим все возможные варианты.

Переговоры

Это наиболее простой и конфиденциальный способ решить спор. Возможно, выгоднее уступить контрагенту в мелочах, чем тратить деньги на судебные разбирательства. Например, согласиться продлить срок поставки или снизить неустойку.

Если у вас небольшое предприятие или переговоры предстоит вести с госорганами, более крупной компанией или монополистом, можно пригласить профессионального переговорщика. Подобные услуги оказывают юридические фирмы.

Медиация

Это те же переговоры, но уже с привлечением независимой третьей стороны — медиатора. Медиатор поможет найти из конфликтной ситуации выход, который всех устроит (ст. 2 ). Обычно медиаторы — это частные юристы или компании, которые работают за гонорар.

Инициирующая сторона отправляет контрагенту письменное предложение об урегулировании спора с привлечением медиатора. Если ответа не будет в течение 30 дней, согласно ст. 7 , предложение автоматически считается отклоненным.

В ходе переговоров медиатор учитывает не только требования закона, но и особенности спора, взаимоотношения сторон. С его помощью можно найти альтернативное решение, которое невозможно в суде. Пример — соглашение, когда вместо выплаты неустойки поставщик бесплатно увеличивает объем поставки товара.

В отличие от судебного решения, стороны не обязаны исполнять медиативное соглашение (ст. 12 ). Несмотря на договоренность, контрагент может передумать и по-прежнему настаивать на своем.

А вот медиативное соглашение, которое заверено у нотариуса, считается исполнительным документом (подп. 3.1 п. 1 ст. 12 ). Его можно сразу направить судебному приставу, без обращения в суд.

Например, один контрагент повредил товар другого и должен компенсировать убытки. Для решения спора стороны привлекли медиатора, а достигнутое соглашение заверили у нотариуса. Если должник откажется исполнять договоренности добровольно, другой контрагент сможет сразу обратиться к приставам, чтобы взыскать деньги.

Если бы медиативное соглашение не было заверено нотариусом, за возмещением ущерба пришлось бы идти в суд.

Направление претензий, требований, жалоб

Если контрагент не исполняет свои обязательства, можно отправить ему письменную претензию. Называть письмо именно так не обязательно: в заголовке может значиться «письмо с требованиями» или «обращение».

Установленной формы претензии в законе нет, поэтому ее можно составить произвольно. В письме нужно указать адресата, суть проблемы и возможные последствия в случае невыполнения требований.

Также нужно прописать срок выполнения требований, который должен соответствовать указанному в договоре с контрагентом. Обычно он составляет от 10 до 30 дней. Если контрагент отвечает отказом или вообще не реагирует на претензию в течение этого срока, за решением спора остается обратиться в суд.

Полезно знать, что, согласно п. 14 обзора судебной практики арбитража, срок ожидания ответа не учитывается при расчете исковой давности.

Претензию нужно направить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, передать лично (также с отметкой о получении письма адресатом с подписью и печатью на своем экземпляре) или отправить по электронной почте, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Для суда это будет доказательством того, что вы соблюли досудебный порядок урегулирования споров.

Отправить письмо нужно на тот адрес — почтовый или электронный, который указан в договоре с контрагентом. Если его в договоре нет — на тот, что указан в ЕГРИП или ЕГРЮЛ. Претензия считается полученной, даже если фактически организация не работает по своему юридическому адресу (п. 3 ст. 54 ГК РФ).

Пример претензии контрагенту с сайта «Главная книга»

Если спор возникает с госорганом, то вместо претензии направляют жалобу. Например, если налоговая доначислила налоги на прибыль, предприниматель должен попытаться решить вопрос мирно. Для этого он отправляет жалобу в вышестоящую инстанцию.

Если это не дало результата — нужно обратиться в суд. Кстати, на сайте ФНС можно найти образцы жалоб и узнать порядок их рассмотрения.

Привлечение независимого эксперта или оценщика

Чтобы подсчитать размер ущерба или упущенную выгоду, приглашают независимого эксперта или оценщика. Его заключение станет дополнительным аргументом во время переговоров, хотя и не обяжет контрагента исполнять обязательства. Заключение эксперта можно приложить сперва к претензии, чтобы обосновать размер своих требований, и впоследствии — к иску.

Обращение к бизнес-омбудсмену

В каждом регионе есть бизнес-омбудсмен — уполномоченный по защите прав предпринимателей. Например, в Санкт-Петербурге это Александр Абросимов. Он участвует в принятии законов, рассматривает жалобы предпринимателей на действия госорганов, обращается в суды.

Все обязанности уполномоченного по защите прав предпринимателей указаны в ст. 2 . По сути, это посредник между бизнесом и чиновниками.

Отправить жалобу омбудсмену можно на бумаге или в электронном виде. Рассмотреть ее, согласно п. 2 ст. 4 , должны в течение десяти дней. Но решение омбудсмена — это лишь рекомендация для чиновников, а не руководство к исполнению.

Образец жалобы от предпринимателя с сайта бизнес-омбудсмена

ТОП-6 ловушек в договорах

Заключая договор, стороны пытаются максимально защитить свои интересы и обез­опасить себя от претензий со стороны контрагента. Но проблема в том, что едва ли найдется много желающих заключить договор на явно не выгодных для себя условиях. Поэтому недобросовестные контрагенты идут на хитрости, закладывая в текст соглашения ловушки, которые сложно разглядеть невооруженным глазом.

Поговорим о наиболее распространенных уловках.

Б изнес по-русски бывает весьма своеобразен. В нашей стране никого не удивишь ни «фирмой-однодневкой», скрывающейся от оплаты после получения товара, ни неожиданными отказами от оплаты со стороны, казалось бы, надежных и проверенных годами партнеров. Причем, в отличие от первой категории (откровенных мошенников), партнеры могут действовать более изощренными способами, включая в текст договора ловушки «на будущее».

Пока все хорошо, исполнение договора идет добросовестно. Но когда начинаются проблемы, вспоминают о заранее заложенных хитростях. Ряд формулировок договора может дать возможность недобросовестному контрагенту отсрочить оплату, избавить его от ответственности за просрочку, а то и вовсе позволит не платить.

В статье мы рассмотрим наиболее распространенные уловки.

Ловушка № 1. Непропорциональная ответственность

Начнем с самой простой – разные санкции за нарушение договора. Казалось бы, в этом случае все понятно: для одной стороны пени за нарушение прописаны в размере 0,5% в день, а для второй – 0,1%. Другой вариант: для одной стороны санкции прописаны, а для второй стороны отсутствуют полностью.

Конечно, не заметить такую несправедливость достаточно сложно. Другой разговор, что в силу неравенства сторон в переговорном процессе изменить ее далеко не всегда возможно.

Впрочем, куда чаще встречается более завуалированное неравенство. Простой пример, договор поставки, в котором указана условно зеркальная ответственность: пени в размере 0,1% за несвоевременную оплату и 0,1% за несвоевременную поставку. Однако по условиям договора поставщик может изменить срок отгрузки в одностороннем порядке.

Фактически наличие такого условия означает, что основания для наступления ответственности за несвоевременную поставку никогда не наступят, тогда как пени за просрочку оплаты могут быть взысканы. Обнаружить такую уловку можно только комплексно проанализировав текст документа перед подписанием. А для этого нужно проявить внимательность.

Ловушка № 2. Слишком большой пакет документов на товар

Еще один достаточно часто встречающийся способ снизить вероятность ответственности по договору – структурирование в документе сложного юридического состава, без реализации которого поставщик не получит денег. Например, привязка оплаты товара не к моменту его фактической передачи, а к комплексу действий, включающих в себя получение товара, сопроводительных документов, счетов-фактур, подписания акта приемки товара по качеству и т.д.

С одной стороны, казалось бы, вполне логичное требование – товар должен сопровождаться документами. С другой – все это может привести к затягиванию сроков оплаты. Более того, есть риск, что поставщик не сможет доказать в суде, что у покупателя возникло обязательство по оплате.

Особенно если он своевременно не озаботится получением доказательств того, что документы были надлежащим образом вручены покупателю. Вот как это может выглядеть, например, в договоре поставки зерна в месте хранения (на элеваторе):

1.4. Передача Товара оформляется квитанцией по форме № ЗПП-13 и товарной накладной по форме № ТОРГ-12. Поставщик предоставляет полный комплект документов (сертификат качества, товарные накладные по форме № ТОРГ-12, квитанции по отраслевой форме № ЗПП-13, заключение независимого эксперта о классности зерна).

Поставщик по требованию Покупателя обязан предоставить любой иной документ, относящийся к поставке Товара, предусмотренный законом либо любым другим нормативным правовым актом.

3.5. Оплата за поставленный товар производится в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Покупателю необходимого пакета документов, указанных в п. 1.4 настоящего договора.

Достаточно много времени может выиграть недобросовестный покупатель и при установлении сложной системы приемки товара по качеству и количеству. Хотя целенаправленные махинации в этом случае встречаются реже, поскольку чем дольше идет приемка товара, тем дольше покупатель лишен возможности его использовать.

Ловушка № 3. Особый порядок перехода права собственности

Очень часто недобросовестные контрагенты манипулируют с моментом перехода права собственности и риском утраты товара. Например, право собственности на товар переходит в момент фактической передачи, а переход риска утраты товара происходит в момент передачи покупателю полного пакета документов. В результате может сложиться ситуация, когда покупатель не несет никаких рисков утраты товара до момента, когда он его продаст дальше по цепочке.

Вот как это может выглядеть, например, в договоре поставки зерна в месте хранения (на элеваторе):

1.5. Поставщик обязуется передать Покупателю продукцию путем оформления на Покупателя квитанции по отраслевой форме № ЗПП-13 и товарной накладной. Право собственности на продукцию переходит к Покупателю с момента получения оформленной квитанции по отраслевой форме № ЗПП-13 и удостоверяется выдачей приемной квитанции элеватора.

1.6. Поставщик предоставляет полный комплект документов (сертификат качества, товарные накладные по форме № ТОРГ-12, квитанции по отраслевой форме № ЗПП-13, заключение независимого эксперта о классности зерна). Поставщик по требованию Покупателя обязан предоставить любой иной документ, относящийся к поставке Товара, предусмотренный законом либо иным нормативным правовым актом.

Риск утраты или порчи товара переходит к Покупателю с момента предоставления ему полного пакета документов.

Ловушка № 4. Изменение подсудности

Пожалуй, одним из самых активно используемых способов затруднить взыскание задолженности является использование судебных оговорок. По умолчанию рассмотрение большинства коммерческих споров происходит в арбитражном суде по месту нахождения ответчика (ст. 28 и 35 АПК РФ).

Однако стороны могут зафиксировать в договоре другое правило, например, написать, что их спор передается в арбитражный суд по месту нахождения истца (ст. 37 АПК).

В использовании этой возможности нет ничего незаконного или неэтичного. Просто более сильная сторона навязывает выгодное для себя условие. В самом простом варианте изменяется территориальная подсудность.

Если предприниматели находятся в разных регионах, выбирается тот суд, который физически расположен ближе. Например, оговорка, составленная в пользу поставщика, будет выглядеть следующим образом:

5.3. Все разногласия и споры между Сторонами, при невозможности их урегулирования путем переговоров, разрешаются в соответствии с законодательством РФ в арбитражном суде по месту нахождения Поставщика.

Такой подход позволяет, прежде всего, сэкономить время и деньги на выезд представителя в другой регион. Кроме того, вполне вероятно, что при такой оговорке в зале суда будет присутствовать только одна сторона. А это, при прочих равных, увеличивает ее шансы на положительный исход дела.

Конечно, можно возразить, что все издержки на представителей, включая их проезд к месту проведения судебного заседания, возлагаются на проигравшую сторону. Но, во-первых, эти деньги надо будет еще и взыскать. А во-вторых, в случае со штатными юристами выезд – это еще и потраченное рабочее время, которое никто не будет компенсировать.

Отметим, что на практике встречаются оговорки, не привязанные к месту нахождения сторон договора. Например, дочерние компании могут требовать от своих контрагентов проводить процесс по месту нахождения материнских структур, в штате которых есть квалифицированные юристы.

Подробнее о возмещении судебных издержек см. статью Анны Полетаевой «Возмещение судебных издержек: ВС РФ разъясняет»

Ловушка № 5. Передача спора в третейский суд

Еще одним вариантом судебной ловушки является условие о передаче дела в третейский суд. Причем, как правило, этот суд тем или иным способом связан с одной из сторон договора. Условие о передаче спора в третейский суд может быть сформулировано, например, так:

6.1. Все споры, разногласия и требования, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, в том числе связанные с его заключением, изменением, исполнением, нарушением, расторжением, прекращением и действительностью, подлежат разрешению в третейском суде при Международной ассоциации развития гражданского правосознания потребителей банковских услуг в соответствии с Третейским кодексом суда.

Решение суда обязательно для Сторон настоящего Договора. Адрес для подачи исков: 127106, г. Москва, Староулановский переулок, д. 18, строение 1, подъезд 1, офис 4256.

Стоит отметить, что борьба с «карманными» третейскими судами ведется с переменным успехом на протяжении многих лет. Так, почти четыре года длилась тяжба ООО «Софид» со Сбербанком (дело № А56-48511/2012) о возможности рассмотрения спора созданной на средства Сбербанка Автономной некоммерческой организацией «Центр Третейского Разбирательства». Решения различных инстанций кардинально отличались друг от друга.

В результате стороны в поисках справедливости прошли до ВС РФ. Длительность и бескомпромиссность спора показывают, какие риски несет сторона договора, соглашаясь на третейские оговорки и передавая дело в «карманный» суд.

Безусловно, не стоит однозначно утверждать, что третейские суды, финансируемые корпорациями, выносят незаконные решения. В большинстве случаев они действуют согласно букве закона, а арбитры соблюдают интересы обеих сторон. Однако проигравшая сторона всегда склонна искать виноватых и говорить о необъективности суда.

В случае же с третейским судом, финансируемым одной из сторон спора (пусть даже косвенно), подобное объяснение проигрыша будет, как говорится, на поверхности.

Отметим, что практика разрешения споров в третейских арбитражах широко распространена в международной торговле и, несмотря на недоверие к этому судебному институту в нашей стране, активно развивается. Есть большое число независимых, действующих на постоянной основе третейских судов. Например, они созданы при Торгово-промышленных палатах.

Третейское судебное разбирательство имеет немало плюсов (прежде всего скорость процесса и более низкие пошлины за рассмотрение дела). Поэтому не стоит сразу отказываться от проекта договора, содержащего третейскую оговорку. Просто необходимо понять, какие цели преследовал контрагент, предлагая такой вариант разрешения споров.