Оценка квартиры перед продажей

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи.

• Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
• Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
• Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

• Месторасположение. Обычно больше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
• Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и прочее. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
• Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и так далее.
• Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
• Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и прочее, больше ценится, чем новые обои.
• Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника.

Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру. Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры.

Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену. Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга.

Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом. Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно.

Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости.

В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости. Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика.

Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и так далее.

В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков.

• заключение договора и оплата услуг оценщику;
• предоставление специалисту документов по квартире;
• выезд оценщика на осмотр;
• определение стоимости оценки и составление отчета;
• передача отчета заказчику.

• паспорта всех собственников;
• правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и так далее);
• технический паспорт; план и экспликация.

• Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
• Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
• Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета.

Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой – сумма разницы реальной цены и указанной в договоре.

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи.

Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Определение стоимости квартиры для продажи: как оценить самостоятельно и с привлечением специалиста?

Оценка недвижимости – это процедура, которая позволяет определить (рассчитать) среднюю рыночную стоимость недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка и т.д). В основном процесс оценки происходит до момента проведения сделки купли-продажи квартиры.

Цена за квадратный метр – это довольно плавающее рыночное понятие. Бывает очень сложно отследить ее стремительные изменения. Заключая сделки касаемо недвижимого имущества, всем хочется определить «золотую середину», четко установить цену за квадратный метр, чтобы обе стороны не были обделенными. Как этого добиться?

Какие существуют способы?

Согласно действующему законодательству (ФСО № 1), существует три способа, как оценить стоимость жилья.

Затратный

Это – система оценивания, в основу которой взято определение расходов для воспроизводства или замены оцениваемого объекта, учитывая износ. Расходы на воспроизводство – это все расходы, необходимые, чтобы создать аналогичный объект, используя актуальные материалы и технологии на период оценивания.

Затратный способ основывается на определении стоимости строительства недвижимого объекта. Но установить стоимость отдельной квартиры таким образом нельзя, потому как многие части конструкции являются общими. Поэтому затратный способ применяется крайне избирательно.

Сравнительный

Это – система оценивания, которая основывается на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными. Аналоги должны быть схожими по материальным, экономическим и другим показателям. Специалисты сферы оценивания анализируют систему всевозможных факторов, которые могут повлиять на оценку, чтобы не допустить неточностей.

Доходный

Это – система оценивания, в основу которой положен расчет возможных доходов от использования оцениваемого объекта. То есть предполагается, что настоящую стоимость недвижимости можно сопоставить с суммой дальнейшей выгоды от результатов владения объектом.

Доходный способ можно использовать только для проведения оценки коммерческого или нежилого фонда недвижимости. К примеру, сдача в аренду складского помещения или офиса.

Как оценить самостоятельно?

Перед самостоятельным оцениванием, важно разобраться, какие факторы влияют на оценку.

В первую очередь нужно обратить внимание на следующие показатели:

• месторасположение квартиры (насколько далеко она находится от транспортного узла, центрального р-на, есть ли рядом школы, детсады, магазины);
• юридическая чистота недвижимости (есть ли долги, прописанные граждане и пр.);
• техническое состояние (этаж, планировка, возраст постройки);
• наличие домофона, консьержа, охраняемой парковки и другие показатели.

Переходим к самостоятельному оцениванию в 3 этапа:

1. Исследование рынка недвижимости. Используйте для этого веб-сайты, журналы и газеты, в которых есть информация о продаже недвижимого имущества. Отберите те предложения, которые больше подходят. Внимательно отнеситесь к датам размещенных объявлений, актуальность играет очень большую роль.
2. Отберите максимально возможное число схожих на оцениваемый объект предложений. Откорректируйте цены, учитывая возможные скидки. Стоит очень грамотно подойти к этому вопросу, чтобы потом можно было снизить или поднять цену, если рыночный уровень повысится.
3. Откорректированную стоимость объекта поделите на количество метров и еще раз сравните с предложениями на рынке.

Когда стоит обратиться к специалисту?

Для рядовых договоров купли-продажи, формально оценка квартиры не считается обязательной. Но последствиями такого подхода могут стать значительные материальные потери. Эффективной продажа квартиры будет, если заявленная стоимость соответствует рыночной.

О том, как выглядит договор купли-продажи квартиры, можно узнать здесь.

Нередко продавцы завышают сумму, потому что неправильно ориентируются в рыночной ценовой политике. Тогда объект продажи рискует надолго «зависнуть» на рынке. А, если сумма занижается, то очевидны материальные потери.

Профессиональный оценщик избавит от данного рода рисков и расширит возможности по управлению сделкой купли-продажи. Оценщик пользуется как открытыми базами предложений, выставленных на рынок, но и собственными каналами информации, сведениями про реальные сделки. Специалисты могут спрогнозировать среднюю ценовую категорию предложения и цену продажи.

Если есть необходимость срочной продажи, то в задании на оценку квартиры можно добавить, что недвижимость должна быть реализована в течение конкретного срока. Оценщик, в свою очередь, определит конкретную цену, при которой найдется покупатель в указанный период.

Оценочные компании помогут и в вопросах, связанных с повышением цены для продажи. Эксперт может дать рекомендации, какие работы провести в квартире, чтобы дороже ее продать. Он составит прогноз, как перепланировка или другое вмешательство отразится на продаже объекта.

Можно ли обойтись без его выезда?

Не существует официально подтвержденных обязательных требований по осмотру объекта оценки. Согласно ФСО, необходимо указывать информацию об осмотре, но можно указать причины в случае, если осмотр не был проведен.

Но бывает так, что без выезда оценщика нельзя определить значения факторов, серьезно влияющих на цену. К примеру, есть документы на квартиру, по которым можно установить многие параметры. Но без доступа в квартиру нельзя определить наличие и уровень отделки.

В таком случае, проводя оценку без осмотра, в договоре могут указать пункт «оценивание исходя из допущения об отличном, удовлетворительном или другом состоянии отделки». Это позволительно, если допущение одно. Когда их много, достоверность оценивания будет сомнительной.

Описание процедуры

Чтобы провести независимое оценивание, заказчик вызывает экспертов по оценке. Они тщательно анализируют всю информацию по квартире и дают максимально точную оценку жилья и его стоимости.

Перед проведением процедуры между заказчиком и оценщиком составляется договор, в котором прописывают такие моменты:

• Объект оценивания.
• Для чего проводится оценивание.
• Тип определяемой стоимости объекта.
• Наличие сведений, требуемых для оценки.
• Сколько стоят услуги оценивания.
• Порядок проведения взаиморасчетов.

Обсудив ключевые моменты и подписав договор, проводится само оценивание квартиры.

• Скачать бланк договора об оценке недвижимости
• Скачать образец договора об оценке недвижимости

Этапы

1. Осмотр и фотографирование объекта.
2. Составляется акт осмотра, в нем указывают все факторы, которые влияют на стоимость оцениваемой квартиры.
3. Оценщик получает весь список документов, при необходимости собираются недостающие сведения.
4. Проводится анализ и подбирается подходящий способ оценивания, рассчитывается стоимость квартиры.
5. Заключительный этап – составляется оценочный акт по результатам выполненных работ.

Перечень необходимых документов

Предоставляются ксерокопии всех необходимых документов, но может понадобиться подтверждение, поэтому оригиналы следует иметь при себе. Список документов, нужных для оценки может отличаться в зависимости от цели ее проведения.

1. паспорт гражданина;
2. паспорт или другой, подтверждающий личность собственника документ (если вы им не являетесь);
3. технический и кадастровый паспорта на квартиру;
4. документ, на основании которого была получена квартира (дарение, наследство, договор купли-продажи и др.);
5. документ о регистрации права собственности на объект недвижимости;
6. справка о регистрации и характеристика помещения (формы №9 и №7);
7. если собственников несколько, понадобятся документы, подтверждающие личность каждого и их документы на право собственности);
8. выписка из ЕГРН (в случаях, когда в разных документах информация отличается).

Составление акта

Акт должен быть составлен согласно всем нормам законодательства РФ. Помимо всех использованных источников информации, основных положений, акт описывает сведения, требуемые для достижения конкретных целей оценивания. Обязательно прописывают подробную характеристику объекта (почтовый адрес, год постройки, этажность, площадь, планировку, состояние и пр.).

Если акт составляют на квартиру, пострадавшую от пожара, затопления или незаконных действий третьей стороны, оценщик особенное внимание уделяет всем показателям, которые указывают на состояние жилья. Для судебных споров акт оценки – неоспоримое официальное доказательство.

Акт также содержит информацию о заказчике и оценщике. Документ нумеруют, прошивают, подписывают и ставят печать организации, проводившей оценивание.

• Скачать бланк акта оценки квартиры
• Скачать образец акта оценки квартиры

Стоимость

На то, сколько стоит оценить жилье для реализации влияет несколько показателей:

• характеристика квартиры (цена может варьироваться, в зависимости от объемов работы);
• позиция оценочной компании на рынке услуг;
• региональная принадлежность.

Минимальная стоимость услуг оценщиков по Москве 2000 рублей, за эту сумму выполняется оценка типового жилья до 70 квадратных метров. Компании с аккредитацией в банке и, работающие в данной сфере достаточно долго, берут за такую работу 4-5 тысяч рублей. Оценка коттеджей и элитных домов будет стоить дороже – от 7 тыс.

рублей. Отчет составляется в течение двух-трех дней.

Обязательно ли делать?

Отчет об оценке квартиры играет важную роль в спорах с налоговой службой, как доказательство полного и правильного исчисления налогов (о том, какие налоги нужно оплачивать при продаже и покупке квартиры мы рассказывали тут). В дальнейшем этот документ может использоваться в суде. Чаще всего оценку заказывают при покупке или продаже квартир, хотя стороны могут и самостоятельно назначить цену.

Но именно оценка экспертов позволяет определить реальную стоимость объекта.

Бесплатный сервис ЦИАН для оценки квартиры

Для оценки недвижимости на продажу воспользуйтесь калькулятором ЦИАН. Для этого укажите параметры жилья:

город, улицу и дом.

Заполните дополнительные параметры: год постройки дома, этажность, на каком этаже находится недвижимость, высота потолков, куда выходят окна. Калькулятор расчета на основании указанных данных подсчитает, сколько будет стоить жилье.

Но такой подход оценки стоимости квартиры не даст 100%-ный результат. Сервис с точностью не учитывает, в каком состоянии находится, подъезд, дом, а также уникальные свойства недвижимости. Если рядом историческая архитектура, то цена будет выше, а калькулятор расчета не учтет этот параметр.

Но благодаря сервису ЦИАН все равно узнаете, сколько стоит квартира.

Как оценить стоимость недвижимости без помощи?

Для самостоятельных расчетов изучите стоимость недвижимости в вашем районе, учитывая характеристики дома. Допустим, у вас двухкомнатная квартира на втором этаже в кирпичном доме. Найдите на досках объявлений такую же недвижимость. Оцените, сколько просят продавцы за свои объекты жилья, учитывая площадь, год постройки, состояние.

Если двухкомнатные квартиры именно в вашем районе не продают, смотрите однокомнатные и трехкомнатные. Рассчитайте стоимость квадратного метра. Некоторые сервисы, такие как ЦИАН и Авито сразу указывают, сколько в среднем стоит квадратный метр жилья для определенного района.

Если узнаете стоимость квадратного метра, то посчитаете, за сколько ставить на продажу квартиру.

Какие параметры влияют на стоимость жилья?

Помимо площади, типа строения и состояния квартиры, на стоимость влияет и этаж. Если недвижимость продается на первом или последнем этаже, то чаще всего от средней стоимости отнимайте 5–8%. Для квартиры с балконами или лоджиями цена, наоборот, возрастает. Год постройки и состояние дома также влияют на стоимость.

Вид из окон, окружение, близость к социальным объектам инфраструктуры, высота потолков в квартире — все это закладывается в стоимость жилья. Если в квартире сделали дизайнерский ремонт, смело прибавляйте к средней цене за квадратный метр 10–15%.

Какую цену ставить в объявлениях?

После расчета средней стоимости квадратного метра и учета дополнительных параметров, подавайте объявление. Помните, что по той цене, которую вы укажите в объявлении, продать будет сложно, потому что покупатели стараются снизить цену. Если снизить цену и продавать жилье ниже рыночной цены на 20%, то это насторожит покупателей.

Продавцы чаще закладывают торг в стоимость, поэтому указывают цены в объявлении на 5% выше рынка.

Если завысить цену на 20–25% от средней цены, звонков будет мало, а просмотров еще меньше. Лучше указывать в объявлении стоимость жилья, которая не превышает 5% от средней цены на рынке. Для квартиры с оригинальной планировкой, дизайнерской отделкой и удачным расположением, цена будет выше рыночной.

Будьте с нами — подпишитесь на рассылку. Мы уведомим вас о новых статьях по почте или мессенджеру.

Оценка недвижимости: как происходит, где брать, зачем нужна?

Оценка недвижимости — это обязательная процедура при заключении договора купли-продажи, а также ипотечного займа. Как проводится определение точной рыночной стоимости объекта, виды и способы процесса рассмотрим в этой статье.

Оценка недвижимости — что это такое?

Оценка недвижимости — это комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта или прав в отношении предмета оценки (права собственности, аренды, пользования).

Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.

Оценка недвижимости проводится независимыми экспертами, деятельность которых регламентируется Федеральным Законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности». Если отчет об оценке нужен для предоставления в банк, суд или другую госорганизацию, его должен подготовить специалист, имеющий аккредитацию. Это может быть сотрудник организации или самостоятельный независимый эксперт.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в таких случаях:

— если для покупки жилья используются заемные средства, банк должен знать, какую сумму он получит назад, если заемщик перестанет погашать кредит. При оценке недвижимости кредитор учитывает, как правило, ликвидационную стоимость. Этот показатель меньше рыночной и соответствует (или меньше) сумме, выданной заемщику; — оценка недвижимости нужна обоим участникам сделки. Продавец должен понимать реальную цену жилплощади, а покупатель — что цену на жилье не завысили искусственно;
• Обмен жилплощади — для проведения равнозначной сделки, каждая сторона должна знать реальную стоимость своих объектов;
• Реорганизация компании — в этой ситуации процедура по определению цены имущества позволяет определить количество и сумму активов, которыми располагает предприятие;
• Решение конфликтов в суде — если владелец имущества уверен, что он приобрел жилье по завышенной стоимости, оно может провести независимую оценку и обратиться в суд.

Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).

Виды стоимости

Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:

— это сумма, за которую можно продать квартиру или дом в данный момент времени. Этот показатель устанавливается путем изучения цен на аналогичные объекты в этом же районе; — это показатель, который устанавливает Росреестр в результате постановки на госучет. Данный вид оценки влияет на сумму налогового сбора;
• Ликвидационная — это цена недвижимого имущества, по которой его можно реализовать в кратчайшие сроки. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной на 15-20%;
• Инвестиционная — этот показатель используют предприниматели или граждане, желающие получить прибыль с недвижимого имущества. Инвестиционная оценка всегда ниже рыночной, так как при ее расчете учитывается размер возможной прибыли.

Методы оценки: Как могут считать стоимость

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297.

Что влияет на стоимость недвижимости

Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:

• Ситуация на рынке недвижимости;
• Месторасположение;
• Площадь;
• Развитие инфраструктуры;
• Технические параметры;
• Год постройки и уровень износа здания;
• Планировка;
• Наличие документации, подтверждающей право собственности;
• Целевое назначение;
• Комфорт для жильцов (паркинг, система видеонаблюдения, охрана);
• Наличие ограничений;
• Вид имущественного права продавца (собственник, арендатор).

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.

Постановка здания на оценку

На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:

;
• Техплан;
• Документ, на основании которого владелец приобрел право собственности;
• Паспорт;
• Поэтажный план с экспликацией.

Подписание договора

После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Сбор информации

Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.

Учет условий

Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.

Формирование отчета

Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:

• Выводы эксперта;
• Оценочное задание;
• Реквизиты заказчика и оценщика;
• Метод расчета стоимости объекта;
• Описание технических характеристик имущества;
• Перечень факторов, влияющих на конечный показатель;
• Список документов, которые использовал специалист при исследовании.

Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.

Как посчитать стоимость жилья самому, без оценщиков?

Если вам не нужен официальный отчет от оценщика и вы просто хотите приобрести или продать свою квартиру, но не можете определиться с ценой, можно самостоятельно провести расчеты. Для этого можно найти на досках объявлений аналогичные объекты и ознакомиться с уровнем цен.

Также для определения цены недвижимого имущества можно воспользоваться сведениями из Кадастра. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Этот показатель определяет рыночную цену недвижимости и используется для формирования налогового сбора.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Смотрим, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать свою квартиру без эмоций, то есть… как чужую квартиру.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (примерно в порядке убывания значимости):

• тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.) – это определяет своего рода «класс жилья», его уровень качества и социального статуса/престижа;
• количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
• площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни, готовят, едят, встречают гостей, проводят «посиделки» и т.п., поэтому она так важна);
• вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 15-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
• расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
• транспортная доступность и удаленность от метро (если в городе такое присутствует) – наличие общественного транспорта и удобные выезды на основные магистрали города;
• этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
• элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
• окружающая инфраструктура (в первую очередь это магазины, школы, детсады, поликлиники, а также парки, скверы и места отдыха);
• элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, подземная автостоянка и т.п.);
• хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦
(Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е.

на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

База объявлений о продаже квартир в Москве на «АВИТО».

2. Выборка квартир

Составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам (место, тип дома, количество комнат) на нашу. Если где-то цена квартиры не указана – звоним, и узнаем ее.
Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к. рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно.

Чем больше выборка, тем вернее оценка. Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки. Выборка в 10-15 квартир – тоже дает представление о ценах.

Если же рынок совсем маленький, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних кластеров и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.
Это не страшно. Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.

♦ К слову об оценке квартир ♦
(Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Дополнительно, для собственной уверенности в том, что мы более-менее правильно сориентировались в рыночных ценах, мы можем воспользоваться сведениями из Кадастра недвижимости. Кадастровая оценка в последние годы приближена к рыночной, поэтому вполне может служить ориентиром для собственной оценки.

Заказать онлайн Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости своей квартиры можно ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

При этом, следует помнить, что кадастровая оценка проводится специалистами массово для однотипных объектов недвижимости в том или ином районе города, без учета индивидуальных особенностей жилья (удобства транспортной доступности, вида из окон, наличия ремонта и т.п.). Поэтому ее мы можем использовать только для ориентира (как точку отсчета), а более точную рыночную цену мы уже будем выводить из собранной нами выборки рекламных предложений квартир.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

3. Анализ выборки и оценка квартиры

На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).
Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.). Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.

Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е. ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене.

Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).

И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.

Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости. При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир. В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.

Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.

Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга.

4. Контрольная проверка цены

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».
Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров. Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним. А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену. Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена.

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на IRN.ru (здесь) или SOB.ru (здесь).

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков. Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве на осень 2018) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.

Делаем выводы.

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – здесь (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице». Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.