Как оформить ренту на квартиру у пожилого человека чужому человеку

Различия в понятиях

Выделяют три вида ренты – постоянная, пожизненная рента и рента с иждивением. При договоре постоянной ренты платежи выплачиваются без срока окончания. Сторонами такого договора могут быть и люди, и организации.

Постоянная рента, согласно ГК РФ, может выплачиваться деньгами, или же вещами и услугами без денежных выплат. При этом плательщик может выкупить ренту, оплатив всю нужную сумму.

Договор пожизненной ренты заключают между физическими лицами. Плательщик получает по договору имущество, но должен выплачивать его собственнику ренту до конца его (собственника) жизни. Рента с содержанием или иждивением почти не отличается от пожизненной ренты.

Единственное – плательщик заключает договор обычно с пожилыми людьми, которым до конца жизни нужно будет помогать материально и социально. По договору рентодатель может содержать собственника или содержать и ухаживать за ним.

Пожизненное содержание – это сам договор между нетрудоспособным собственником и плательщиком. Если договор с иждивением, это значит, что обеспечение собственника жилища всем необходимым ложится на плечи рентодателя.

Более подробно различия, а также плюсы и минусы пожизненной ренты с содержанием и без, мы рассматриваем в отдельном материале.

Правовые аспекты

Все особенности договора ренты с содержанием описаны в 602—605 статьях ГК РФ. Если договор был заключен и не расторгнут, собственность после смерти иждивенца переходит во владение того, кто за ним ухаживал. Договор оформляется с нотариусом. Юрист обычно берет комиссию от стоимости недвижимости – 0,5%.

Юридические особенности ренты с пожизненным содержанием:

• Договор обязательно нотариально заверять.
• Рентодатель получает только то имущество, которое принадлежит рентополучателю.
• Плательщик ренты не только материально помогает владельцу жилья, но и ухаживает за ним – покупает лекарства и еду, помогает делать уборку и пр.
• Рентодатель не может выселить собственника по своему желанию – только обоюдно.
• Материальная помощь выплачивается рентодателем минимум каждый месяц.
• Договор может быть расторгнут только по инициативе рентополучателя.

Кто может заключить и кто может быть плательщиком?

Заключать договор ренты с пожизненным содержанием могут только физические лица (если это рентополучатель) и физические и юридические лица (если это рентодатель). При этом плательщик ренты – совершеннолетний дееспособный гражданин.

Требования к недвижимости

Недвижимость по договору может быть любой – квартира, жилой дом, участок или любое другое недвижимое имущество. Главное – прописать ее вид в документе. Недвижимость должна соответствовать условиям:

• У жилья один собственник.
• Жилье не сдается.
• Собственник – гражданин РФ.
• За жилье не выплачивается ипотека.

Стороны, предмет, обязанности и права, существенные и дополнительные условия

У договора ренты с пожизненным содержанием есть существенные условия – те, которые обязательно прописываются в тексте договора. Сам договор с учетом особенностей оформляется как договор пожизненной ренты. При его подписании плательщик получает ограниченное право собственности.

Вот все особенности договора, которые надо учесть:

1. Предмет договора – опись передаваемой недвижимости.
2. Объем рентных выплат. По Гражданскому кодексу РФ ежемесячный размер ренты – минимум два прожиточных минимума. Прожиточный минимум рассчитывается для конкретного региона.
3. Общая стоимость содержания.
4. Право закладывать и продавать недвижимость, которую рентополучатель передает плательщику, передается рентодателю. При этом он должен получить согласие получателя.
5. Рентодатель оплачивает ритуальные услуги, если владелец захочет указать это в договоре.
6. Если стороны договариваются только на финансовом содержании собственника и это документально прописано, рентодатель не обязан ухаживать за ним.
7. Рентоплательщик должен застраховать риск ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей по плате ренты.

• Скачать бланк договора ренты с пожизненным содержанием без денежных выплат
• Скачать образец договора ренты с пожизненным содержанием без денежных выплат
• Скачать образец договора ренты пожизненного содержания с иждивением

Рентодатель также должен следить за общим состоянием недвижимости, чтобы квартира или дом не упали в цене. Налог за недвижимость тоже платит тот, кто выплачивает ренту. При этом если имущество повредилось в результате пожара или другого несчастного случая, рентодатель все равно платит ренту.

Порядок предоставления

Обязанности плательщика и получателя платежей устанавливаются договором. Если рентоплательщик просрочил платежи, он выплачивает собственнику проценты по статье 395 ГК РФ. Обязанности плательщика по отношению к получателю ренту включают как минимум:

• Представление жилища.
• Питание.
• Предоставление одежды.
• Если собственник не может ухаживать за собой – то и уход.

Пожизненное содержание с иждивением осуществляется в соответствии со статьями 602-605 ГК РФ.

Статья 605 ГК РФ. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Необходимые документы

Документы, которые нужно собрать собственнику и рентодателю:

• паспорта;
• заявление в бюро тех. инвентаризации;
• свидетельство собственности;
• документ, который удостоверяет собственность на квартиру;
• если собственник состоит в браке – согласие мужа/жены;
• план экспликации недвижимости из БТИ;
• справка из налоговой об отсутствии задолженности;
• справка из ЖЭКа об отсутствии долга за оплату коммунальных услуг.

Когда сделка вступает в силу?

Договор ренты отличается от прочих вариантов передачи права собственности. Договор ренты вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре – в этот момент имущество становится собственностью рентодателя и у него появляется обязанность в обслуживании рентополучателя. Если договор был подписан, но не зарегистрирован до смерти владельца недвижимости, он считается недействительным.

Стоимость оформления

Сколько же стоит оформление договора на квартиру пожилого человека? Договор ренты с пожизненным содержанием заключается обязательно у нотариуса. Поэтому эта юридическая процедура платная. Нотариус не может самостоятельно устанавливать сумму – для пошлины есть конкретная ставка. Чаще всего объем ставки – 0,5% от стоимости недвижимости.

Согласно ГК РФ, объем вознаграждения нотариуса за заверение сделки ограничен рамками. Пошлина не может быть меньше 300 рублей, но и не должна превышать 20 тысяч рублей. Поэтому точная сумма пошлины зависит от цены недвижимости. Чем дороже квартиры в городе или дом в населенном пункте, тем больше будет вознаграждение нотариуса.

Средняя площадь квартир в России на конец 2017 года – 49 квадратных метров. Рассчитываем среднюю цену пошлины по цене квадратного метра в регионах Российской Федерации. Сумма пошлины высчитывается как 0,5% от средней стоимости квартиры в регионе или городе.

В случаях, если 0,5% от стоимости больше 20 тысяч рублей, устанавливается максимальная сумма пошлины – 20 000 рублей:

Возможно ли расторгнуть и при каких условиях?

Если плательщик грубо нарушает условия договора – не выплачивает платежи, не ухаживает за рентополучателем, хотя обязан, договор расторгается. Получатель ренты, в свою очередь, может потребовать от плательщика вернуть имущество и выкупить ренту. Минимальный размер выкупа ренты – сумма рентных платежей за один год.

Возмещение ущерба потребуется, если плательщик не поддерживал сохранность имущества. Все траты и потери при пользовании имуществом рентополучателя плательщик должен возместить.

Если получатель ренты в одностороннем порядке расторгает договор, плательщик не может требовать возврата средств. Судебная защита есть и у рентодателя – в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты получатель может только в суде. Причем собственник обязан доказать свою правоту и ненадлежащее исполнение обязанностей плательщиком в соответствии с ГК РФ.

Рентодатель может оспорить решение владельца имущества в суде.

Условия расторжения договора получателем:

• Сделка признана недействительной – нарушены условия заключения договора, сделка совершалась под давлением и пр.
• Просрочка выплат более чем на 1 год.
• Суд признал рентодателя несостоятельным.
• Не выполнялись условия договора.

Более подробно вопрос о том, как и при каких условиях может быть расторгнут договор пожизненной ренты, в том числе и с пожизненным содержанием, мы рассказываем в отдельной статье.

Где и как найти участников?

Близкие люди

Часто плательщиками ренты становятся близкие родственники собственника – дети, внуки, племянники. Престарелые люди могут быть уверены, что о них позаботятся. Родственникам при этом не нужно платить большую комиссию за оформление наследства у нотариуса.

Но собственник может быть одиноким человеком, который не может обратиться за помощью к младшему поколению.

Фирмы

Часто плательщиками выступают не физические лица, а организации. Они могут доказать свою платежеспособность и часто берут на себя все обязательства по уходу за пожилыми людьми. При этом если организация специализируется на таких сделках, в ее штате могут быть сиделки – профессиональные помощники для нетрудоспособных людей.

У организаций есть и существенный минус – компании заинтересованы в прибыли, поэтому с ними нужно быть осторожными. Считается, что сделки с пожизненным иждивением – опасность для стариков. Иногда это еще и минус в карьеру риэлтора, который заверяет договор.

Ухаживать за пожилыми людьми с заботой и теплотой могут только близкие люди. Поэтому такие сделки обычно не касаются кого-то со стороны.

Плательщиков ренты можно найти среди взрослых и состоятельных граждан, которые надежны и хотели бы купить квартиру по выгодным условиям. Рентодателей лучше искатьсреди тех, у кого достаточно времени, чтобы ухаживать за пожилым человеком.

Где найти получателя?

Плательщику стоит выбирать собственников без оравы наследников – при оформлении собственности могут появиться проблемы.

Чего ждать от сделок?

Преимущества для всех сторон

• Для плательщика: возможность приобрести квартиру по сниженной цене. Два объема МРОТ – часто меньшая сумма, чем платежи по ипотеке. Особенно договор ренты с пожизненным содержанием полезен для больших городов. В Москве горожане позволяют себе квартиру ближе к 30-40 годам, а ипотеку выплачивают до пенсии. Поэтому идея получить квадратные метры таким способом кажется привлекательной.
• Для получателя: обеспечить себе спокойную и обеспеченную старость. Получатель со всех сторон защищен законом, поэтому пожилые люди охотно идут на сделку.

Риски, подводные камни, узкие места и пути их обхода

Для плательщика

• Пожилые люди, обремененные родственниками. Дальние родственники могут заявить о праве собственности на квартиру. Все моменты с наследством лучше заранее проговорить с владельцем жилья.
• Вероятность расторжения сделки. Мошенников среди рентополучателей меньше, но к выбору собственника все-таки нужно подходить с осторожностью. Старики бывают мнительны и внушаемы.

Для получателя

Мошенники. Пожилым людям обязательно надо проверить надежность рентодателя и изучить все юридические особенности договора. Оформлять рентные платежи лучше в банке – так получатель застрахует себя.

Сделка ренты с пожизненным содержанием выгодна для обеих сторон. Но если подойти к ее оформлению халатно, не заверить у специалиста, риски превысят возможные выгоды. Особенно осторожными нужно быть пожилым людям и помнить о правилах правовой грамотности.

Договор пожизненной ренты на квартиру 2022 года. Плюсы и минусы сделки

Пожизненная рента на квартиру заключается договором заверенным нотариусом. Её участниками являются рентаполучатель, который передает квартиру рентоплательщику, обязывающего пожизненно выплачивать ренту в виде определенной суммы.

• Что такое пожизненная рента квартиры
• Условия договора
• Плюсы и минусы
• Важные нюансы
• Можно ли прописаться в квартире пенсионера?
• Уплата налога

Пожизненная рента регулируется главой 33 Гражданского Кодекса РФ:

• § 1 — общее положение о ренте;
• § 3 — пожизненная рента.

Что такое пожизненная рента квартиры

Этот вариант гражданско-правовых отношений чаще всего подходит для пожилых граждан:

• не имеющих родственников, которые могли бы ухаживать за ними;
• чьи отношения с родственниками испорчены настолько, что они отказываются прибегать к подобной помощи.

Пожилые люди подыскивают себе помощника из числа, например, соседей или знакомых, который согласен материально помогать гражданину на определенных условиях и с последующим получением его квартиры. Это значит, что по договору ренты в установленные сроки с периодичностью или единоразово плательщик ренты передает хозяину за квартиру денежные взносы, а после смерти квартира становится его собственностью.

Отметим, что предметом договора выступает квартира пожилого гражданина и взносы должны быть только денежными, не имущественными. Исполнением договора считается переход права собственности к рентоплательщику после смерти гражданина. При этом не учитываются права на квартиру наследников.

Договор пожизненной ренты на квартиру – явление в нашей жизни достаточно новое. Его правовое регулирование имеет свои плюсы и минусы.

Существует два понятия ренты:

1. Пожизненная рента. Она предполагает передачу регулярных сумм или единоразовую выплату собственнику квартиры. Только после его смерти квартира станет собственностью рентоплательщика.
2. Содержание с иждивением. В этом случае помощник обязан оплачивать за пожилого гражданина – рентополучаетеля коммунальные счета, приобретать ему необходимые лекарства и продукты, а после смерти похоронить. Но при заключении этого договора право на квартиру сразу переходит к рентоплательщику, но с соответствующим обременением. Прежний хозяин утрачивает право распоряжаться квартирой, но может до конца жизни там проживать.

Квартира, выступающее предметом договора, может передаваться покупателю следующими способами:

• бесплатно, когда не учитывается стоимость квартиры при расчете ренты и передача состоится по договору дарения;
• платно, при расчете ренты участвует стоимостная оценка жилья, и она представляет собой рассрочку на основании договора купли-продажи.

В договоре может быть указано лицо, которое будет получать рентные платежи. Это либо сам собственник жилого помещения, либо иное лицо (группа лиц), определяемое стороной сделки.

Условия договора

Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:

1. Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
2. Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
3. Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ ).
4. Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
5. Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:

• индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
• место жительство получателя ренты и его переселение;
• предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.

Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.

По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).

Плюсы и минусы

Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.

Начнем с плюсов для пожилых людей:

1. Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
2. Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
3. Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
4. Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
5. В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
6. В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
7. Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.

Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:

1. Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
2. После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
3. Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
4. Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.

К минусам сделки для пенсионера можно отнести:

1. Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
2. Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
3. Обязательная уплата налога 13%.
4. В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
5. Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
6. Наследники не смогут получить недвижимость.
7. Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
8. Придется собирать не малый пакет документов.

Минусы для рентоплательщика:

1. Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
2. Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.

Важные нюансы

Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:

1. Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
2. Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
3. Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.

Можно ли прописаться в квартире пенсионера?

Вопрос о прописке или проживании решается исключительно с собственником квартиры, являющейся предметом договора пожизненной ренты. Если он не возражает, то этот пункт необходимо прописать в договоре, составить письменное согласие и заверить его нотариально.

В случае перехода права собственности к рентоплательщику получатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, но плательщик ренты вправе прописать на данную жилплощадь супруга и детей без согласия получателя. Это правило действует аналогично с иными договорами с имуществом под залогом.

Вообще в соглашении пункт, касающийся прописки, не будет лишним. Здесь следует оговорить, что получателю ренты запрещено постоянно или временно регистрировать в жилье иных граждан.