Как обезопасить себя арендодателю

Сдача жилья в аренду при правильной организации — это возможность получать стабильный пассивный доход. Решив заняться предпринимательской деятельностью, расценивайте свою квартиру как стартовый капитал в бизнесе. Эта сфера полна рисков и подводных течений, но при должном подходе вы превратите простаивающую без дела недвижимость в выгодную инвестицию в будущее.

Узнаем, как оградить себя от опасностей и приумножить доход, какие варианты налогообложения существуют и что представляет собой легальная сдача квартиры в аренду в российских реалиях.

Первое, о чем нужно позаботиться — товарный вид вашей квартиры. Чем лучше она выглядит, тем быстрее вы заключите сделку. С хорошим ремонтом и мебелью дивиденды будут ощутимее, а контингент, интересующийся вашей жилплощадью, — благонадежнее.

Позаботьтесь об исправности коммуникаций, наличии основных бытовых приборов и чистоте в комнатах и на балконах. Хлам выбрасывайте без сожалений: жилье с аккуратным косметическим ремонтом (как с новой мебелью, так и пустое) пользуется большим спросом, чем заставленное горами ненужного и старого скарба, с обветшалыми стенами, продавленными диванами и поломанными шкафами. Вложения в ремонт и обустройство окупятся.

Как определить сумму арендной платы

Разведайте обстановку на рынке аренды по городу, чтобы не продешевить, но и не остаться без съемщиков, требуя с них заоблачные суммы. Узнать среднюю цену за месячную аренду жилья, аналогичного вашему, можно на форумах в сети Интернет, в газетах, на досках объявлений. Не гнушайтесь никаким из этих источников, собирайте полную картину.

Изучите, сколько запрашивают за съем квартир в вашем микрорайоне. Сравнивая и определяясь с вилкой цен, обращайте внимание на метраж, состояние и удаленность от транспортных развязок жилья, на которое ориентируетесь. Параметры должны приблизительно совпадать.

Также можно воспользоваться услугами оценщиков из агентств недвижимости.

Расположение дома относительно торговых точек и станций метро тоже влияет на сумму, которую вы сможете получать с квартирантов. Еще цена зависит от престижности и инфраструктуры микрорайона, состояния дома, площади, планировки и обустроенности жилья. Наличие или отсутствие балкона, этаж, на котором расположена квартира — тоже важные для съемщиков критерии.

Если решите действовать через посредника, проверьте репутацию выбранной компании, наличие лицензии. Эксперты рекомендуют сотрудничать с одним агентством, не распыляясь. Обилие звонков из десятка компаний создаст суету, но вряд ли ускорит процесс, так как клиентские базы многих из них пересекаются.

На стоимость квадратного метра влияет множество факторов, от которых также зависит и ликвидность конкретного объекта на рынке недвижимости. Это распространяется как на сегмент купли-продажи, так и на область найма и аренды жилья. Вы можете воспользоваться поисковым фильтром для того, чтобы сравнить разницу в цене на покупку квартиры в новостройке в зависимости от различных характеристик.

Прописывайте в договоре каждую мелочь

Что стоит указывать, помимо паспортных данных обеих сторон, адреса жилья, размера и сроков оплаты аренды:

• полную опись мебели и техники с указанием их состояния и актом приема-передачи;
• регулярность посещений квартиры хозяином с датой;
• обязанности сторон в случае форс-мажоров (затопление, поломка чего-либо) с указанием сумм компенсации.

Также прописывайте, кто имеет право жить в вашей квартире, какая из сторон отвечает за оплату коммунальных услуг и ремонт техники, если она выйдет из строя.

Важно: квартиросъемщик может потребовать приложить к договору документы, подтверждающие ваше право сдавать жилье в аренду; по закону вы можете отказаться, а если согласитесь, оригиналы оставляйте у себя.

Регистрация договоров найма и аренды: быть или не быть

Если вы с квартирантом заключаете договор длительностью в год и более, не важно, идет ли речь о найме или непосредственно аренде, оба варианта документа необходимо регистрировать. Сделать это, согласно ст. 674 ГК РФ, нужно в течение месяца после подписания бумаги.

Регистрацией таких документов занимается Управление Росреестра. Пакет бумаг должен включать договор, заявления сторон, техпаспорт на жилье, удостоверения личности арендодателя и будущего квартиранта. Подробные требования указаны в 34 и 35 главах ГК РФ.

Где искать квартирантов

Если вы решите не привлекать посредников, встает вопрос: где рекламировать квартиру. Путей самостоятельного пиара жилья несколько:

• сарафанное радио по друзьям-знакомым;
• печатные издания;
• форумы и сайты с досками объявлений, тематические паблики в социальных сетях;
• по старинке — объявления у подъездов и на остановках.

Если решите не обращаться к специалистам для подписания договора с квартиросъемщиком, возьмите за образец документ, составленный юристом.

Официальная сдача жилья в аренду

Перед подачей объявлений с предложением об аренде квартиры или обращением в агентства недвижимости возьмите на вооружение гражданский и налоговый кодексы. Сколь бы силен ни был соблазн сдать жилье втемную, только официальное оформление обеспечит вам гарантии, а вашему имуществу — защиту. Отношения с потенциальными квартирантами нужно закрепить подробным договором — так вы обезопасите себя от аферистов, неблагонадежной аудитории, проблем с поддельными документами и элементарного воровства.

Легальная сдача жилья в аренду избавит и от вопросов налоговых служб, ведь за уклонение от налогов с прибыли, полученной от жильцов, грозят штрафные санкции вплоть до уголовного заключения (ст. 119 НК РФ, ст. 198 УК РФ).

Занимаясь «черной арендой», вы не сможете ничего доказать в суде или полиции. Если недобросовестные квартиранты устроят на вашей жилплощади притон, пожар или затопят соседей, при отсутствии договора предъявить вы ничего не сможете. Компенсации вы не добьетесь, и за убытки будете вынуждены отвечать сами.

А если ваши жильцы нарушат покой в подъезде, разгневанные соседи могут пожаловаться в налоговую и полицию, сообщив о вашей деятельности. Штрафы, которые последуют за уклонение от налогов, составляют от 5% до 40% от неуплаченной суммы, а при уголовной ответственности могут достигать 300 000 рублей. Срок лишения свободы — до года, если долг перед государством превышает 600 000 рублей за 3 года подряд.

Не бойтесь выходить из тени: полноценного бухучета в налоговой никто с вас требовать не будет, но подтвердить, что заявленные вами суммы соответствуют действительности, придется документально (это должны быть выписки с карт, если жильцы платят вам безналичным расчетом, и расписки, если вы получаете деньги в руки).

Как сдать жилье законно: налоги, формат деятельности

Сдавать жилье в аренду можно как физлицо или как ИП. Выбирать формат рекомендуем исходя из прибыльности каждого из вариантов. Физическое лицо и индивидуальный предприниматель могут просто выплачивать НДФЛ — 13% от дохода.

Документы с отчетом сдаются до 30 апреля текущего года, налог нужно успеть выплатить до 15 июля. Для ИП существует и упрощенный формат налогообложения (гл. 26.2 НК РФ), который позволяет отдавать государству только 6% прибыли.

Делать это нужно каждый квартал, до 25 числа следующего месяца, а декларацию о налогах сдавать следует до 30 апреля следующего за текущим года. Есть и другие варианты, но они не выгодны при сдаче жилья в аренду.

Важно: ИП может сократить сумму налога за счет выплат в пенсионный и медицинский фонды.

Несколько практических советов

От финансовых рисков вас защитит страхование недвижимости и имущества. Если нет возможности обратиться к профессионалам, рекомендуем откладывать НЗ на случай форс-мажоров и на предстоящий после выселения квартирантов ремонт, который обязательно потребуется.

Хотите отсечь неплатежеспособный контингент и мошенников? Попросите показать справку 2-НДФЛ или проверьте действительность паспортных данных через общедоступные онлайн-сервисы. Не бойтесь расспрашивать людей об их образе жизни, месте работы, привычках. Если возникли подозрения или потенциальный квартиросъемщик дает уклончивые ответы, не сдавайте ему квартиру.

Рекомендуем подробно проинструктировать арендатора о пользовании всеми приборами, снабдить его номерами телефонов экстренных служб на случай форс-мажоров.

Имеет смысл застраховать гражданскую ответственность перед соседями — задел на возмещение потенциальных убытков, причиненных им квартиросъемщиками.

Скрупулезно следите за оплатой услуг ЖКХ, регулярно требуйте предоставить квитанции.

Надеемся, наша инструкция поможет вам сдать жилье в аренду выгодно, и теперь вы подкованы в том, как сделать это правильно.

Как правильно действовать, чтобы безопасно сдать квартиру в аренду?

Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

Кто имеет законное право сдавать квартиру в аренду?

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, собственник квартиры.

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять договор найма, а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса.

Никакие родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтоб распоряжаться не своей собственностью.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом.

Подготовка жилого помещения к сдаче

Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

Главная польза от подготовительный мероприятий:

• увеличение стоимости аренды сдаваемой в наем квартиры приблизительно на 15-50%;
• сокращение срока поиска квартиросъемщика приблизительно до 1-2 недель.

Существуют даже клининговые компании, которые предлагают услуги по соответствующей подготовке жилых помещений к аренде. Они разрабатывают целые комплексы подобных мероприятий.

Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

Рекомендуется обратить внимание на следующие детали:

• приведение в порядок документов на квартиру и погашение всех коммунальных долгов;
• подготовка прихожей (косметический ремонт);
• подготовка жилых комнат: обновление обоев, потолочного, напольного покрытия (в случае, если ремонтные работы не выполнялись давно);
• тестирование и ремонт сантехники (в случае необходимости);
• генеральная уборка квартиры;
• транспортировка из квартиры личных, ценных или памятных вещей, документов;
• меблировка, оснащение бытовыми устройствами (телевизором, холодильником и стиральной машиной);
• мойка бытовой техники;
• подготовка лифтов и парадной;
• удаление запахов и последующий аромадизайн;
• интерьерный дизайн (фрагментарный).

Случается, что весь комплекс мероприятий выполнить невозможно по каким-либо причинам (меблировка, оснащение бытовой техникой ). Но пункты, касающиеся юридической законности, чистоты и привлекательности квартиры при первом ее осмотре должны быть осуществлены обязательно.

Составление описи имущества в квартире

Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др. вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры, которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов: внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

Грамотно составленная опись, приложенная к такому же договору, станет гарантом сохранности имущества и позволит оценить его состояние после съезда арендаторов.

Поиск квартиросъемщика

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу.

Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

Составление договора с квартиросъемщиком

Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения). Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды.

Составляя текст документа, можно пользоваться эталоном стандартного договора, в котором прописаны все обязанности обоих сторон, а также добавлять те пункты, которые арендодатель посчитает уместными.

К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

• поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
• текущий ремонт всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования квартирой или возмещение убытков за свой счет;
• обеспечение сохранности квартиры;
• самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа;
• внесение платы в оговоренное число месяца.

Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

• поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
• самостоятельную оплату коммунальных услуг;
• проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования жильем .

В содержании договора найма жилого помещения должны быть отражены и другие условия:

1. Срок перехода квартиры в распоряжение арендатора и срок действия соглашения. В противном случае выселить его в устно оговоренную дату будет проблематично.
2. Данные (реквизиты) всех собственников жилья, чтобы в будущем не давать шанса на оспаривание составленного документа.
3. Предмет договора найма (адрес и характеристики жилого помещения, а также реквизиты свидетельства о собственности).
4. Цель предоставления квартиры в пользование – для проживания, сдачи в субаренду или открытия, например, парикмахерской.
5. Перечисление всех нежелательных для арендодателя ситуаций, например, громкие вечеринки. Если запрет на них будет не прописан, выгнать таких арендаторов за нарушение спокойствия соседей, будет сложно, так как это не оговорено документально.
6. Размер арендной платы.
7. Подписи всех сторон.
8. Нотариальное заверение.

При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

Проверки квартиры после сдачи ее нанимателю

Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов.

Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре.

Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

Есть еще один способ негласного присмотра за квартирой – просьба к соседям понаблюдать за нанимателями.

Временная регистрация квартиросъемщиков

Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней, согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут зарегистрироваться постоянно, можно оформить временную регистрацию по месту нахождения.

Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика.

Срок временной регистрации не ограничен законом, а отменяется она автоматически по наступлению крайней даты, указанной при постановке на учет.

Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чем на 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

Налог с доходов арендодателя

Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ, где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

Периодическая сдача любого жилья в аренду с постоянным получением арендной платы приравнивается к предпринимательской деятельности.

Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

Оплата производится один раз в год после подачи декларации (З-НДФЛ) в срок до 30 апреля.

Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода.

В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

1. Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты.
2. В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года.

Досрочное расторжение договора аренды

Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок.

Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона – Гражданский кодекс РФ.

Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя минимум за три месяца.

Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

• невнесения арендной платы;
• ненадлежащего использования квартиры;
• ухудшения ее состояния.

С чего начать приемку квартиры?

При передаче квартиры нужно составить акт приемки жилого помещения. В нем следует перечислить находящееся в квартире имущество, которым вы планируете пользоваться. В противном случае наймодатель сможет вынести это имущество и сказать, что раз в документах не оговорено его предоставление вам в пользование, то он имеет на это право.

Потрудитесь все внимательно проверить и зафиксировать замеченные недостатки квартиры и имущества, иначе позже наймодатель сможет использовать их как инструмент давления на вас, говоря о взыскании расходов на ремонт или удержании этих сумм из депозита.

Зачем и как оформлять расписку после оплаты?

Оговаривайте необходимость оформления расписки на стадии заключения договора. Это защитит вас от риска предъявления наймодателем исков о взыскании уже уплаченных денег. И не бойтесь показаться невежливым или испортить отношения такой просьбой. Ваш интерес правомерен, и наймодатель должен его уважать.

Расписку о получении денег должен выдавать тот человек, с которым у вас заключен договор найма, или тот, кто указан в качестве получателя денежных средств по такому договору. Никаких мам, пап, сестер, мужей и т.д. Они могут получать от вас деньги только в том случае, если уполномочены на это наймодателем.

Факт наделения полномочием может подтверждаться доверенностью, оформленной наймодателем в вашем присутствии, нотариальной доверенностью или письмом наймодателя, направленным вам с его электронной почты, указанной в договоре в качестве одного из его реквизитов.

Расписка составляется в простой письменной форме и обязательно должна содержать сведения о том, кто и от кого сколько получил, на каком основании, а также дату составления.

Оформляться она должна в вашем присутствии – во всяком случае, при вас ставится подпись на ней. Это позволит исключить риск того, что подпись на расписке проставит другой человек и в дальнейшем в суде вы не сможете подтвердить факт внесения денег за квартиру.

Что надо предусмотреть при безналичной оплате?

Если перечисляете деньги на карту, номер счета должен быть указан в договоре. Представим такую ситуацию: вы предложили наймодателю безналичный расчет, он согласился и дал реквизиты карты своей матери. Настаивайте на том, чтобы данный счет был прописан в дополнительном соглашении к договору как реквизиты платежа.

В противном случае при необходимости вы не сможете доказать факт внесения платы за квартиру в суде, что позволит наймодателю взыскать с вас эту сумму.

Вправе ли наниматель сменить замки в квартире без передачи новых ключей наймодателю?

Часто наниматель, обеспокоенный за свою безопасность и безопасность своего имущества, заинтересован в смене замка на входной двери. Наймодатель в большинстве случаев не возражает, но при этом просит передать ему дубликат нового ключа.

Тут возникает вопрос: может ли наниматель сменить замок без согласия наймодателя и без передачи ему дубликата? Да, может, и вот почему.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) по договору найма собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, то есть наймодатель, обязуется предоставить нанимателю помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По своей сути договор коммерческого найма жилого помещения – это договор аренды отдельного вида имущества (жилого помещения), ведь и аренда, и коммерческий наем предполагают передачу имущества во владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом по договору коммерческого найма помещение всегда передается нанимателю – физическому лицу.

Юридическому лицу помещение передается по договору аренды.

Судебная практика подтверждает, что арендодатель, передав имущество в аренду, остается его собственником, но лишается прав пользования и владения переданным имуществом на срок действия договора аренды 1 . Это означает не только то, что наймодатель, сдавший помещений в коммерческий наем, лишается права проживать в нем, но и то, что он лишается права доступа к этому помещению. Этот вывод подтверждается и тем, что в договоры коммерческого найма часто включается условие о том, что наймодатель вправе посещать сданное в наем помещение не чаще раза в месяц при условии предварительного согласования и в присутствии нанимателя.

Если у наймодателя есть ключи от квартиры, ему доступна возможность посещать ее в любое время. При этом в случае пропажи чего-либо нанимателю бывает трудно доказать факт наличия в квартире этого имущества. Наймодатель же защищен тем, что при передаче квартиры составляется акт, где документируется, какое имущество и в каком состоянии передано нанимателю.

В случае причинения вреда наймодатель может предъявить иск к нанимателю, и доказывание трудностей не составит.

Таким образом, с точки зрения закона, толкования договорных условий и необходимости достижения баланса интересов нанимателя и наймодателя представляется, что, если иное не оговорено в договоре, наниматель вправе сменить замок в помещении без согласования и даже без уведомления наймодателя и не предоставлять ему дубликат ключей.

1 Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. по делу № А66-6962/2012 (Определением ВАС РФ от 11 ноября 2013 г. № ВАС-15410/13 отказано в передаче дела № А66-6962/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления); Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2009 г.

№ 18АП-8044/2009 по делу № А76-10288/2009.

Может ли наниматель досрочно расторгнуть договор найма?

Если в договоре нет упоминания о вашем праве расторгнуть его досрочно, то вы можете отказаться от него, уведомив наймодателя за три месяца до даты расторжения (ст. 687 ГК РФ). Выезд из квартиры до истечения этого срока не освобождает вас от обязанности оплатить этот период 2 .

Часто в договоре предусматривается право нанимателя на досрочный отказ от договора найма с условием об уведомлении наймодателя за месяц. В случае выезда нанимателя из квартиры до истечения этого срока его обязанность оплатить указанный период сохраняется.

Кроме того, в договоре может быть указано, что наймодатель не возвращает страховой депозит, если наниматель досрочно расторгает договор. Настаивайте на исключении этого условия из проекта договора, поскольку иначе наймодатель правомерно оставит себе депозит за сам факт его досрочного расторжения 3 .

2 Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2014 г. по делу № 33-11477.

3 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 августа 2017 г. № 33-31578/2017.

Что делать, если наймодатель сменил замки и удерживает ваши вещи?

Немедленно свяжитесь с наймодателем и требуйте выдать вам ваше имущество – разговор этот запишите на диктофон. При этом выстроить его лучше так, чтобы наймодатель подтвердил факт наличия в квартире вашего имущества с указанием конкретных вещей, а также смену замка. Предупредите его о возможной уголовной ответственности за кражу вещей (ст.

158 УК РФ), самоуправство (ст. 330 УК РФ) и нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ).

Если добровольно он вещи не выдает, то вы можете сломать замок и забрать их, поскольку в данном случае ваше право несоизмеримо ценнее и значимее, чем право наймодателя, которое будет нарушено вашими действиями. Данные действия будут являться самозащитой права (ст. 14 ГК РФ) и не могут быть квалифицированы как преступление, в частности как самоуправство (ст.

330 УК РФ). Запомните: именно вы являетесь законным владельцем и пользователем этой квартиры, а наймодатель нарушает закон. Если вы сами не заберете свои вещи, то они могут быть похищены наймодателем, и вам придется доказывать в суде, что эти вещи действительно находились в квартире в момент, когда вы утратили к ней доступ.

С учетом того что сделать это практически невозможно, вы попросту потеряете их 4 .

4 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 апреля 2018 г. по делу № 33-15381/2018; Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2017 г. по делу № 33-18489/2017.

Обязан ли наниматель сдать квартиру в убранном состоянии?

Часто при сдаче квартиры возникают споры о том, должна ли квартира передаваться в убранном состоянии. Если наймодателя не устраивает отсутствие уборки или ее качество, то он удерживает эту сумму из депозита. Однако согласно судебной практике наниматель не обязан проводить уборку, если на то нет указания в договоре 5 .

5 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2017 г. № 33-9729/2017 по делу № 2-516/2017.

Что делать, если наймодатель обвиняет вас в причинении вреда имуществу?

Возможна такая ситуация: недостатки существовали в момент приемки вами квартиры, но наймодатель ссылается на то, что в акте они не зафиксированы. Однако неуказание этих недостатков в акте не означает, что их не было на тот момент. В суде именно наймодатель должен будет доказывать причинение вреда имуществу вами.

Если вы этот факт не признаете и ранее нигде его не признавали, то наймодатель, должен будет доказать, что повреждения возникли в период, когда вы занимали квартиру 6 .

6 Определение Московского городского суда от 18 апреля 2018 г. № 4г-3011/2018.

В каком размере наниматель будет возмещать наймодателю расходы на ремонт?

Учтите, несмотря на то что квартира вам будет передаваться скорее не с новыми ремонтом и имуществом, возмещаться расходы будут исходя из покупки новых вещей, если вы не докажете возможность восстановления имущества наймодателя при помощи бывших в употреблении средств 7 . Например, представим, что в сданной вам квартире имелся подержанный стол определенной модели, и в ходе проживания вы его сломали. Если вы докажете возможность приобрести подержанный стол этой же модели, то вы не должны будете оплачивать покупку нового стола.

7 Апелляционное определение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. по делу № 33-40529/2017.

Что делать, если наймодатель отказывается возвращать депозит?

В случае если наймодатель пытается удержать или уменьшить сумму депозита, нужно помнить: как правило, назначение депозита по договору – это компенсация возможного неплатежа со стороны нанимателя или повреждений помещения, которые не подпадают под понятие «нормальный износ». Депозит не должен быть компенсацией износа квартиры, который происходит при ее обычной эксплуатации (потускнела краска, отклеились обои и т.д.). Попытки уменьшить сумму возвращаемого депозита под предлогом необходимости уборки или иных причин, не связанных с назначением депозита, неправомерны.

В таком случае можете заявить наймодателю, что намерены возвратить депозит в судебном порядке, возложив на него судебные расходы.

Полезные советы при сдаче квартиры в аренду: на что обратить внимание?

Приобретение дополнительной жилплощади и получение дохода через ее сдачу было и остается популярным способом улучшения своего финансового положения, при этом не перетруждаясь на работе и не рискуя, как в случае с открытием своего дела. Но как и любой вид деятельности, приносящий прибыль, можно наткнуться на большое количество неприятных моментов.

Какие ситуации наиболее распространены, и как не сдать квартиру мошенникам? Заниматься сдачей жилья самостоятельно или сдать квартиру через агентство? Рассмотрим каждый пункт подробно, а также советы юристов по их избежанию.

Какие бывают опасности?

Если вы владеете любым видом жилплощади, будь то квартира или частный дом, главные неприятные моменты при их сдаче очень похожи. Перечислим наиболее распространенные:

• порча имущества;
• квартира, оставленная незапертой;
• проживание в ней лица, пребывающего в розыске;
• сдача жилья третьим лицам вашими квартирантами;
• значительное нарушение сроков оплаты;
• недовольство соседей.

ВНИМАНИЕ: А если жильцы – молодежь, вызов соседями правоохранительных органов в качестве меры воздействия на разбушевавшихся молодых людей может обернуться большой неприятностью, если вы осуществляете деятельность без документального оформления.

Краткосрочный наем

Такой тип найма подразумевает самые разные сроки проживания жильцов – от нескольких часов до года. Если вы решили сдавать квартиру посуточно, вы неосознанно подвергаете всех своих жильцов риску: после каждого клиента менять замки явно не получится, а кто-то из снимавших жилье ранее мог сделать дубликат ключей и, воспользовавшись отсутствием людей в квартире, вынести что угодно.

Услуга краткосрочного найма пользуется большой популярностью среди студентов, которые используются ею для своих развлечений, организовывают вечеринки с большим количеством алкоголя и запрещенных веществ, а также романтические вечера. Молодость и тот факт, что в этом помещении они находятся в первый и, скорее всего, последний раз в жизни, будут способствовать шумному поведению и прослушиванию музыки на высокой громкости.

Это грозит вам тем, что соседи могут потерять терпение и сообщить в полицию о нарушении общественного порядка (кроме того – еще и о том, что вы сдаете жилье и скрываете этот доход от налоговой). И если штраф за шум после 10 вечера будет оплачивать молодежь, то на ваши плечи лягут проблемы намного серьезней, вплоть до судебного разбирательства.

При краткосрочном сдаче квартиры есть риск, что она просто перестанет приносить прибыль, ведь никто не гарантирует, что на ваше предложение всегда будет спрос. Так вместо круглосуточной «работы», проживать в ней могут всего несколько месяцев в году.

Смотрите видео о рисках сдачи квартиры в аренду:

Долгосрочный наем

На первый взгляд, сдача квартиры на длительный срок более безопасна: такой тип аренды выбирают люди, которые уверены в своей платежеспособности, имеющие неплохой стабильный доход, часто – семьи с детьми. Но и тут не все так гладко, поскольку увеличивается риск просрочки платежей.

Нередки случаи, когда спустя пару лет аренды жильцы, которым начинает доверять арендодатель, сначала оттягивают оплату за очередной месяц, затем рассказывают о форс-мажорных обстоятельствах, и наконец скрываются, бросив квартиру в лучшем случае в нормальном состоянии и запертую, ключи при этом оказываются либо у соседей, либо под ковриком. Также жильцы могут исчезнуть, прихватив с собой ваше имущество и значительно навредив ремонту. Но данную ситуацию можно предупредить, составив акт приема-передачи квартиры при аренде.

Менее распространенный случай – когда по истечению срока, на который вы договаривались сдать квартиру, проживающие в ней просто отказываются покидать «насиженное гнездышко». В таких случаях без помощи правоохранительных органов и судебного разбирательства выселение практически невозможно.

На что обратить внимание и как обезопасить себя?

Главное правило, которое стоит соблюдать при любом типе аренды – это проверка документов у будущих жильцов. Их отсутствие и отговорки, что «я же всего на пару дней» – уже серьезная причина для отказа.

Если документы предоставлены, перепишите все данные, а лучше – сфотографируйте. Не лишним будет найти информацию о том, как отличить подлинный паспорт от фальшивого, и применять полученные знания на практике.

В любом случае, полезными будут хорошие отношения с соседями. Сообщение о том, что из вашей квартиры вывозят мебель, может помочь сохранить имущество и оказать помощь сотрудникам полиции в поимке преступников. Всегда заселяйте жильцов только после проверки их документов!

При сдаче жилья на длительный срок:

• заранее оговорите, какое количество персон будет проживать, и зафиксируйте их личные данные;
• предупредите, что повторная сдача квартиры третьим лицам невозможна;
• оговорите сроки аренды;
• залог или «оплата за последний месяц» если и не спасет, то в случае неприятностей частично скомпенсирует потери.

Читайте также: Что из себя представляет договор коммерческого найма жилого помещения?

Как сделать это правильно, чтобы потом не жалеть?

Рассмотрим, как безопасно сдать квартиру: выбрать квартирантов, которые принесут минимум неприятностей, а также кому сдавать жилье нежелательно, если вам дорог ремонт, который вы только сделали. Действительно ли заключение договора аренды – панацея от всех бед, и можно ли при этом избежать оплаты налогов?

Выбор хороших квартирантов

В вопросах сдачи квартиры выбор квартирантов – один из самых важных.

ВАЖНО: Ориентируйтесь на личные ощущения: если чувствуете, что предполагаемый арендатор является конфликтным человеком, не стоит заключать с ним сделку.

У любого «идеального» на первый взгляд квартиранта впоследствии может оказаться куча минусов. Многие предпочитают сдавать жилье группам девушек-студенток, считая, что они ведут себя скромнее парней и не будут устраивать шумных вечеринок. На практике все может оказаться в точности наоборот.

Семейные пары, которые только недавно заключили брак и, возможно, только съехали от родителей, могут оказаться неплохим вариантом. Но при заключении договора о долгосрочной аренде может случиться так, что их брак распадется раньше, и вам придется подыскивать новых жильцов.

Семейные пары с детьми дошкольного и школьного возраста обычно более надежны. Среди минусов – вероятность порчи обоев детскими художествами, поэтому лучше оговорить варианты ремонта квартиры отдельным пунктом договора.

Амбициозные личности, с утра до ночи проводящие время на работе – мечта многих арендодателей. К ним также относятся серьезные студенты, которые работают после пар, поэтому если к вам обратился такой человек – можно даже пойти на некоторые уступки, если того требует ситуация. Спокойствие, отсутствие жалоб от соседей и регулярная оплата действительно того стоят.

Вопрос о домашних животных большинство арендодателей оговаривают в рамках «если не шумное и не портит имущество – можно».

СОВЕТ:Если вы уверены, что собака не будет круглосуточно лаять, а кот не поцарапает все двери, можете рискнуть и написать в объявлении, что проживание с домашними животными разрешено – это неплохо вас выделит на фоне других предложений.

Проверка документов

Запомните, что без проверки документов заселять новых жильцов может оказаться вам же дороже. В случае, если квартирант решит съехать, не заплатив за проживание или за ущерб, нанесенный квартире, его паспортные данные помогут взыскать средства через суд.

Будьте осторожны, если жилец демонстрирует в качестве документа студенческий билет, права или справку, удостоверяющую личность при потере паспорта – такие документы очень легко подделать.

Права, обязанности и ответственность

Согласно ст. 606-625 ГК РФ, договор аренды должен содержать информацию о совершаемой сделке, но при этом не подлежит обязательной регистрации.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Даже незарегистрированный у нотариуса договор будет иметь силу при решении вопросов через суд. В договоре необходимо прописать следующие права, обязанности и ответственность сторон:

1. Права: арендодатель имеет право посещать квартиру в установленные сроки в присутствии жильца, требовать внесения оплаты в зафиксированный в договоре период (например, до 5 числа каждого месяца), устанавливать специальные условия пребывания жильцов (прописать запрет на поселение с домашними животными, курение в комнатах и на балконе, замену техники, обоев и др).Также необходимо зафиксировать, какова стоимость аренды и в какой период хозяин имеет право повышать цену. Жилец имеет право проживать в квартире на протяжении срока, указанного в договоре, при условии своевременной оплаты.
2. Обязанности: жилец обязан оплачивать сумму аренды в установленный договором срок и не нарушать правил, прописанных в нем. Хозяин квартиры обязан выполнять капитальный ремонт и оплачивать коммунальные услуги, если обратное не указано в договоре.
3. Ответственность. В этом пункте опишите, какую сумму жилец обязан выплатить или должен ли самостоятельно выполнить текущие ремонтные работы перед тем, как съехать.

Согласовать условия освобождения жилплощади и досрочного расторжения

Если жилец хочет покинуть квартиру раньше срока, указанного в договоре, или же хозяин нуждается в жилье для своих целей, ГК предусматривает такую возможность, если вторая сторона была об этом уведомлена не менее чем за три месяца. Пропишите, возвращается ли залог жильцу в таком случае.

Передача жилья по акту с описью имущества

Юристы рекомендуют сделать максимально подробное описание состояния квартиры на день ее сдачи, включая перечень мебели и другого инвентаря. Можно подкрепить описание фотографиями. Это убережет обе стороны от клеветы и даст возможность получить средства за поврежденное имущество.

Расписки

Если оплата производится наличными, ее необходимо подтверждать распиской. Ее форма может быть любой, но она должна содержать паспортные данные арендодателя и нанимателя, адрес жилья, сумму и название платежа (оплата аренды за месяц или другой срок).

Что нужно знать об уплате налогов?

Если договор составлен у юриста, он обязан передать информацию о его заключении в Налоговую инспекцию. Размер налога зависит от суммы, которую вы получаете за сдачу жилья. Если не уплачивать налоги, спустя время ваша деятельность может быть раскрыта и сумма штрафа будет значительно больше.

Сдача жилья в аренду – род деятельности, который может стать как дополнительным, так и основным доходом. Никогда не сдавайте квартиру человеку, не проверив его документы и не заключив договор, в котором описаны все моменты и спорные вопросы. Укрывание такого типа дохода от налоговых служб преследуется по закону.

Полезное видео: Советы арендодателям о том, как успешно сдать квартиру в аренду

Как сдавать квартиру безопасно. Учимся на ошибках — реальные истории

Каждый арендодатель волнуется за свое имущество (вдруг все испортят) и репутацию (пересдадут, и будет тут подпольный офис или еще что похуже), боится продешевить или вложить слишком много в ремонт, переживает из-за простоя квартиры или возможности кражи, и где гарантия, что платить будут исправно и регулярно. Как сдать квартиру безопасно? Рассмотрим на примерах историй наших клиентов, которые ранее занимались сдачей квартир в долгосрочную аренду самостоятельно.

«Денег не платит, но вцепился в мою квартиру»

«Двушка» на Преображенке досталась моим родителям по наследству от бабушки – они сдавали ее через знакомых и по объявлениям лет десять. За это время было много всякого – одни жильцы устроили потоп, другие регулярно скандалили с соседями, дебоширили и прокурили всю квартиру. Были и такие, что постоянно выдвигали претензии моим родителям как квартиросдатчикам – то шум из-за ремонта у соседей, то краской пахнет, то кран в ванной не нравится (хотя все работало хорошо), то машин слишком много во дворе паркуют – все для того чтобы снизить арендную плату.

А со знакомыми вообще беда: милые люди, родственники маминой приятельницы, именно по причине хороших отношений считали, что вовремя платить совсем необязательно, вроде как свои люди, сочтемся. В результате – потеря денег и друзей.

Год назад бремя сдачи жилплощади передали мне. Думаю, ну я уж знаю людей – расписал квартиру в объявлении так, что пришло много желающих, устроил кастинг для арендаторов, пятерых отсеял, шестые понравились. Парень с девушкой – подмосковная прописка, он работает, а она учится в Москве, собирались пожениться.

Несколько месяцев все было хорошо, но потом началось нытье и просьбы войти в положение: денег нет – или зарплату задерживают, или срочно нужно помочь родственнице, или друга коллекторы поставили на счетчик и т. д. А соседи говорят, парень вторую машину поменял, препирается с ними из-за парковки во дворе, его девушки вообще не видно, зато регулярно приходят разнообразные дамы – в подъезде мое жилье называют «веселая квартирка».

Вот этого всего мне вообще не нужно! И с выселением тоже сложности – денег не платит, но вцепился в мою квартиру, как клещ, мне потребовалось два месяца требований и угроз.

Илья Стародубцев, 35 лет

Сторонам сделки необходимо прописать в договоре найма сумму арендной платы и срок ее внесения. В случае просрочки предусмотрены штрафные санкции – пени 0,1 процент от арендной ставки за каждый день. При несоблюдения пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор – выселен с выплатой полной суммы за проживание.

Надо сказать, при первых встречах стороны стараются понравиться друг другу – быть доброжелательными, проявить свои лучшие качества, и не всегда обращают внимание на нюансы. Участие специалиста по недвижимости в качестве посредника может уберечь от рискованной сделки. Однако нельзя 100-процентно положиться даже на опыт профессионального переговорщика, вам общаться со своим квартирантом долгое время, и вероятность возникновения разных ситуаций велика – всего не предусмотришь.

Именно для того чтобы обезопасить клиентов при аренде квартир, в нашей компании сделки курируют квалифицированные риэлторы и юристы – любые спорные вопросы аренды в течение всего срока действия договора найма могут быть урегулированы с их помощью.

«Квартирантка пропала, наши вещи тоже»

Я из Оренбурга, комнату в Москве мне купили родители, когда я училась в МГУ. Окончила учебу, вышла замуж и переехала к мужу, эту комнату мы решили сдавать. Квартиранткой была тоже студентка – в договоре указали срок 11 месяцев, депозит не брали.

Деньги она переводила мне на карту, мы перезванивались и с ней, и с соседями по коммуналке – все жили мирно и спокойно, никто не жаловался. 8 месяцев спустя соседи сообщают мне, что жиличка оставила ключи и уехала. Я удивилась такому повороту, приехала забирать ключи.

Тут я удивилась еще больше: в комнате отсутствовали мои телевизор, утюг, пылесос и микроволновка, шторы были сняты, а диван и стеллаж передвинуты – теперь они закрывали испорченные обои и кусок линолеума. Дозвониться студентке было нельзя – она внесла мой телефон в черный список. Выяснилось, что из института ее отчислили, и где искать, никто не знает.

Объявлять розыск из-за пропажи бытовой техники мы, конечно, не стали. Но все это, мягко говоря, неприятно – квартирантка пропала, наши вещи тоже. Решила больше не заниматься такими делами самостоятельно – много рисков, лучше сдать квартиру через агентство недвижимости, где работают специалисты, которые знают все сложные моменты, и как их избежать.

Ольга Шерстобитова, 26 лет

При желании есть способы разыскать человека – если у вас зафиксированы паспортные данные (при сдаче жилья студентам неплохо узнать контакты родителей или старших родственников). И тогда пропавшую квартирантку можно привлечь к ответственности – по закону, она должна выплачивать арендную плату в течение всего срока действия договора найма, даже если проживает в другом месте, соглашение ведь не расторгнуто. И, естественно, она обязана вернуть чужие вещи – их необходимо указать в описи предметов, передаваемых внаем, которая составляется отдельным документом или в качестве приложения к договору найма.

На случай порчи имущества всегда нужно взимать с арендатора сумму страхового депозита – обычно в размере арендной ставки за месяц.

«На нашей жилплощади разместилось целое землячество. »

У меня 2-комнатная квартира экономкласса – в панельной 5-этажке на окраине Москвы, в районе Гольяново. В 2019 году сдала ее приличной женщине 43 лет: она рассказала, что продала свое жилье в Иваново, устроилась в небольшую фирму московской подруги бухгалтером, решила пока снять квартиру, присмотреться, а в будущем планирует купить свою в столице.

Спустя полгода, совершенно случайно, мы с мужем узнали, что в квартире проживают неизвестные люди: приехали проверить помещение – позвонили в дверь, и нам открыли. На нашей жилплощади разместилось целое землячество.

Выяснилось, что наша дама-арендатор сдает квартиру покомнатно сотрудникам этой самой фирмы ее подруги – они приезжают в Москву на заработки, к ним вселяются родственники или друзья, одни сменяют других и т. д. Меня и мужа еще не хотели впускать – ведь люди заплатили «арендодательнице», а нас они и в глаза не видели.

После этого случая сделали в квартире ремонт, но долго не решались ввязываться в новые арендные отношения. В 2020-м обратились в ИНКОМ-Недвижимость и удачно сдали квартиру молодой семье с двумя детьми.

Татьяна Троицкая, 45 лет

По нашим данным, 47% арендодателей опасаются столкнуться с субарендой их квартир. Как предусмотреть: в договоре найма требуется прописать сведения не только об арендаторе, но и обо всех, кто планирует проживать вместе с ним, – их паспортные и контактные данные. Субаренда без письменного разрешения собственником квартиры законодательно запрещена.

Регулярно проверяйте квартиру – ее состояние, и кто в ней живет. Если обнаружатся неизвестные проживающие, вы имеете право расторгнуть договор и выселить всех, в случае нанесения ущерба имуществу (а также морального ущерба вам) можно обязать арендатора выплатить штраф.

«Вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт»

В начале прошлого года мы с дочкой сдали «однушку» в Марьино семейной паре из Орла. После введения карантинных ограничений у ребят возникли сложности с работой и оплатой проживания. Жаль было терять квартирантов, и мы подумали предоставить им арендные каникулы – вместо оплаты проживания предложили сделать косметический ремонт на кухне и в комнате, они с радостью согласились.

Ни у нас, ни у них не было опыта оформления соглашения об отделке в счет аренды, решили просто приписать на полях в договоре пункт о том, что пока идет ремонт, они живут у нас бесплатно. Мы купили краску, обои, ламинат и все необходимые инструменты. На самоизоляции контролировать ход работ непросто: жильцы фотографировали что-то, присылали – вроде, казалось, неплохо.

Так прошло два месяца, а потом квартиранты сообщили, что вынуждены вернуться домой. Жаль, но хоть квартира в порядке, сразу начнем искать новых жильцов, подумали мы.

Отъезд оказался настолько срочным, что не оставалось времени принять у арендаторов помещение – они прислали фото и видео, привезли ключи и уехали.

То, какой мы увидели квартиру «живьем», повергло нас в шок: ровно приклеена лишь одна полоса обоев, две доски ламината были просто уложены на пол, не зафиксированы, краску даже не открывали. Почти все, что раньше не требовало ремонта, теперь в нем остро нуждалось – душ был сломан, у СВЧ оторвана дверца, холодильник не работал и т. д.

Вот так мы сдали квартиру – вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт.

Ольга Пономарева, 53 года

При сдаче квартиры «под ремонт» необходимо составить приложение к договору найма. И предусмотреть следующее:

• оплата проживания (дополнительно прописать размер арендной ставки) входит в счет ремонтных работ в соответствии со сметой, которая считается частью договора найма;
• в смете нужно указать общую стоимость и разделить ее на оплату работ и материалов;
• если смета не подписана сторонами сделки, договор найма считается недействительным;
• нужно учесть возможное увеличение стоимости работ и материалов – прописать схему распределения расходов на этот случай;
• арендатор и арендодатель должны прописать ответственность за невыполнение обязательств и досрочное расторжение договора найма;
• после окончания работ стороны подписывают акт их приемки.