Досрочное расторжение договора аренды жилого помещения

Проживание в квартире по договору аренды имеет определённый срок. По умолчанию он составляет 11 месяцев, но обе стороны сделки вправе определять его продолжительность самостоятельно по взаимному согласию. В любом случае договор найма жилья рано или поздно приходится расторгать, иногда — до окончания срока его действия.

Причины прекращения сделки могут быть различными, а инициатива может исходить как от арендодателя, так и от арендатора. В подобных вопросах важно руководствоваться правовыми нормами, регулирующими процесс расторжения арендного договора. В данной статье вы сможете ознакомиться с различными формами документов, в том числе с образцом расторжения договора аренды квартиры частными лицами.

Причины

Общие принципы изменения и прекращения действия арендных договоров указаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ. Договор автоматически считается расторгнутым по истечению периода его действия. Однако нередко возникают ситуации, когда его необходимо расторгнуть досрочно.

Основания и причины для официального досрочного прекращения найма (и сдачи) квартиры содержит статья 450 ГК России:

• по соглашению сторон;
• по решению судебного органа при значительных нарушениях условий договора одной стороной сделки по требованию другой стороны;
• по решению судебной инстанции по требованию одной из сторон в ситуациях, указанных в ГК РФ, либо в самом договоре;
• в случае одностороннего отказа от выполнения условий договора, если подобный отказ допустим в законодательном порядке или по соглашению сторон.

ВНИМАНИЕ: На практике самой распространённой причиной расторжения арендного договора является требование одной из сторон сделки в случае, когда другая сторона нарушает условия договора.

Например, арендатор вовремя не вносит арендную плату, либо арендодатель предоставляет квартиру с ненадлежащими условиями для проживания.

Как расторгнуть договоренность о найме квартиры?

Расторжение договора аренды квартиры или иного жилого помещения по соглашению сторон или требованию одной стороны исключает необходимость судебных разбирательств, если между арендатором и арендодателем отношения являются дружественными. Можно решить вопрос посредством телефонного звонка или личной встречи. Если же дружелюбных отношений между участниками сделки не сложилось, разумнее следовать официальному порядку расторжения документа.

Сам процесс расторжения договора аренды состоит из нескольких этапов:

1. инициатор процедуры отправляет уведомление о своём требовании другой стороне;
2. составляется соглашение о расторжении договора;
3. обе стороны сделки подписывают соглашение, и арендодатель на законных правах может выселить нанимателя, а тот в свою очередь обязуется покинуть квартиру.

Далее стоит рассмотреть каждый этап в подробностях, и что стоит предпринять при определённых обстоятельствах прекращения найма.

Уведомление

Для окончания договора одна из сторон в первую очередь обязана уведомить об этом другую сторону. Для этого составляется уведомление в письменном виде. Передавать его нужно арендатору/арендодателю при личной встрече или по почте.

Согласно ст. 687 ГК России, уведомить о желании прекратить действие арендного договора инициатор обязан не позднее, чем за 3 месяца. Но на практике в документе указывается иной срок, обычно он составляет от 14 до 30 дней и устанавливается сторонами в добровольном порядке. Поэтому при решении вопроса необходимо соблюдать именно условие договора.

Конкретных требований к оформлению уведомления о прекращении действия арендного соглашения законом не предусмотрено.

Документ о прекращении договора аренды составляется в произвольной форме, однако он обязательно должен содержать такие сведения, как:

• наименование;
• полные реквизиты составителя и получателя уведомления (ФИО, данные паспортов, адреса регистрации, телефонные номера, данные ИНН);
• реквизиты договора, к которому относится уведомление (дата и место подписания, номер соглашения);
• основания и причины отправки документа;
• требования, выраженные в уведомлении;
• дата составления;
• подпись составителя с расшифровкой.

Смотрите видео о составлении письма-уведомления о прекращении договора аренды:

Соглашение

После того, как уведомление пришло в руки арендатора или арендодателя, и он полностью согласен с ним, наступает время составить и подписать соглашение о расторжении договора найма квартиры. Согласно статье 452 ГК РФ, такой документ должен быть оформлен в такой же форме, в какой заключался договор аренды.

Прекращение сделки может быть оформлено отдельным соглашением или двумя письмами, где одна из сторон выступает инициатором, а другая соглашается на осуществление процедуры. Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды составляется только при взаимном согласии арендатора и арендодателя, в противном случае дело рассматривается в суде.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

• Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
• Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Данный документ в обязательном порядке должен содержать дату, с которой договор будет являться разорванным, а также пункт об отсутствии претензий между сторонами и общее описание состояния жилого помещения. Остальные сведения, прописанные в соглашении, аналогичны тем, что указаны в уведомлении — полные реквизиты двух сторон, причины прекращения договора. Только подписать официальную бумагу обязаны и арендатор, и арендодателем, а также расшифровать свои подписи.

В какой момент сделка является разорванной?

ВАЖНО: После подписания соглашения о прекращении найма квартиры обязательства по договору для обеих сторон не прекращаются. Договор считается расторгнутым в момент, когда все права распоряжаться жильём перешли к его собственнику, а наниматель выселился из квартиры.

Кроме того, для полного прекращения сделки необходимо соблюдение ряда условий:

1. арендные платежи полностью выплачены арендатором и за ним не числится долгов;
2. квартира и всё имущество в ней находятся в надлежащем состоянии (если нет, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор возместил убытки);
3. наниматель собирает вещи и выселяется из жилья (если он отказывается это сделать в установленный в соглашении срок, к нему могут быть применены штрафные санкции по судебному решению).

После того, как наниматель квартиры сдаст её собственнику в первоначальном неиспорченном состоянии, либо возместит причинённый ущерб имуществу, а также в полном размере выплатит арендную плату и покинет жильё, договор о расторжении аренды считается расторгнутым. При этом обязательства обеих сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Досрочное прекращение

Досрочное прекращение действия договора найма возможно как по договорённости сторон, так и в одностороннем порядке. Во втором случае чаще всего решение вопроса требует судебных разбирательств. Иногда в договоре обозначается пункт об отступных. Если он присутствует, инициатор разрыва сделки обязуется выплатить компенсацию.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по требованию собственника регулирует статья 619 ГК России, по требованию нанимателя — статья 620 ГК России.

Нужна ли регистрация?

Если сам арендный договор не был зарегистрирован (а для найма на срок менее 5 лет и не требуется регистрация документа в соответствии со статьёй 674 ГК РФ), то регистрация расторжения сделки также не нужна (все о регистрации договора аренды между физическими лицами можно найти тут). Если же договор подлежал регистрации, то прекращение его действия должно быть подтверждено аналогичным образом. Обычно это необходимо при долгосрочном найме жилья.

Cтатья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

• Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
• Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В каких случаях действие может перейти в суд?

Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения

Основания для одностороннего разрыва

Правила пользования нанимаемым жильём и причины прекращения сделки обычно фиксируются в договоре аренды при его заключении. Однако законодательством установлены конкретные основания для того, чтобы каждая из сторон имела право расторгнуть договор найма.

Когда вправе это сделать арендодатель?

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, досрочное расторжение договора найма жилья по инициативе арендодателя возможно в случаях, если арендатор допускает следующие нарушения:

• в течение двух и более месяцев не вносит арендные платежи или отказывается вносить полные, установленные договором суммы;
• портит имущество в квартире;
• на него приходят жалобы от соседей на шум;
• поселяет в квартире третьих лиц, которые не указаны в договоре;
• без согласия хозяина проводит перепланировку жилья, выкидывает мебель и устанавливает новую.

Право квартиросъемщика

Основания для расторжения договора раньше указанного срока по инициативе арендатора содержит статья 620 ГК РФ. К таким основаниям относится ряд случаев:

1. арендодатель не предоставил жильё в пользование или создаёт преграды для проживания в нём (поменял замки, заселил других людей и т. п.);
2. владелец квартиры умолчал о значительных недостатках имущества или не предупредил об их наличии нанимателя, то есть состояние квартиры в целом не соответствует заявленному;
3. жильё перестало быть пригодным для использования по причинам, не зависящим от нанимателя (затопление соседями, поджог третьими лицами и т. п.);
4. арендодатель отказывается проводить в установленные договором сроки капитальный ремонт имущества, что является его прямой обязанностью.

Кого нельзя выселить после прекращения сделки?

Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

ВНИМАНИЕ: Кроме того, суд предоставляет существенные отсрочки по выселению со снимаемой квартиры семья с детьми младше 14 лет после расторжения договора. Причём неважно, если и у жильцов временная регистрация или нет.

В некоторых случаях расторжение договора может произойти из-за того, что стороны сделки не учли все нюансы сотрудничества во время составления соглашения. В наших статьях о заключении договора аренды между физическими лицами и между физическими и юридическими лицами мы рассказали о том, что нужно прописать в документе, чтобы обезопасить обе стороны и избавить их от возможных проблем. Также вам будет полезно узнать, какие дополнительные приложения требуется составить к договору и как это сделать.

Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.

Как юридически грамотно оформить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Разновидностью договора аренды является соглашение о найме жилого помещения. Гражданское законодательство посвящает регулированию вопроса пользования жилой недвижимостью отдельную главу 35, что обусловлено спецификой предмета сделки.

Несмотря на то, что наем квартиры является срочным (до 5 лет), иногда возникают ситуации, связанные с необходимостью досрочного прекращения обязательственных отношений между контрагентами. В данной статье мы и расскажем о таких случаях и о том, как юридически правильно действовать при их возникновении.

Сторонами соглашения о найме жилплощади могут быть как физическое, так и юридические лица. Однако организации могут использовать такого рода имущество только для передачи гражданам для их проживания. Это связано с требованиями ЖК РФ о назначении жилых помещений (ст. 17).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Как расторгнуть акт досрочно?

Инициатива расторжения договора может исходить как от обеих сторон сделки, так и и от одной из сторон. Как при наличии виновных действий одного из контрагентов, так и при нормально складывающихся арендных отношениях. В зависимости от сложившейся ситуации законодатель предусматривает разные процедуры и основания для досрочного расторжения договора найма жилого помещения (ст.

687 ГК РФ).

В общем виде есть два основных способа расторгнуть договоренность по аренде жилья:

• внесудебный;
• судебный.

Возможные причины досрочного прекращения обязательства

• Наниматель не платит аренду 6 и более месяцев.
• При краткосрочной аренде – невнесение платы арендатором более 2-х раз.

• Жилье перестало быть пригодным для проживания.
• Жилье находится в аварийном состоянии.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и иных жильцов с занимаемой жилплощади.

Алгоритм действий

Как уже было отмечено, алгоритм действий, направленных на досрочное расторжение соглашения о найме жилья будет отличаться в зависимости от того, кто изъявляет инициативу прекращения договоренностей и по какой причине. Разберем каждый возможный вариант детально.

Досудебный порядок

Справка. В отличие от договора аренды нежилых помещений и иной недвижимости, арендатор (наниматель) по соглашению о найме квартиры может в любое время в одностороннем порядке расторгнуть сделку.

При этом в суд идти не потребуется.

Первое, что он должен сделать – согласовать свое решение с лицами, которые постоянно проживают с ним в арендуемом помещении.
Постоянно проживающие граждане – лица, указанные в качестве таковых, в договоре аренды. Они имеют права пользования, аналогичные правомочиям нанимателя.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Следует отметить, что наймодатель не обладает правом на односторонний отказ от договора. Это означает, что соглашение не может быть расторгнуто досрочно по его инициативе без согласия другой стороны в досудебном порядке (и в судебном тоже, если наниматель добросовестно исполняет все обязательства).

Как правильно составить соглашение?

• Ст. 451 ГК РФ гласит: соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
• Ст. 674 ГК РФ устанавливает требование о письменной форме аренды квартиры. Соответственно, и сделка расторжения оформляется письменно.

В документе следует отразить:

• наименование и реквизиты сторон;
• реквизиты (ссылка) на договор, который подлежит прекращению;
• имущество, по поводу которого складывались отношения;
• дата прекращения отношений;
• условие о том, что стороны не имеют друг к другу претензий;
• условие о том, что имущество возвращено арендодателю в целости и сохранности;
• подпись.

Внимание! Такое же соглашение составляется и при обоюдном решении сторон прекратить арендные отношения.

• Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения
• Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры

Судебный порядок

Пойти в судебный орган для расторжения договора найма придется, если:

• стороны не смогли обоюдно договориться о расторжении сделки (в том числе, когда квартира стала непригодной для проживания);
• наниматель или иные жильцы нарушали обязательства из договора, связанные с содержанием жилья или внесением платы за пользование им.

• наименование суда;
• ФИО и адрес истца;
• ФИО и адрес ответчика;
• точно формулируем требование: расторгнуть договор найма жилого помещения;
• приводит основание для расторжения (например, наниматель разрушает помещение);
• приводим ссылки на доказательства, которые подтверждают позицию истца (свидетели, фотографии, письменные документы об оценке ухудшения имущества и др.);
• указываем на приложения, которые нужно приложить к иску (договор аренды и иные имеющиеся документы и доказательства).

Иск подается по месту жительства ответчика.

• Скачать бланк искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения
• Скачать образец искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения

Взыскание задолженности с арендатора жилого помещения

В случае, когда основанием для досрочного расторжения сделки аренды является неоплата нанимателем арендных платежей, целесообразно включить в исковое заявление не только требования о прекращении договора, но и требование о взыскании задолженности. В таком заявлении обязательно нужно отразить порядок расчета задолженности

Также с нанимателя можно взыскать и проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими средствами.

Чтобы иск удовлетворили, целесообразно подтвердить факт неоплаты не только устными объяснениями, но и выпиской с банковского счета, ведомостью расчетов, перепиской (аудио- видео фиксацией признания нанимателем долга), иными письменными или вещественными доказательствами.

Подведем итоги. Расторжение договора найма жилого помещения –серьезное дело, которое имеет под собой сложные законодательные нюансы. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить этот вопрос.