Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Комментарий к Ст. 608 ГК РФ
1. Требование, которое выдвигается комментируемой статьей к арендодателю, вытекает из сущности аренды — только собственник по общему правилу может распорядиться своим имуществом путем передачи арендатору полномочий владения и пользования, а также наделить арендатора титулом законного владельца.
2. Под лицами, уполномоченными сдавать имущество в аренду законом или договором, подразумеваются лица, не являющиеся собственниками, но заключающие договор аренды от своего имени, например доверительный управляющий (может быть управомочен собственником по договору доверительного управления — см. ст.
1020 ГК РФ) или государственные унитарные предприятия (управомочены на сдачу движимого имущества в аренду законом — см. ст. 295 ГК РФ).
3. Тот факт, что законодатель посвящает отдельные нормы только арендодателю, свидетельствует, что арендатором может выступать любой субъект гражданского права.
Другой комментарий к Ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Прежде всего, правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения — один из основных элементов содержания права собственности. Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц.
Последнее возможно, например, если в аренду предоставляется имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, т.е. составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти.
Участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества осуществляется через органы местного самоуправления (см. ст. 14, 34 — 37, п.
1 ст. 51 Закона об общих принципах организации местного самоуправления в РФ 2003 г.).
Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус (ст. 125 ГК РФ).
К лицам, не являющимся собственниками, но управомоченным законом выступать арендодателями, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения — унитарные государственные и муниципальные предприятия (ст. 295 ГК РФ); казенные предприятия как субъекты права оперативного управления (ст. 297 ГК РФ); учреждения в отношении имущества, приобретенного ими на доходы, полученные в результате разрешенной предпринимательской деятельности (ст.
298 ГК РФ). Особенности сдачи имущества в аренду названными субъектами, кроме ГК, определяются ст. 18, 19 Федерального закона от 14 ноября 2002 г.
«О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (СЗ РФ. 2002. N 48.
Ст. 4746), другими федеральными законами и иными правовыми актами.
2. Если по общему правилу арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул собственника имущества или лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду, то для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п.
1 ст. 656, ст. 665 ГК РФ).
В договоре проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной деятельности (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Участники договора аренды
Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель. Арендатор получает за плату во временное владение и пользование или во временное пользование имущество, арендодатель передает (обязуется передать) это имущество арендатору.
В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Арендодатель— физическое лицо
Дееспособный возраст
Для физических лиц дееспособность возникает по достижении восемнадцатилетнего возраста. Став полностью дееспособным, физическое лицо может быть участником договора аренды: арендатором или арендодателем.
Если Вам нет 18 лет.
Полная дееспособность может быть приобретена физическим лицом и до достижения им восемнадцати лет в случаях:
а)вступления в брак до достижения восемнадцатилет (п. 1 ст. 21 ГК РФ);
б)объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) (ст. 27 ГК РФ).
Еще раз обращаем внимание, что особенность гражданско-правового статуса гражданина заключается в том, что независимо от факта регистрации в качестве индивидуального предпринимателя он является субъектом гражданского оборота (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
, Поэтому гражданин на законных основаниях может совершать сделки и участвовать в обязательствах и не будучи зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 2, п.
1 ст. 23 ГК РФ).
В противном случае гражданин не вправе при заключении сделок ссылаться на то, что не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23 ГК РФ).
Аналогичный статус имеют физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без государственной регистрации, и с точки зрения налогового законодательства (ст. 11 НК РФ).
Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации может повлечь за собой не только гражданско-правовые и налоговые последствия. Гражданин может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство».
Поэтому важно установить четкие различия в заключении сделок в рамках предпринимательской и непредпринимательской деятельности физического лица.
Признаки предпринимательства
Основные признаки предпринимательской деятельности содержатся в п. 1 ст. 2 ГК РФ.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
При возникновении спорных ситуаций окончательную квалификацию характера деятельности гражданина применительно к конкретной ситуации делает суд.
Если предприятие заключит договор аренды имущества с физическим лицом, фактически осуществляющим предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированным в качестве предпринимателя, никаких неблагоприятных последствий только по данному основанию для юридического лица, заключившего сделку, не наступит.
Арендодатель — юридическое лицо
Коммерческие организации в большинстве своем могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Таким образом, для заключения юридическим лицом договора аренды совсем не обязательно, чтобы данный вид деятельности был записан в его учредительных документах.
Однако это правило имеет некоторые исключения. В частности, права унитарных государственных и муниципальных предприятий участвовать в договоре аренды в качестве арендатора или арендодателя ограничены законом.
Например, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, может предоставлять в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника, то есть Российской Федерации или субъекта РФ, или муниципального образования в лице уполномоченных ими органов (п. 2 ст. 295 ГК РФ).
Некоммерческие организации в общем случае могут выступать в качестве арендодателя. Осуществлять предпринимательскую деятельность они могут лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых созданы такие организации (п. 3 ст.
50 ГК РФ). Таким образом, возможность предоставления некоммерческими организациями имущества в аренду в качестве деятельности, направленной на систематическое получение прибыли, ограничено.