Устный договор аренды нежилого помещения

В данной статье будут рассмотрены вопросы, касающиеся последствий заключения договора найма в устной форме, а также общих положений, которые предусмотрены ГК РФ для данного вида договора.

Прежде всего, необходимо дать определение договора найма. Так, по договору найма одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо) обязуется предоставить другой стороне жилое помещение во владение и пользование за плату для проживания в нем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

Важно отметить, что юридическое лицо не может быть нанимателем по договору найму в связи с чем стороной договора будет только гражданин.

По правилу, предусмотренной ст. 674 ГК РФ, договор найма заключается в простой письменной форме, а в случае если он заключен на срок более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации.

Обязанности наймодателя.

Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение пригодное для проживания. В его обязанности так же входит надлежащая эксплуатация дома, предоставлять или обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества и устройств для оказания коммунальных услуг.

В договоре указываются все граждане, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, когда наниматель решит вселить граждан после заключения договора найма, то такое вселение может производится только с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних детей). Данные правила, изложенные в абзаце, будут применяться по умолчанию в случае заключения договора найма от одного года, но договором может быть предусмотрено иное.

При вселении временных жильцов (на срок не более 6 месяцев) требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем граждан. В этом случае не требуется разрешения наймодателя, а требуется только уведомление его о вселении временных жильцов, однако единственным основанием, по которому наймодатель может запретить такое вселение-это не соблюдение законодательства о норме общей площади жилого помещения.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за вселенных им жильцов, за исключением, наличия договора таких жильцов с наймодателем о солидарной ответственности всех жильцов. В этом случае такие лица будут считаться сонанимателями.

При переходе права собственности на квартиру договор найма сохраняется, при этом новый собственник становится наймодателем по тем же условиям.

Ремонт жилого помещения, а также капитальный ремонт жилого помещения является обязанностью наймодателя по умолчанию, если иное не предусмотрено договором.

Переоборудовать жилое помещение в случае, если оно существенно изменяет пользование в нем, наймодатель может осуществить только с разрешения нанимателя.

Обязанности нанимателя.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность, поддерживать его в надлежащем состоянии, вносить своевременно плату, а также если договором не предусмотрено иное, то коммунальные платежи.

Замена нанимателя в договоре найма может быть произведена с согласия наймодателя, а также лиц проживающих с ним.

В случае смерти нанимателя или его выбытия договор найма продолжает действовать, нанимателем становится лицо, которое проживало с умершим нанимателем с согласия всех проживающих. Если такого согласия не достигнуто, то проживающие в жилом помещения лица будут считаться сонанемателями.

Поднаем жилого помещения может производиться в случае если договор найма заключен на срок более одного года (если иное не предусмотрено договором). Заключение такого договора допускается только с согласия наймодателя, при этом, ответственность несет по прежнему наниматель помещения.

Должны быть соблюдены условия о норме площади на одного человека.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Срок заключения договора найма.

Срок договора найма не может превышать пяти лет. Если договором срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

Расторжение договора найма.

Наниматель с согласия всех проживающих может в любое время, предупредив наймодателя за три месяца расторгнуть договор найма.

Наймодатель вправе расторгнуть договор до окончания срока только в судебном порядке. При этом только по определенным основаниям, в частности: 1) Если наниматель не вносит плату более 6 месяцев (при найме жилого помещения более одного года), если наниматель не вносит плату более 2 раз по истечении установленного договором платежа (при найме помещения менее одного года).
2) Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает.

При этом суд вправе предоставить срок для устранения вышеуказанных нарушений. В таком случае если нарушения устранены не будут в установленный срок, то при повторном обращении наймодателя в суд, такой договор будет расторгнут.
3) Наниматели и (или) проживающие с ним граждане систематически нарушают права и интересы соседей.

4) Используют жилое помещение не по назначению.
При этом, в случае расторжения договора, предусмотренным пунктом 3 и 4, наймодатель обязан предупредить нанимателя об устранении нарушений и только в случае не исполнения такого предупреждения, он вправе обратиться в суд.
5) Любая из сторон может обратиться в суд с иском о расторжении договора если жилое помещение стало непригодно для проживания.

Таким образом, наймодатель может расторгнуть договор в судебном порядке и только по основаниям изложенными выше.

Проблемная аренда: на доверии и по договору

Вы тоже обычно не оформляете договор аренды, потому что не любите «возиться с бумажками»? Тогда помните: возникнут проблемы – закон не поможет. Договор не избавит от них полностью ни арендодателя, ни арендатора, но с ним можно найти выход даже в безнадежной ситуации

«Законы против владельцев? Да мы индейцы»

Люди часто осложняют себе жизнь, когда, не желая «возиться с бумажками», не оформляют договорные отношения. Подобное поведение – тенденция, неприятная и закоренелая, которая существует во многом благодаря нашей ментальности. Недоверие к судебной системе, юридическим формальностям, документам.

Для многих оформление документов – скорее попытка обмана, способ высасывания денег.

Вот вам пример: в «Адвокатскую газету» обратился арендодатель, который не мог «выселить» арендатора из своего гаража. Договор они не оформили, арендные отношения решили строить на доверии, которое в итоге не оправдалось. В сухом остатке вопрос арендодателя был таким: «Как выселить арендатора из гаража, если он перестал платить, сменил замок и хранит там свои вещи?»

С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д. После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы.

Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно. Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.

Итак, собственник гаража получил разъяснения, в которых в том числе заложен следующий контекст: «Заключи вы договор, у вас не было бы таких проблем, вопрос можно было бы решить быстро». В ответ на это человек сетует: «Получается, у нас нет права собственности? Законы против владельцев недвижимости!»

А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту.

Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?

Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.

Впрочем, даже в таких ситуациях можно найти выход.

Аренда без договора: пригодятся навыки переговорщика

Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.

1. Первый вариант – «бытовой».

Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.

Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно.

Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права». Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же.

Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант. Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!

2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.

Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату.

Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д.

– все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.

Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда.

Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву.

К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.

Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации. Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество.

Но и отказ в реагировании вполне ожидаем. А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.

Аренда с договором: действуем по написанному – просто, быстро, эффективно

При наличии договора арендодатель может:

• без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
• запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
• в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
• согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.

Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.

Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.

Если договор аренды «кривой», нужно будет расторгнуть его в судебном порядке, потребовать освободить помещение и взыскать арендную плату.

Обратная ситуация: арендодатель не прав

Рассмотрим другой случай: арендатор оказался добросовестным – платит по договору аренды в срок. Но что-то пошло не так – скажем, поспорил он с арендодателем, а договориться не получилось. Хозяин запер его вещи в арендуемом помещении и никого туда не пускает. Что делать?

Начать защиту лучше с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор вел себя добросовестно, этого может быть достаточно. Но понадобятся договор аренды и доказательства оплаты. Без договора будет сложно объяснить правоохранителям, что за имущество удерживается и почему оно находится на чужой территории.

Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор может и убытки взыскать. Для этого нужно будет обратиться в суд.

(Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка – ответы на эти и другие вопросы арендаторов вы найдете в статье «Защита от рисков при найме квартиры»).