Случаи перераспределения земельных участков

1. Перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, с землёй муниципалитета и государства

Схема перераспределения кратко описывается так:

• к земельному участку гражданина добавляется часть граничащей с ним муниципальной или государственной земли
• перераспределение выполняется соответствии с неким порядком, установленным законом

При распределении участков необходимо:

• провести межевание
• у исходных смежных участков перераспределить:
  • границы
  • площади

  Изменение границ и площади происходит по причине:

  • увеличения площади надела гражданина
  • уменьшения размеров муниципального или государственного участка:
    • за счёт выделения из него части территории площади, прилегающей к участку гражданина

    Когда можно приступить к межеванию? На сколько можно увеличить площадь своего участка? Нужно ли платить за это деньги и сколько? Получить ответы на все вопросы поможет закон.

    Порядок перераспределения ЗУ описан в Земельном кодексе РФ (статья 39.29)

    Старт процедуры – подготовка к подаче заявления о перераспределении частного надела. «Финишная ленточка» будет считаться пересечённой, когда претендент на добавление земли (заявитель) заключит Соглашение о перераспределении земельных участков с собственником прирезаемой земли, то есть с органом власти.

    С подробностями о работе над самим Соглашением будет рассказано в следующей статье. Пока нужно зафиксировать очерёдность выполнения работ до заключения этого Соглашения:

    • выявить собственника смежного участка, из которого планируется выделение части площади
    • убедиться в том, что смежный участок относится к муниципальной или государственной собственности
    • установить совпадение правовых характеристик смежного и собственного участка:
      • ВРИ
      • категория земель
      • территориальная зона

      Несоответствие друг другу правовых характеристик участков может стать причиной отказа администрации в заключении Соглашения об их перераспределении.

      Расположение добавляемого куска земли в том же кадастровом квартале, что и собственный исходный участок, – одно из главных условий для проведения перераспределения. Не допустима для перераспределения ситуация, когда вид использования участков один и тот же, но расположены они в разных территориальных зонах.

      Далее нужно убедиться в том, что при планируемом увеличении площади надела не нарушатся требования:

      • градостроительных регламентов в части предельных размеров для увеличенного участка
      • по расположению образованного участка
      • по доступу к смежной территории

      Потребуется также выяснить, разработан или нет проект межевания территории (ПМТ).

      При отсутствии ПМТ придётся подготовить схему расположения образуемого участка на кадастровом плане территории (КПТ). Она показывает присоединение к существующим границам исходного надела добавляемого куска муниципальной или государственной земли земли.

      Для подготовки схемы нужно обратиться к кадастровому инженеру землеустроительной организации

      2. Заявление о перераспределении земельных участков

      Обратиться в орган власти с заявлением о прераспрелении участка может только собственник земли, предназначенной для ИЖС, ведения ЛПХ, огородничества, садоводства. К заявлению необходимо приложить ряд правоустанавливающие документы и карту расположения образуемого участка на КПТ.

      Заявление подаётся в орган власти, но в какой конкретно? О способе выявления собственника земли уже было рассказано в разделе 1 настоявшей статьи, но, как гласит народная мудрость, «повторение – мать учения», а потому имеет смысл остановиться на главных моментах.

      Как установить, кто является собственником земли, из которой планируется прирезка?

      Собственниками земли, из состава которой планируется сделать выделение земли, могут выступать:

      • муниципальная администрация – в случае расположения участка и дополнительно надела на землях муниципалитета
      • областные и региональные власти – когда они является владельцами земли
      • Правительство РФ – если земля относится к государственной (федеральной) собственности

      Чтобы самостоятельно узнать правообладателя смежного участка, из которого предполагается провести добавку к своему наделу, можно воспользоваться такими вариантами:

      1. обратиться бесплатному источнику сведений – Публичной кадастрово карте Росреестра (ПКК):
         • на ней предоставлены общедоступные сведения по размещённым на карте земельным участкам и объектам недвижимости (о том как работать с картой, можно почитать в другом разделе карты здесь)
      2. обратиться непосредственно на официальный портал Росреестра для заказа необходимых сведений

      Обращение к официальному порталу Росреестра позволяет уточнить любого собственника земельного участка, а не только тех, кто представляет публичные правовые образования.

      Заказ платной услуги по получению сведений о правообладателе земли (выписки из ЕГРН) является правом любого гражданина, подавшего заявление на получение сведений и оплатившего государственную пошлину.

      3. Плата за добавленную землю

      Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких ЗУ и земель и (или) ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, происходит:

      1. на возмездной основе (пункт 5 статьи 39.28 ЗК РФ)
      2. в соответствии с порядком и правилами, установленными:
         • Правительством РФ – в случае принадлежности земли государству
         • субъектом РФ – когда прирезаемый земельный участок является собственностью субъекта
         • органом местного самоуправления, когда «добавка» находится в муниципальной собственности

      Расчёт платы выполняет орган власти. Произвести оплату за добавленную муниципальную или государственную землю обязан главный интересант (заявитель).

      Возможность регулирования муниципальными и региональными властями размера платы за прирезки к частным участкам установлена:

      • ФЗ «О местном самоуправлении»
      • Земельным кодексом РФ

      Во всех субъектах РФ и муниципалитетах действуют порядок и правила расчёта платы.

      1. в Ленинградской области – смотреть здесь
      2. в Московской области – смотреть здесь
      3. в Псковской области – смотреть здесь
      4. в Иркутской области – смотреть здесь
      5. в сельском поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области – смотреть здесь
      6. в Каладжинском сельском поселении Лабинского района Краснодарского края – смотреть здесь

      4. Основные показатели в расчёте платы за прирезку

      В расчёте размера платы (P) за добавленный муниципальную или государственный участок фигурируют следующие показатели:

      1. КС_ИСХ.УЧ.– кадастровая стоимость исходного участка
      2. КС_обр.уч.– кадастровая стоимость образуемого при распределении участка гражданина
      3. S_доб.уч.– площадь добавленной муниципальной или государственной земли
      4. S_исх.уч. – площадь исходного участка, к которому производится добавка из состава муниципальных и государственных земель
      5. S_обр._.уч. – площадь участка, образуемого в результате перераспределения

      Вопрос определения кадастровой стоимости участка образуемого в результате перераспределения земельных участков (КС_обр.уч.), законодатель и региональные власти разрешили следующим образом:

      • Плата за «добавку» из федеральной земли

      Р = 0.15 х (КС_{ИСХ. ФЕД.УЧ.} / S_{ИСХ. ФЕД.УЧ}) х S _ДОБ.УЧ.

      то есть размер платы составит 15% от кадастровой стоимости ЗУ, находящегося в федеральной собственности, рассчитанной пропорционально площади части участка, подлежащей передаче в частную собственность путём перераспределения. Так установлено Правилами, установленными Постановлением Правительства РФ ( №1308 от 3 декабря 2014 года)

      • Плата за добавку земли субъекта РФ

      то есть размер платы за добавленный участок, находящийся в собствености субъекта РФ, определяется как кадастровая стоимость земельного участка. подлежащего перераспределению, рассчитанная пропорционально площади части участка, подлежащего передаче в частную собственность.

      Отдельные примеры

      Постановлением Правительства Тюменской области «Об установлении порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения» (№180-п от 30 апреля 2015 года) утверждён такое правило для расчётов:

      Постановлением Правительства Ярославской области №119-п от 11.02.2015 г. утверждены Правила определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Ярославской области, землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена:

      6. Когда и куда вносится плата за добавленный участок

      Оплата за добавление к исходному участку дополнительной муниципальной или государственной земельной площади должна быть произведена в течение того срока, что указан в соглашении, а отсчитывается он со дня подписания Соглашения о перераспределении земельного участка.

      Внесение платы на счёт органа власти, являющегося стороной этого Соглашения, должно быть выполнено в полном объёме.

      После проведения оплаты заявителю необходимо предъявить в администрацию копию платёжного поручения с отметкой банка об уплате.

      6. Когда делается межевание участка?

      Межеванием нужно заняться после получения от администрации:

      • или решения об утверждении схемы расположения образуемого участка на кадастровом плане территории (КПТ)
      • или согласования расположения участка в соответствии с проектом межевания территории (ПМТ) поселения

      Для проведения межевания нужно вновь обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой межевого плана на увеличенный участок, образованный в результате перераспределения. По итогу выполнения межевания, кадастровый инженер подготовит межевое дело и проведёт постановку образованного участка на кадастровый учёт, отправив материалы в Кадастровую палату.

      После этого заявитель должен предъявить в администрацию кадастровый план увеличенного участка. Это этап завершения процедуры заключения Соглашения.

      Перераспределение земельных участков: все нюансы о порядке, соглашение, инструкция как сделать

      Перераспределение земельных участков регламентировано ст. 11.7 Земельного кодекса. Эта процедура позволяет образовывать новые территории, после чего старые ЗУ прекращают свое юридическое существование.

      Особенность этой процедуры – простой порядок. Чтобы ее провести, достаточно двух факторов – соответствие участков требованиям закона и простое соглашение собственников.

      Три типа процедуры

      Закон выделяет три типа процедуры, в зависимости от правового статуса владельцев:

      1. Собственники перераспределяемых участков – физические лица или компании. В этом случае между ними нужно составить соглашение. Это можно сделать в простой письменной форме. Если ЗУ соответствуют требованиям закона, собственники получают постановление на проведение кадастровых работ. После того, как геодезическая компания проведет межевание и установит новые границы, участки ставят на государственный учет учет.
      2. Участками владеют муниципальные органы. Обычно новый межевой план участка (перераспределение наделов) требуется в том случае, если земли планируется передать между государственными учреждениями.
      3. Одним из участков владеют муниципальные структуры, а собственник второго ЗУ – частное лицо. Это один из самых сложных и жестко регламентируемых законом случаев перераспределения. К участкам, в отношении которых можно провести процедуру, предъявляют дополнительные требования.

      Основания для перераспределения

    • Ломаные границы участков. Сложная конфигурация и ломаные границы неудобны для собственников ЗУ. В этом случае получить постановление на перераспределение, как правило, не сложно. После процедуры участки сохраняют свою первоначальную площадь. Кадастровые инженеры просто проводят уточнение границ земельного участка. В результате выполнения кадастровых работ оформляется межевой план по перераспределнию земельных участков.
    • Развитие территории. Обычно на этом основании перераспределяют границы участков под застройку или с недвижимостью. С одной стороны, это позволяет удобно расположить границы. С другой – выполнить все требования законодательства к строительству ОКСов.
    • Земли в кооперативе. В большинстве случаев процедура перераспределения земельный участков проводится для определения границ, чтобы удовлетворить пожелания владельцев.
    • Государственные программы. Многие государственные программы, например, строительство дорог, может потребовать изменение границ уже существующих ЗУ.

    Перераспределение может быть проведено не только по согласию собственников. Иногда его делают по решению суда. Частным случаем такого перераспределения может быть межевой спор между соседями.

    Какие участки можно перераспределять

    1. Смежные. Перераспределить можно только те земли, которые имеют общие границы.
    2. Без обременений. Если земля имеет обременения или находится под арестом, она не может быть перераспределена до тех пор, пока санкции не будут сняты. Например, не получится перераспределить участки, если один из них – в ипотеке. В этом случае можно получить согласие банка. Если кредитная организация не согласовала процедуру, значит сделать ее можно только после того, как ипотека будет полностью погашена.
    3. Внесенные в Кадастр. Участки должны быть зарегистрированы, данные о них внесены в ЕГРН. Для постановки владений на госучет, необходимо оформить межевой план и выполнить перераспределение учатсков.
    4. В одном административном округе. Невозможно провести выделение земельного участка путем перераспределения, если земели находятся в двух соседних административных округах. Любые действия по изменению площади ЗУ не должны изменять границы муниципалитетов.
    5. Одинаковая категория и вид разрешенного использования. Например, если смежные земельные участки имеют разные категории, перераспределить их не получится.
    6. Чаще всего перераспределению подлежат земли со сложной конфигурацией. Такая конфигурация может ограничивать возможности использования земли. В этом случае собственники по взаимному согласию могут пересмотреть границы.

    Преимуществом перераспределения в этом случае будет простота проведения процедуры. Дело в том, что изменить конфигурацию земли можно и другим путем. При образовании земельных участков путем перераспределения смежные ЗУ сначала объединяют в один, а затем проводят процедуру разделения.

    По сути, это две разные процедуры. А значит придется два раза делать межевание. Такой подход увеличивает финансовую нагрузку, требует много времени.

    Перераспределить земли и оформить межевой план на каждый новообразовынный надел можно быстрее и дешевле.

    Когда перераспределение невозможно

    Закон защищает права собственников. Поэтому даже если смежные участки соответствуют всем требованиям, не всегда можно их перераспределить. Невозможно провести эту процедуру в следующих случаях:

    • После изменения границ в большую или меньшую сторону изменяется площадь участков.
    • После перераспределения к одному из участков будет затруднен или невозможен проезд.
    • Перераспределение приведет к наложению границ смежных земельных участков.
    • На одном из земельных участков есть ОКСы, которые принадлежат муниципалитету.
    • Заявитель предоставил неполный пакет документов или в них были обнаружены ошибки.

    Основания для отказа регламентированы законом. Если вы считаете, что местные власти отказывают вам незаконно, можно обратиться в суд. В некоторых случаях, чтобы получить постановление, достаточно устранить причины, которые привели к отказу.

    Соглашение

    Если никаких юридических препятствий для перераспределения участка нет, собственники могут заключить соглашение. Этот документ будет основанием для проведения процедуры. Соглашение можно составить в простой письменной форме. В нем обязательно указывают:

    1. Сведения о владельцах ЗУ, заключивших это соглашение. Для собственников физических лиц нужно указать паспортные данные и адрес. Если землей владеет компания, в соглашении указывают ее реквизиты.
    2. Характеристика перераспределяемых участков.
    3. Причины, по которым проводят перераспределение. Основания, на которых можно перераспределить земли, указаны в законе. В соглашении нужно обязательно зафиксировать причину, по которой вы решили провести процедуру.

    Соглашение выполняет несколько задач:

    • Основание для проведения межевания земли.
    • Основание для внесения изменений в реестр.
    • Защита прав собственника в случае, если возникают межевые споры с соседями.

    Порядок проведения: этапы работ

    Так как перераспределить можно не все земли, сначала нужно получить разрешение от местной администрации. Для этого нужно подать заявление, приложить к нему составленное соглашение собственников и документы.

    Заявление должен подавать правообладатель. Он может действовать через представителя, но в этом случае должна быть оформлена нотариальная доверенность.

    Заявление рассматривают в течение месяца. Специалисты проверят, нет ли препятствий к проведению процедуры. Если никаких законных причин для отказа нет, выносят Постановление о перераспределении земель.

    После этого требуется определение границ и оформление межевого плана по перераспределению земель. Заказать проведение межевания можно в компании «Геомер групп».

    Для оформления межевого плана вы заключаете с геодезической компанией договор. На его основании кадастровый инженер и геодезист приедут на объект. Подрядчик проводит съемку, устанавливает границы. После этого подготовливается межевой план.

    Собственники перераспределяемых участков подают заявление в Росреестр. Земельные участки в их старых границах перестают юридически существовать. Новые ЗУ на основании межевого плана будут поставлены на кадастровый учет.

    Одновременно с постановкой на кадастр, регистрируют права собственности. Для регистрации нужно оплатить государственную пошлину. Ее платят все участники сделки.

    Срок регистрации составляет 7 дней. За это время специалисты Росреестра:

    • Формируют протокол, в котором указано, что образованы новые ЗУ.
    • Каждый из новых участков получает свой кадастровый номер.
    • В ЕГРН вносят изменения – участки в старых границах снимают с кадастрового учета. Сведения о новых ЗУ вносят в реестр.
    • В ЕГРН вносят данные о собственниках земли.

    После этого вы получаете на руки выписку из ЕГРН. Она будет доказательством того, что на землю зарегистрировано право собственности.

    Документы

    Прежде чем начинать процедуру перераспределения, рекомендуем подготовить все необходимые документы. Это поможет избежать затягивания процедуры, так как Росреестр может отказать, если предоставлена не полная документация или в ней есть неточности, ошибки.

    В стандартный пакет документов входят:

    • Документы, удостоверяющие личность владельцев ЗУ.
    • Правоустанавливающие документы.
    • Соглашение собственников о перераспределении.
    • Межевые планы исходных участков.

    Так как каждый случай индивидуален, специалисты Росреестра могут запросить дополнительные документы.