Рыночная стоимость земельного участка это

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Комментарии к ст. 66 ЗК РФ

1. Оценка земли может быть рыночная, кадастровая и нормативная. Рыночная оценка (стоимость) земельного участка определяется в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г.

N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» . Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют разумно и в своих интересах, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Платеж за объект оценки выражается в денежной форме.

Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение с оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных названным выше Законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ. В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных ЗК РФ или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Основанием для проведения оценки объекта оценки служит договор между оценщиком и заказчиком. Такой договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

основания заключения договора;

вид объекта оценки;

вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования ЗК РФ, а также требования принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и нормативных правовых актов субъектов РФ;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ к проведению оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он выступает учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

юридическое лицо выступает учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при ее проведении.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

2. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами кадастровой оценки земель .

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 (СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709).

Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации в целях налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами, ведущими земельный кадастр.

При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также с границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр объектов недвижимости.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

3. При сравнении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка кадастровая его оценка определяется в процентах от рыночной стоимости.

4. В отличие от рыночной и кадастровой оценок земли, назначение которых указано выше, нормативная цена земельных участков необходима: при приватизации государственного имущества для определения цены земли, передаваемой в собственность; при установлении общей долевой собственности на землю; передаче земельного участка по наследству; дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены установлен Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли» , а также специальными Правилами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2006 г. N 87 .

СЗ РФ. 1997. N 13. Ст. 1539.

СЗ РФ. 2006. N 8. Ст. 923.

Установлено, что нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются органами, ведущими кадастр объектов недвижимости.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.

При этом нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется на основании данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в порядке, установленном для расчета чистых активов унитарного предприятия, с учетом следующих особенностей:

а) стоимость земельных участков, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, определяется исходя из цены выкупа земельных участков, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации;

б) стоимость акций (долей, вкладов) в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ (товариществ) в составе долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений определяется исходя из нормативной цены указанного имущества;

в) учитывается налог на добавленную стоимость в отношении приобретенных ценностей;

г) не учитывается балансовая стоимость объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия;

д) не учитывается просроченная дебиторская задолженность.

Нормативная цена имущественного комплекса унитарного предприятия при его преобразовании в открытое акционерное общество используется только для определения нормативной цены акций создаваемого открытого акционерного общества.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Владельцы недвижимости знают, что помимо рыночной, она имеет еще и кадастровую стоимость. Именно последняя используется для расчета налога на недвижимое имущество, и имеет отличие от суммы, уплаченной при сделке. Давайте рассмотрим, в чем же заключается принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной и причины этой дифференциации.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в результате проведения процедур государственной кадастровой оценки, по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и используется для целей налогообложения.
Последние 3 года кадастровую оценку капитально «трясет». С 01.01.2020 г. вступил в полную силу (переходный период уже пройден) Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который предлагает совершенно новый подход и методику определения кадастровой стоимости недвижимости.

Изменения направлены на применение единого алгоритма кадастровой оценки на территории всей страны. Например, раньше услуги по оценке оказывались частными независимыми оценщиками по гос.контракту, утверждались местными (или региональными) органами власти, а Росреестр выступал в качестве арбитра. Подобная организация процесса оценки дала крайне негативные «плоды».

Теперь же принято решение о введении института государственных кадастровых оценщиков и передаче полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут вести данную деятельность на постоянной основе.
Кадастровая стоимость рассчитывается посредством метода массовой оценки с применением методологии любого из подходов (затратного, сравнительного или доходного) и лишь в исключительных случаях применяется индивидуальный расчет.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в результате проведения процедур государственной кадастровой оценки, по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и используется для целей налогообложения.
Последние 3 года кадастровую оценку капитально «трясет». С 01.01.2020 г. вступил в полную силу (переходный период уже пройден) Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который предлагает совершенно новый подход и методику определения кадастровой стоимости недвижимости.

Изменения направлены на применение единого алгоритма кадастровой оценки на территории всей страны. Например, раньше услуги по оценке оказывались частными независимыми оценщиками по гос.контракту, утверждались местными (или региональными) органами власти, а Росреестр выступал в качестве арбитра. Подобная организация процесса оценки дала крайне негативные «плоды».

Теперь же принято решение о введении института государственных кадастровых оценщиков и передаче полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут вести данную деятельность на постоянной основе.
Кадастровая стоимость рассчитывается посредством метода массовой оценки с применением методологии любого из подходов (затратного, сравнительного или доходного) и лишь в исключительных случаях применяется индивидуальный расчет.

Рыночная стоимость объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости, это ничто иное, как его наиболее вероятная цена при продаже на открытом рынке в условиях реальной конкуренции.
В отличии от кадастровой, рыночную стоимость устанавливает не государство, а его собственник, риелтор или профессиональный оценщик, который может быть нанят по инициативе любой из сторон сделки. Т.е. если вам потребовался отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, достаточно обратиться в оценочную организацию или специалисту частной практики.

Обязательное требование к оценщику — это наличие действующего членства в соответствующем СРО и застрахованная ответственность, причем форма деятельности не имеет значения (индивидуальный предприниматель или сотрудник юридического лица).

Еще одно принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости используется индивидуальный метод, против метода массового анализа при государственной кадастровой оценке. При том, что подход так же, как и в первом случае, может быть выбран любой (затратный, сравнительный, доходный и т.д.).

Ключевой момент заключается в том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в равной степени учтены интересы покупателя и продавца: один заинтересован в продаже товара по максимально возможной цене (для получения прибыли), другой стремится приобрести товар по выгодной цене, желательно минимальной. Т.е. цена, установленная в условиях рынка, уравновешивает спрос и предложение и является компромиссом между продавцом и покупателем.

Оценка земель населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения и лесного фонда

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка.

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

• Земельный участок является объектом ипотечного кредитования или используется в качестве залогового имущества;
• Земля вносится на баланс предприятия;
• Участок является объектом аукционной продажи;
• Участок сдается в аренду и необходимо определение годовой арендной платы;
• При заключении договора купли-продажи и в других схожих ситуациях.

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.
Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.
В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы.

Рыночная оценка земли и ее особенности

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории.

Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие.

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки

Для оценки участка необходимо подготовить следующие документы:
1.Правоустанавливающий документ на объект оценки;
2.Кадастровый паспорт;
3.Информацию о существующих ограничениях по использованию конкретного участка;
4.Данные о наличии и текущем состоянии всех проведенных инженерных коммуникаций.

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде.

Порядок процедуры оценки земельного участка:

• Заключение договора на оценку объекта;
• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта;
• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов;
• Определение итоговой стоимости земельного участка;
• Составление официального отчета о выполненной процедуре.

Результат проведения оценки земельного участка

По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Стоимость оценки земли

Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.

Регламент

• Стоимость услуги определяется в соответствии с действующими тарифами
• Оплата в форме наличного и безналичного расчета

5. Проведение Исполнителем расчета рыночной стоимости объекта оценки и оформление отчета об оценке объекта оценки

• В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.: «Оценщик имеет право: отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы»

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Разные виды стоимости, предусмотренные для земельных участков (ЗУ) нередко создают для собственников путаницу в назначении цены при продаже. В статье рассматриваются существенные особенности рыночной стоимости, участвующей в ценообразовании надела.

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает.

Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Выбор методик оценки

Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

• доходный метод;
• затратный метод;
• метод сравнения продаж.

Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

Доходный

Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом.

Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

Затратный

Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

Формула выглядит следующим образом:

• ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
• Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
• ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.

Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

Метод сравнения продаж

Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

Можно использовать формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

• ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
• ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Удельная стоимость – это цена 1 м 2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.

Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

Зачем она нужна

1. Расчетов налога при оформлении договора дарения, поскольку стоимость недвижимого имущества может не указываться. Тогда при передаче недвижимости используется кадастровая стоимость. Для граждан РФ налоговая ставка составляет 13% от КС, для иностранцев — 30%.
2. Высчитывания налога при обмене одного жилья на другое.
3. Расчетов налога на имущество, который граждане платят ежегодно. Но он рассчитывается на основе КС, официально установленной на 1 января того года, за который необходимо выплатить налог. Обычно он составляет до 0,1% от цены объекта недвижимости. Но местным властям дано право для некоторых объектов недвижимости увеличивать его размер до 0,3%.
4. Расчета налога при продаже недвижимого имущества. Стоит помнить, что он высчитывается с 70% от кадастровой, либо с 70% от рыночной стоимости, если она больше кадастровой. Даже при указании символических сумм, налог не может быть высчитан с них.
5. Проведения операций недвижимости при участии нотариуса. Госпошлина может составлять разный процент от КС, она зависит от вида предоставляемой услуги.
6. Вычисления налога на земельные участки.

Ранее вместо кадастровой применялась инвентаризационная стоимость. Она была не слишком большой, и именно на ее основе производилось начисление налогов. Также она постоянно снижалась за счет амортизации при эксплуатации здания.

Но в 2015 году был принят закон о введении кадастровой оценки. В некоторых регионах для расчетов еще использовалась инвентаризационная цена, но к 2020 году вся РФ перешла на КС.