Продажа квартиры с долгом по жкх

Задолженность по коммунальным услугам является одним из видов обременения на жилье. Так как обязанность по содержанию жилплощади лежит на ее собственнике (п.2 ст. 153 ЖК РФ), то долги по квартплате переходят к новому владельцу после регистрации права в Росреестре.

За предыдущим владельцем остаются только долги, на которые было обращено судебное взыскание.

В п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса указано, что продавать какой-либо товар с обременением можно только с согласия покупателя, при сокрытии долга по ЖКХ со стороны продавца покупатель будет иметь право:

• требовать возврата части стоимости квартиры;
• требовать возмещения причиненного ущерба;
• отменять сделку полностью с возвратом всех уплаченных средств.

Отмена сделки возможна в исключительных случаях, если размер долга по квартплате сопоставим с ценой квартиры. Причиненный ущерб может выражаться в необходимости уплаты пени новым владельцем, а также иных издержек, связанных с процессом взыскания долга с бывшего владельца жилья.

Как проверить наличие долга

Определить размер долга можно следующими способами:

• потребовать от продавца предъявить справку из УК или ТСЖ, а также последние оплаченные квитанции;
• сделать запрос в ресурсоснабжающие компании;
• сделать запрос в системе ГИС ЖКХ;
• проверить наличие приказа о взыскании на сайте судебных приставов.

При получении сведений о задолженности по одной справке из УК существует риск подделки документа, а ресурсоснабжающие компании предоставляют только сведения о долгах за водоснабжение, электроснабжение и т. д.

Наиболее надежным методом является просмотр сведений о долге на портале Госуслуг – для этого необходимо, чтобы продавец зашел на портал с использованием личного логина и пароля, сделал электронный запрос в соответствующем пункте (ГИС ЖКХ) и предъявил результаты запроса покупателю.

Порядок совершения сделки

Совершить сделку по отчуждению квартиры, обремененной долгами по коммунальным услугам, можно следующими способами:

• путем заключения предварительного договора;
• путем оплаты долгов с аванса, внесенного покупателем;
• с помощью риэлтерского агентства;
• путем уменьшения стоимости покупки на размер долга.

Основной проблемой при покупке квартиры с долгами является отсутствие свободных средств у продавца, которыми он смог бы погасить долг до получения денег от покупателя. При заключении соглашения об авансе стороны могут внести условие, по которому продавец обязуется оплатить долги до регистрации сделки. Заключение предварительного соглашения позволяет покупателю убедиться, что долги будут оплачены до покупки и сделка не будет сорвана.

Как правило, предварительный договор заключается с условием внесения задатка или аванса покупателем.

С использованием аванса

Если покупатель приобретает жилье за наличные деньги, оплату долгов ЖКХ удобнее всего осуществить следующим образом:

1. Продавец выясняет полную сумму долга в УК.
2. Стороны обговаривают условия сделки и заключают соглашение об авансе.
3. Покупатель выплачивает аванс, а продавец погашает долги ЖКХ.
4. Продавец предъявляет покупателю справку о погашении долга.
5. Стороны подписывают договор и регистрируют сделку в Росреестре.

Уменьшение стоимости покупки на сумму долга происходит в основном при небольших размерах задолженности, а также при отсутствии тяжб продавца с управляющей организацией, так как покупателю предпочтительнее купить жилье без обременений и не заниматься впоследствии решением вопросов с долгами.

Покупка через агентство

Если покупатель не имеет наличных средств для выдачи аванса и планирует оформлять ипотеку, то в таких случаях посредником между сторонами может выступить риэлтерская компания. Порядок покупки в таком случае следующий:

1. Стороны обговаривают основные условия и цену покупки.
2. Продавец готовит документы о правах на жилье и запрашивает справку о размере долга в ТСЖ.
3. Стороны заключают соглашение с риэлтерским агентством.
4. Агентство проверяет документы на квартиру и погашает коммунальные долги.
5. Покупатель заключает с банком ипотечный договор.
6. Происходит регистрация сделки и средства поступают на счет продавцу.
7. Продавец уплачивает комиссию риэлтерскому агентству за услуги.

Агентство в данной процедуре выступает кредитором продавца ввиду отсутствия у сторон свободных средств. Важно учесть, что агентство может погасить долг продавца до совершения сделки при условии наличия предварительного одобрения ипотеки в банке, а также после тщательной проверки документов на жилье. Как правило, сотрудники агентства требуют внесения в основной договор пункта об обязанности продавца выплатить комиссию, и заключается трехсторонняя сделка с условиями.

Важно внести в договор условие, по которому продавец обязуется выплатить покупателю компенсацию в случае обнаружения скрытых долгов после окончания регистрации сделки.

Скрытые долги могут быть в случае недавней смены способа управления многоквартирным домом – в таком случае у продавца может сохраниться задолженность перед предыдущей УК, о которой новая структура, управляющая домом, может не иметь сведений.

Список документов

К основному прикладываются следующие документы:

• копии оплаченных квитанций;
• выписка из ЕГРН о праве на жилплощадь;
• кадастровый паспорт;
• справка о погашении долга;
• справка из паспортного стола о зарегистрированных в квартире лицах;
• справка из Росреестра об отсутствии обременений.

Справка о полном погашении задолженности заказывается в организации, управляющей многоквартирным домом не ранее, чем за неделю до подписания ипотечного договора и основного соглашения между сторонами.

Приобретение или продажа квартиры с долгами по услугам ЖКХ является рискованной сделкой. Чтобы обезопасить себя от финансовых потерь и длительных разбирательств с управляющей организацией, необходимо получать как можно более полную информацию о сумме долга, делая запрос через систему ГИС ЖКХ, а также получая справки от поставщиков ресурсов и в домоуправлении.

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

1. Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
2. Собрать документы.
3. Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
4. Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
5. Подписать основной договор купли-продажи.
6. Оформить переход собственности новому владельцу.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

• продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
• приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
• в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Необходимые документы

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

• паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
• свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
• если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
• документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
• кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
• план БТИ, акт оценки помещения;
• справка о текущем состоянии л/с из УК;
• реквизиты счета в банке.

Также необходимо взять документ, что квартира не находится у приставов под арестом.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Документ составляется в обычной форме и включает в себя стандартные пункты, где указывается:

• ФИО сторон;
• сведения об объекте сделки (адрес, технические характеристики и т. д.);
• информация о документах на право владения квартирой;
• цена, и как будет произведен расчет по сделке.

Если, по договоренности, из стоимости квартиры вычитается сумма долговых обременений, цена указывается окончательная, с учетом минуса.

При условии, что продавец сам гасит долг, указывается срок выплаты. В случае оплаты долга из суммы задатка прописываются обе цифры (аванс и долг), а также период, в течение которого он погасится.

Главное, что факт наличия долга и его размер указываются в договоре во избежание в дальнейшем возможности опротестовать его в суде. Лучше, если документ будет нотариально заверен.

Проверка наличия задолженности

Статья 155 ЖК дает право предполагаемому новому владельцу самостоятельно узнать о существовании долга за услуги ЖКХ. Сделать это можно:

• на сайте госслужб, в разделе ЖКХ;
• через личный кабинет на сайте УК или по телефону;
• в банке, с помощью квитанции;
• через меню банкомата, введя точный адрес;
• в ЕРЦ или в центре координации, связанном с недвижимостью;
• в почтовом отделении, назвав № л/с.

О долге за телефон и интернет можно узнать в компании, предоставляющей услугу.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

Чтобы продать законно квартиру с долгом по квартплате, люди часто прибегают к следующим способам.

Ликвидация долгов перед продажей

Метод самый простой и понятный. Торговец обнуляет всю сумму долга из личных доходов. Преимущество в том, что для сторон это удобно и безопасно. Но неприятным моментом может стать отсутствие денег.

Кредит в банке

Можно взять заем в банке, чтобы оплатить долг по коммунальным обязательствам. Для потенциального владельца – это плюс. Для продающей стороны – убытки в виде процентной переплаты. К тому же можно получить отказ.

Задаток перед оформлением сделки

Стороны договариваются об авансе, который пойдет на аннулирование долга. У продовца есть шанс сделать все без дополнительных затрат. Покупателя, не идущего на компромиссы, придется мотивировать, снижая цену.

Возможные нюансы продажи

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны.

Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

Письменное согласие покупателя

В случае покупки квартиры с долгами, когда клиент согласен взять их на себя, необходимо оформить согласие письменно и описать все нюансы. Либо он покупает квартиру по меньшей стоимости и сам выплачивает всю сумму. Либо дает задаток, из которого торговец погашает накопленный долг.

В предварительном договоре должны быть прописаны все суммы и сроки выплаты. Соглашение пишется свободно, но с учетом делового языка. Оно должно содержать личные и паспортные данные, информацию о недвижимости, дату и подписи обеих сторон.

Предварительный договор считается официальным документом, лучше не экономить, и оформить его в нотариальной конторе. После заключения основного договора с перенесением всей информации предварительный уничтожается.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Данный вариант идеален для продающей стороны, когда сумма задолженности очень большая, а сам продавец не может ее оплатить. Но лишь в том случае, когда клиент согласен.

Уведомление управляющей компании

Со сменой собственника меняется и лицевой счет. Поэтому необходимо предупредить УК. И чем раньше, тем лучше. Новый л/с открывается не с даты обращения, а с даты регистрации собственности. Не стоит копить новые долги, уже свои.

Для этого нужно прийти в УК, ТСЖ или абонентский отдел биллинговой компании, которая обслуживает адрес, с оригиналами и копиями договора купли-продажи и выписки ЕГРН. Заявление пишется в свободной форме или на специальном бланке. Если несколько поставщиков предоставляют услуги, то заявление следует написать по каждому из них.

Не всегда, но есть возможность отправить копии документов Почтой России или через интернет.

Что делать, если продавец скрыл долги

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя. Но походы по судам обеспечены.