Продажа имущества нерезидентом налогообложение

Действующее российское законодательство признает иностранных и российских юридических лиц практически равными участниками рынка при приобретении и отчуждении недвижимости на территории РФ.

Публикация

Статья опубликована в Правовой базе «Консультант» в 2018 году

Действующее российское законодательство признает иностранных и российских юридических лиц практически равными участниками рынка при приобретении и отчуждении недвижимости на территории РФ.

Ограничения и запреты для иностранных граждан и иностранных юридических лиц предусмотрены в отношении некоторых типов земельных участков, а именно:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ).
2. Право на заключение договора аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (абз. 2 ст. 15 ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ»).
3. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Приобретение недвижимости, дальнейшее владение ею и отчуждение влекут за собой налоговые последствия.

Постановка нерезидента на учет в налоговом органе

Прежде всего по факту приобретения недвижимости на территории РФ осуществляется постановка нерезидента на налоговый учет.

В соответствии с абз. 5 п. 2 ст.

84 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) постановка на учет в налоговом органе организаций по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества осуществляется в течение пяти дней на основании сведений, сообщенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр). Налоговый орган в тот же срок обязан выдать (направить) организации уведомление о постановке на учет в налоговом органе.

По запросу иностранной организации налоговым органом может быть направлено заявителю свидетельство о постановке на учет и уведомление о постановке на учет в электронном виде, заверенные электронной цифровой подписью лица, подписавшего эти документы (абз. 3 п. 23 Приказа Минфина РФ от 30.09.2010 N 117н).

В целях совершенствования автоматического порядка постановки на учет в налоговом органе были приняты были приняты Дополнительное соглашение N 1 к Соглашению о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы от 11 сентября 2017 года и Приказ Росреестра N П/0131, ФНС России N ММВ-7-6/187@ от 03.04.2018 «Об утверждении Порядка обмена сведениями в электронной форме о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества».

В соответствии с упомянутым Приказом, а также п. 4 ст. 85 НК РФ управления Росреестра представляют сведения в управления ФНС России в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации или изменения сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), а также ежегодно до 15 февраля представляют указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года, в объеме сведений, сформированных за предшествующий год.

Таким образом, для получения индивидуального номера налогоплательщика с момента приобретения недвижимости нерезидентом должно пройти не более 15 рабочих дней, фактически же дела обстоят несколько иначе.

Действительно, для получения свидетельства о постановке на учет необходимо ожидать выгрузки документов из Росреестра в территориальную налоговую, но, во-первых, передача не всегда осуществляется в установленные сроки. Во-вторых, по факту поступления информации в Росреестр необходимо подать заявление в территориальную налоговую по месту нахождения приобретенной недвижимости о выдаче уведомления/свидетельства о постановке на учет. Таким образом, заявительный порядок сохранен.

Определение времени подачи такого заявления является задачей заявителя посредством произведения звонков в территориальную налоговую инспекцию.

Выходит красиво на бумаге, труднореализуемо на деле. Во всяком случае, никто не застрахован, что именно при передаче его сведений о приобретении недвижимости не возникнет технических неполадок в информационных системах госорганов, незапланированных смен исполнителей и других событий, препятствующих своевременной постановке нерезидента на налоговый учет.

Налог на имущество

Основной налог, который возникает при приобретении недвижимого имущества, — это налог на имущество организаций. Поскольку он является региональным, ставки его устанавливаются законодательством субъектов Федерации и не могут превышать 2% (п. 1.1 ст.

380 НК РФ). В отношении объектов недвижимого имущества, расположенных в Москве, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка в 2018 году составляет 1,5 процента (п. 2 ст.

2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 «О налоге на имущество организаций»).

На основании п. 3 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, является находящееся на территории РФ недвижимое имущество, принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности и полученное по концессионному соглашению.

При сомнении в определении вида имущества необходимо проверить наличие данных об объекте в ЕГРН. При отсутствии сведений в ЕГРН — установить, имеются ли основания, подтверждающие прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например для объектов капитального строительства: наличие документов технического учета или технической инвентаризации объекта в качестве недвижимости; разрешений на строительство и (или) ввод в эксплуатацию; проектной или иной документации на создание объекта и (или) о его характеристиках (письмо ФНС России от 02.08.2018 N БС-4-21/14968@).

Для целей уплаты налога на имущество организаций и представления налоговой декларации объектами налогообложения по налогу на имущество организаций не признаются (п. 4 ст. 374 НК РФ):

• 1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
• 2) объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;
• 3) суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.

Налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства, определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ, в ред.

Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ, пп. 3 п. 1 ст.

378.2 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода.

Порядок определения налога может быть представлен так:

(Кадастровая стоимость имущества x Ставка налога) — Авансовые платежи = Налог за имущество.

В случае если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

В отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций указано, что в случае, если кадастровая стоимость не определена, налоговая база принимается равной нулю (п. 14 ст. 378.2 НК РФ).

Ввиду отсутствия в п. 6 ст. 378.2 НК РФ конкретизации объектов налогообложения, правило об использовании кадастровой стоимости здания при определении налоговой базы, вероятно, должно применяться и в отношении помещений, принадлежащих иностранной организации.

Если же не определена и кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, принадлежащее иностранной организации, применяется правило п. 14 ст. 378.2 НК РФ: налоговая база равна нулю.

При этом обязанность по представлению налоговых деклараций по налогу на имущество организаций, предусмотренная ст. 386 Кодекса, распространяется и на иностранные организации, владеющие имуществом, налоговая база в отношении которого равна нулю (письмо ФНС России от 20.05.2015 N ГД-4-14/8527@).

К слову об обязанности по представлению налоговой декларации, отметим, что иностранное юридическое лицо как владелец объекта недвижимости обязано также сообщать в налоговый орган по местонахождению своей недвижимости сведения об участниках этой иностранной организации (для иностранной структуры без образования юридического лица — сведения о ее учредителях) по состоянию на 31 декабря соответствующего налогового периода, включая раскрытие порядка косвенного участия (при его наличии) физического лица или публичной компании, в случае, если доля их прямого и (или) косвенного участия в иностранной организации (структуре без образования юридического лица) превышает 5 процентов (абз. 2 п. 3 ст.

386 НК РФ).

При наличии у иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица) нескольких объектов имущества сообщение представляется в налоговый орган по месту нахождения одного из объектов имущества по выбору этого лица (п. 3.2 ст. 23 НК РФ).

Налог на прибыль

Иностранные организации, получающие доходы от источников в Российской Федерации, признаются плательщиками налога на прибыль.

К доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации и доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества.

Налоговая ставка по налогу на прибыль установлена для иностранных организаций в размере 20% (пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ).

Налог на прибыль иностранных организаций, не связанную с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, по доходам от использования, содержания или сдачи в аренду (фрахта) судов, самолетов, также признаваемых объектами недвижимости, в связи с осуществлением международных перевозок, — 10% (пп. 2 п. 2 ст. 284 НК РФ).

По данному вопросу следует учитывать субъектный состав сделок по отчуждению и сдачи в аренду. Если стороной в сделке с иностранной компанией является российское юридическое лицо, последнее обязано удержать и перечислить в бюджет налог на прибыль, то есть выступает налоговым агентом. Если стороной в сделке с иностранной компанией является физическое лицо, то исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в России должна сама иностранная организация.

Иностранные юридические лица в данном контексте имеет смысл разделить на два типа:

1. Компании, зарегистрированные в государствах, с которыми у РФ имеются соглашения об избежании двойного налогообложения.
2. Компании, зарегистрированные в классической офшорной юрисдикции.

Планируя сделку, следует учитывать факт наличия/отсутствия у РФ соглашения об избежании двойного налогообложения с соответствующим иностранным государством, предусматривающего нулевую или невысокую ставку налога у источника, а также, по возможности, невысокую эффективную ставку налога на прибыль и отсутствие других налогов на данный вид доходов. При этом нужно помнить, что если в соответствии с международным соглашением выплачиваемый доход облагается в РФ по пониженной или нулевой ставке, для применения этой ставки иностранная организация должна предоставить подтверждение своего постоянного местонахождения в соответствующем государстве (ст. 312 НК РФ).

Отметим, что в некоторых случаях соглашения об избежании двойного налогообложения закрепляют перечень объектов недвижимого имущества, отличный от того, что предусмотрен российским правом. Так, например, согласно п. 2 ст.

6 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы морские и воздушные суда не рассматриваются для целей налогообложения в качестве недвижимого имущества.

Налоговую базу по налогам на прибыль, связанную с арендой недвижимого имущества, можно уменьшить за счет:

• 1) передачи арендуемого недвижимого имущества в доверительное управление;
• 2) увеличения расходов, связанных с содержанием недвижимого имущества (расходы на ремонт: расходы на реконструкцию, расходы на текущий ремонт, расходы на капитальный ремонт, расходы на реконструктивные работы).

Если нерезидент сдает недвижимое имущество в аренду, важно проработать условия договора аренды, касающиеся порядка распределения расходов по капитальному и текущему ремонту, реконструкции и реконструктивным работам, так, чтобы они соответствовали законодательным нормам о возможности отнесения соответствующих расходов на уменьшение налогооблагаемой прибыли.

Согласно положениям ст. 54.1 НК РФ не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни, об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

Уменьшение допускается при соблюдении одновременно следующих условий:

• 1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
• 2) обязательство по сделке (операции) исполнено контрагентом и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

Поскольку в сделках с недвижимым имуществом всегда появляются какие-то расходы, обоснованность которых может быть поставлена под сомнение контролирующими налоговыми органами, разумно сопровождать каждое действие в рамках этих сделок пакетом документов, которые смогут послужить доказательствами добросовестности налогоплательщика и его контрагентов.

Если между иностранными и российскими организациями по налогу на прибыль организаций нет серьезных отличий, то положение иностранца — физического лица по уплате НДФЛ не представляется выгодным. Так, при получении дохода от источников в Российской Федерации нерезиденту — физическому лицу придется заплатить НДФЛ по ставке 30%. При этом не имеет значения, как долго имущество находилось в собственности: имущественные вычеты не применяются.

Таковы особенности приобретения нерезидентом недвижимости на территории РФ. Подводя итог, можно отметить, что на сегодняшний день существенных отличий в положении резидентов и нерезидентов, которые можно было бы использовать в пользу владельца-нерезидента, не предусмотрено. Преимущество нерезидентного положения можно использовать при наличии между государствами соглашения об избежании двойного налогообложения, предусматривающего более выгодные условия, а также при применении сниженной налоговой ставки по доходам от использования, содержания или сдачи в аренду судов воздушного и водного транспорта.

Продажа квартиры нерезидентом

При продаже имущества иностранцы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог при определенных ситуациях. Ставка налога, зависит от того является ли иностранец налоговым резидентом или нет. То же относится и к гражданам РФ, потерявшим статус налогового резидента.

Кто является налоговым резидентом и налоговым нерезидентом?

В соответствии с п.2 ст.207 НК РФ налоговыми резидентами признаются лица, фактически находящиеся на территории РФ более 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Данный период не прерывается на количество дней выезда заграницу РФ с целью лечения, обучения.

В 2020 году физические лица, которые фактически провели в России включительно от 90 до 182 дней, могут обратиться в налоговый орган с заявлением о признании себя налоговыми резидентами РФ. При соблюдении указанных условий и удовлетворении заявления статус налогового резидента можно получить на налоговый период 2020 года. Срок сдачи этого заявления — до 30 апреля 2021 года.

Налоговыми резидентами всегда признаются:

• российские военнослужащие, проходящие службу за границей;
• сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы Российской Федерации;
• работники на морских месторождениях углеводородного сырья.

Резиденты обязаны платить налог со всех источников дохода, полученных за пределами РФ и в пределах РФ.
Нерезиденты должны отчитываться только по доходам, полученным от источников в РФ.
Статус резидента определяется по итогам года, а не на дату осуществления продажи.

Согласно Письму Минфина РФ от 21.10.2014 Г. № 03-04-05/53035.

Список документов для налоговой инспекции при продаже имущества

Иностранцы, ставшие налоговыми резидентами, должны подтвердить свой статус документом, который подтверждает количество дней нахождения в РФ (документ, в котором стоят отметки о пересечении границы).

Остальной перечень документов общий как для резидентов, так и для нерезидентов:

Кто такой налоговый нерезидент

Налоговый нерезидент РФ — это физическое лицо, которое проводит на территории России менее полугода (точнее менее 183-х дней) в течение календарного года. Гражданство значения не имеет.

Подробнее о налоговых нерезидентах можно посмотреть здесь.

Налогообложение налогового нерезидента при продаже недвижимости

• Оплачивает НДФЛ по ставке 30% (п.3 ст. 224 НК РФ Налоговые ставки)
• При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты (Письмо Минфина от 26 декабря 2018 г. № БС-3-11/10138@)
• Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечению минимального предельного срока владения (п. 9 ст.2 Федерального закона № 424-ФЗ от 27 ноября 2018 года)

Минимальный предельный срок владения для недвижимости, приобретенной по договору купли продажи, составляет 5 лет.

Уменьшенный срок 3 года, действует только в отношении единственного жилья. Поэтому, рассматривать эту опцию применительно к инвестициям, весьма сложно.

Максимум, на что может рассчитывать в России нерезидент-инвестор, это продажа недвижимости через 5 лет, после покупки. А это значит, что возможностей для кратко- и среднесрочных инвестиций у него нет.

Но не все так плохо.

Способ оптимизировать свои налоговые обязательства, есть. Называется он — предпринимательская деятельность.

Налоговый нерезидент в качестве Индивидуального предпринимателя (ИП)

Налоговый резидент, зарегистрированный как индивидуальный предприниматель, несет налоговые обязательства не как физическое лицо, а как индивидуальный предприниматель.

Чтобы начать деятельность в качестве индивидуально предпринимателя, необходимо сделать следующие шаги:

• Зарегистрироваться в качестве ИП
• Выбрать режим налогообложения (УСН)
• Выбрать коды ОКВЭД
• Вести реальную хозяйственную деятельность

Давайте рассмотрим каждый из этих шагов подробнее.

Регистрация в качестве ИП

Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя нерезидент должен соответствовать следующим требованиям:

• Иметь российское гражданство или вид на жительство/разрешение на временное пребывание
• Иметь регистрацию по месту проживания (постоянная прописка) или по месту пребывания (временная прописка)
• Быть совершеннолетним (не менее 18 лет)

Упрощенная система налогообложения (УСН)

Есть пять возможных режимов налогообложения для ИП. Но для сделок с недвижимостью целесообразно использовать упрощенную систему налогообложения (УСН)

Важно!

ИП на УСН освобождается от уплаты НДФЛ. Соответственно, платить налог по ставке 30% не нужно.

Источник: п. 3 ст.346.11 НК РФ Общие положения УСН

Предприниматель на УСН может выбрать один из двух объектов налогообложения:

• Доходы
• Доходы минус расходы

Доходы

Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы” равна 6 %.
Но субъектами РФ эта ставка может быть уменьшена до 1%.

Объект налогообложения Доходы следует выбирать для сдачи недвижимости в аренду.

При аренде доля расходов, которые можно включить в состав затрат, несоизмерима мала с величиной доходов. А процентная ставка значительно ниже объекта Доходы — Расходы.

Доходы — Расходы

Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы — расходы” равна 15%.
Субъекты РФ могут уменьшать эту ставку до 5%.

Объект налогообложения Доходы — Расходы следует выбирать для покупки и продажи недвижимости.

Доля расходов на которые можно уменьшить доходы, соизмерима с величиной доходов. Поэтому, несмотря на то, что процентная ставка выше, это более выгодно.

Коды ОКВЭД

ОКВЭД — это Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. Действует в России с июля 2016 года. Все юридические лица обязаны при регистрации или перерегистрации обязаны его использовать.

Коды ОВЭД представляют собой иерархический список, с несколькими уровнями вложенности. Для операций с недвижимостью используется классификатор 68. Операции с недвижимым имуществом.

При регистрации нужно выбрать код из четырех цифр. Все подгруппы будут автоматически в него включены.

Вот коды ОКВЭД, которые чаще всего выбирают для операций с недвжимостью:

• 68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
• 68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
• 68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
• 68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
• 68.10.23 Покупка и продажа земельных участков
• 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
• 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

Ведение реальной хозяйственной деятельности

Налоговое законодательство требует от налогоплательщиков реальности сделок и хозяйственных операций. Искажать сведения о хозяйственной деятельности в целях уменьшения суммы уплаченного налога, не допускается.

Если налоговый нерезидент зарегистрирует ИП перед продажей принадлежащей ему квартиры, налоговая посчитает, что ИП было открыто не в целях предпринимательской деятельности, а с целью получить необоснованную налоговую выгоду.
Налог будет пересчитан по ставкам НДФЛ для нерезидента.

Как этого избежать?

Регистрируйте ИП до начала деятельности, а не во время.

Если это по каким-то причинам не получилось зарегистрировать ИП до того, как вы приобрели недвижимость, сдайте ее на какое-то время в аренду. Как минимум, на полгода. А лучше, на год, чтобы полученный доход от аренды можно было отразить в годовой декларации.

В этом случае, налоговая получит документальное подтверждение ведения хозяйственной деятельности и места для сомнений не останется.

Особенности учета затрат для ИП

Применительно к покупке и продаже недвижимости, ИП может уменьшать доходы на следующие виды расходов:

• Проценты по кредиту п.9 ст. 346.16 НК РФ
• Расходы на приобретение недвижимости п. 23 ст. 346.16 НК РФ
• Расходы на выплату комиссионного, агентского вознаграждения п. 24 ст. 346.16 НК РФ

Расходы согласно ст. 346.16 НК РФ, налогоплательщик может включить в состав затрат только если они произведены ПОСЛЕ регистрации ИП.
Расходы, произведенные до регистрации ИП включить в состав затрат невозможно.

Поэтому, вначале нужно регистрировать ИП, а затем приобретать недвижимость для продажи.

Источник: Письмо МинФина № 03-11-11/7503 от 08.02.2018.

Кроме того, нельзя уменьшать доходы на стоимость покупки недвижимости по ДДУ, если в последующем она продается не как недвижимость, а как переуступка права.

Переуступка права требования не является продажей недвижимости. Поэтому, расходы на приобретение этого права не будут являть расходами на приобретение недвижимости (п. 23 ст. 346.16 НК РФ).

Перечень расходов в ст. 346.16 НК РФ является закрытым списком и не подлежит расширенному толкованию. Уменьшить доходы на расходы по приобретению права требования не получится. Это можно будет сделать только оформив, купленную по ДДУ недвижимость, в собственность.

География действий ИП

Предприниматель может зарегистрировать ИП в одном из регионов РФ (по месту регистрации), но приобретать и продавать недвижимость — по всей территории России. Место нахождения недвижимости значения не имеет. Это все имущество, принадлежащее ИП.

Поэтому, целесообразно регистрировать ИП в регионе где региональные ставки УСН уменьшены относительно базовых.

Риск двойного налогообложения

Если вы нерезидент и планируете заниматься куплей-продажей недвижимости в России, вам следует считаться с риском двойного налогообложения.

На 1 января 2019 года Россия заключила международные договоры об избежании двойного налогообложения с 84-мя странами

Но они относятся не ко всем налогам. В отношении России, соглашения об избежании двойного налогообложения распространяются на НДФЛ, налог на прибыль, но не распространяются на УСН.

Об этом есть ряд писем МинФина, например Письмо от 14 октября 2020 г. N 03-08-05/89741 О применении Соглашения между РФ и ФРГ об избежании двойного налогообложения в отношении УСН.

Поэтому есть риск того, что зачесть налоги, уплаченные в России как УСН, не получится.

О том, какие налоги нужно платить за рубежом и как декларировать доходы полученные в России, лучше узнавать, ориентируясь на зарубежное законодательство.

Особенности при покупке и продаже недвижимости иностранцами. Какой налог платят при сделке нерезиденты?

Большинство иностранных граждан предпочитают не покупать, а брать в аренду недвижимость на территории России. Несмотря на это, среди них все же находятся те, кто рассматривает приобретение квартиры для длительного проживания или же интересуется нюансами продажи недвижимости, полученной по наследству от резидента РФ.

Согласно часть 3 статьи 62 Конституции РФ, иностранцы и лица, не имеющие гражданства Российской Федерации пользуются правами и исполняют обязанности наравне с гражданами России, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Законодательство РФ практически не предусматривает ограничений на приобретение жилой недвижимости нерезидентами, но при проведении сделки не стоит забывать о некоторых тонкостях.

Может ли иностранный гражданин купить или продать жилплощадь в РФ?

Имеет ли право иностранный гражданин купить жилплощадь в РФ, можно ли ему реализовать квартиру или дом? Он может выступать в качестве покупателя или продавца, но с некоторыми нюансами. Лицо, являющееся нерезидентом, облагается налогом по системе, отличной от большинства граждан РФ, постоянно проживающих на территории России. Налоговым резидентом, согласно пункту 2 статьи 207 НК РФ, считается лицо, фактически находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в год.

Наличие российского гражданства в ситуации, когда гражданин более полгода постоянно проживает на территории другой страны, а затем возвращается, не имеет никакого значения – статус резидента будет утрачен. Так же и иностранец может стать налоговым резидентом РФ, если проведет более полугода на территории страны.

Таким образом, покупать и продавать недвижимость может каждый. При участии нерезидента в сделке, есть разница в налогообложении, требованиях к документам и расчетах между сдельщиками. Также лицо, являющееся нерезидентом, имеет некоторые ограничения на приобретение недвижимости определенных категорий и не может воспользоваться правом на возврат подоходного налога, так как его сумма рассчитывается обычно по ставке не 13%, а выше.

Необходимые условия

Чтобы выступать в качестве покупателя, иностранец должен убедиться в том, что приобретает земельный участок, который не расположен на приграничной территории. Согласно п.3 ст. 15 ЗК РФ данная категория недвижимости может предоставляться нерезидентам только на правах аренды.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает ограничение на приобретение участков данного типа – оформить их в собственность нерезидент также не может.

Покупатель обязуется подготовить вполне стандартный пакет документов при продаже квартиры, и помнить о том, что будучи нерезидентом, он не может воспользоваться налоговыми льготами и уменьшить сумму выплат.

Как проходит процедура реализации и приобретения жилья?

Расчет между участниками сделки производится строго в российских рублях. При желании сумму можно привязать к национальной валюте другой страны по действующему курсу.

Документы иностранных граждан должны быть переведены на русский язык. Составление договора купли-продажи и процедура регистрации собственности в Росреестре проходят в обычном порядке, лишь с некоторыми незначительными поправками.

Какие дополнительные документы потребуются иностранному гражданину?

Для продавца и покупателя требуются разные пакеты документов. Самое главное – убедиться в том, что иностранные бумаги переведены и нотариально заверены на территории Российской Федерации.

Если он совершает покупку

В случае, когда нерезидент хочет приобрести недвижимость, ему следует подготовить такие документы:

• Паспорт государства, гражданином которого он является, а также его переведенная и нотариально заверенная копия.
• Если со страной установлен визовый режим – виза.
• Для государств с безвизовым режимом – документ, подтверждающий официальное пребывание гражданина на территории РФ.
• Документ о временной или постоянно регистрации на территории России.

Если оформление сделки занимается доверенное лицо покупателя-иностранца, то не обойтись без доверенности. Она должна быть заверена у нотариуса страны, гражданином которой является покупатель, а также пройти процедуру легализации и проставления апостиля. Разумеется, что документ должен быть переведен на русский язык и нотариально заверен.

Если он осуществляет продажу

Когда нерезидент продает недвижимость в России, ему потребуются такие же документы, что и продавцу-резиденту:

• Документ, подтверждающий право на собственность.
• Договор купли-продажи на русском языке.
• Кадастровый паспорт.
• Письменное согласие от супруга или лица, находящегося в долевой собственности.

Сделку также может производить доверенное лицо без личного присутствия продавца.

Если обе стороны – нерезиденты

В случаях, когда обе стороны являются нерезидентами РФ, на покупателя и продавца действуют такие же ограничения по поводу типа недвижимости. Также применяется система налогообложения для нерезидентов РФ, включая изменения с 1 января 2019 года. Расчет производится так же в рублях.

Особенности заключения ДКП

Дополнительные условия оговариваются участниками сделки и фиксируются на бумаге. Процесс составления ДКП с нерезидентом, в соответствии со ст. 1205 Гражданского кодекса РФ, практически не отличается от документального сопровождения сделки с гражданином России.

Статья 1205 ГК РФ. Право, подлежащее применению к вещным правам

Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится.

Прежде всего, должно быть подтверждено законное нахождение на территории страны нерезидента. Если сделка совершается с иностранцем, то в ДКП необходимо указать, что приобретаемая недвижимость может быть куплена нерезидентом без ограничений.

Очень важный пункт для иностранца – сроки освобождения жилого помещения продавцом, т.к. в некоторых странах вообще нет такого понятия, как «регистрация по месту пребывания и жительства».

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с нерезидентом РФ
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры с нерезидентом РФ

Особенности расчетов по сделке

Иностранный гражданин должен быть готов рассчитаться в рублях. Самый распространенный способ расчета по сделке с участием нерезидентов – использование банковской ячейки, куда покупатель закладывает оговоренную в ДКП сумму. После того, как продавец выполнит все требования для передачи собственности, он сможет забрать деньги.

Регистрация в качестве ИП

Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя нерезидент должен соответствовать следующим требованиям:

• Иметь российское гражданство или вид на жительство/разрешение на временное пребывание
• Иметь регистрацию по месту проживания (постоянная прописка) или по месту пребывания (временная прописка)
• Быть совершеннолетним (не менее 18 лет)

Какой налог платят нерезиденты при сделке?

Отличительной особенностью сделок с иностранцами является разница в налоговых выплатах резидента и нерезидента Российской Федерации. Согласно статье 224 НК РФ, доходы налоговых резидентов РФ облагаются НДФЛ по ставке от 9 до 13% в зависимости от источника дохода, а нерезидентов – 30%.

Для тех и других есть возможность продажи недвижимости без уплаты НДФЛ – достаточно владеть ею более 3 лет или получить в наследство.

Несмотря на то, что Законодательство РФ позволяет совершать сделки с гражданами других государств, следует учесть несколько нюансов. Например, раннее согласно пункту 4 статьи 5 ФЗ от 27.12.2009 № 368-ФЗ, НДФЛ не облагались только доходы резидентов РФ от продажи недвижимости, которая находилась в собственности более 3 лет.

Для нерезидентов налог в размере 30% от суммы сделки раньше требовалось уплатить в любом случае, сколько бы ни находилось в собственности имущество. Однако с 1 января 2019 года на нерезидентов также действует поправка в виде 2 статьи ФЗ № 424-ФЗ, которая позволяет нерезиденту не платить НДФЛ, если он владеет недвижимостью более 3 лет, но это касается только той собственности, которая была приобретена нерезидентом до 1.01.2016 или получена по наследству.

Нерезидент должен:

1. До 30 апреля следующего за годом осуществления сделки, подать налоговую декларацию по месту регистрации на территории Российской Федерации или по месту нахождения недвижимости.
2. До 15 июля следующего года уплатить НДФЛ по ставке нерезидента 30%.

По доходам от сделок, оформленных после 1 января 2019 года, освобождаются от уплаты НДФЛ нерезиденты, которые имели в собственности недвижимость на территории РФ более 3 лет.

В видео говорится о том, как нерезиденту продать недвижимость и какой налог со сделки:

Продать и купить недвижимость, будучи нерезидентом, можно без особых ограничений и трудностей. Очень важно уделить внимание документальной составляющей вопроса и расчету между иностранными гражданами. Продать недвижимость на территории Российской Федерации с 1 января 2019 года стало еще легче – при определенных условиях нерезидент полностью освобождается от уплаты налога на продажу недвижимости.

Какой налог с продажи квартиры должен платить иностранец нерезидент?

Продажа квартиры облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) для всех – как граждан России, так и иностранных граждан (п.1, ст. 207 НК РФ). Размер налога определяется так:

• для резидентов ставка налога = 13%,
• для нерезидентов ставка налога = 30%.

При этом, у резидентов РФ есть возможность применить налоговые вычеты при продаже квартиры, и еще больше снизить свою налоговую нагрузку (вплоть до нуля). А вот нерезиденты РФ такого права не имеют, для них имущественные налоговые вычеты недоступны. За исключением одного (об этом ниже).

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Особенности уплаты налога иностранцем при продаже недвижимости в России

Если иностранец продает свою недвижимость на территории России, то ставка налога с продажи для него будет равна 30%.

Теперь некоторые подробности об уплате этого налога и о доступных льготах для иностранцев в РФ.

Далее под «иностранцем» мы будем понимать именно нерезидента, который продает квартиру, принадлежащую ему на праве собственности. Хотя в роли такого «иностранца» может быть и наш соотечественник, который уехал за границу на ПМЖ, но у него осталась кое-какая недвижимость на территории России.

Прежде всего, иностранцу нужно помнить, что у Российской Федерации со многими государствами (около сотни) заключены международные соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть в том, чтобы платить налог только в одной стране. И, как правило, этот налог уплачивается в стране, где находится недвижимое имущество (в стране получения дохода от его продажи – п.1, ст.

207 НК РФ).

Уплаченный в России налог с продажи недвижимости засчитывается иностранцу в стране его постоянного проживания. При этом, порядок зачета уплаченных в России налогов регулируется налоговым законодательством той страны, резидентом которой он является.

Пункт 1, ст.7 НК РФ «Международные договоры по вопросам налогообложения»:

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами, применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации.

Таким образом, иностранцу следует проверить (например, здесь), есть ли его государство в числе тех, с кем у России заключено международное соглашении об избежании двойного налогообложения.

От какой суммы рассчитывается налог для иностранного гражданина при продаже квартиры на территории России?

От той же самой, что и для граждан РФ. С 2016 года введены новые правила налогообложения при продаже недвижимости (подробнее по ссылке). Эти правила распространяются как на россиян, так и на иностранцев (резидентов и нерезидентов).

Суть этих правил в том, что при определении налогооблагаемой базы по налогу НДФЛ при продаже квартиры, учитывается не только фактическая цена этой квартиры, указанная в Договоре купли-продажи, но и ее кадастровая стоимость.

НДФЛ взимается с той суммы, которая оказалась больше – цена квартиры по договору или 70% от кадастровой стоимости. При этом, кадастровая стоимость недвижимости, расположенной в России, периодически изменяется (происходит переоценка).

А как узнать текущую кадастровую стоимость квартиры? Для этого нужно заказать Выписку из ЕГРН (сведения об основных характеристиках объекта недвижимости),

Такую выписку можно заказать онлайн прямо на нашем сайте – ЗДЕСЬ.