Претензия риэлторам за некачественные услуги

Между мной и представителем ООО Агентство недвижимости “Изба” Избушкиной И.И., действующей на основании доверенности № 00000000 (далее Исполнитель) 04 февраля 2016 г. был заключён договор б/н (далее Договор) и дополнительное соглашение к договору от 04 февраля 2016 г.(далее Соглашение)

По Акту от 04 февраля 2016 г. мною были переданы денежные средства в размере 50 000 рублей Избушкиной И.И. как вознаграждение Исполнителя, в счёт выполненных ею обязательств по Договору.

Считаю, договор не заключённым, ничтожным, в соответствии со статья 432. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По предмету Договора:

П. I I. В соответствии с настоящим Договором Исполнитель обязуется от имени, в интересах и за счет Заказчика совершить действия по организации и оформлению договора купли-продажи …………помещения, находящегося по адресу: Москва, ул.

Никакая д 5 к. 6. помещение, назначение: площадь 30,6 кв.м., этаж: ЧЕРДАК номера на поэтажном плане: чердак, помещение ХIII — комнаты с 1 по 3, далее КВАРТИРА

Адрес объекта права в Свидетельстве о государственной регистрации права от 11.01.2016 г.: помещение, назначение: нежилое, площадь 30,6 кв.м., этаж: ЧЕРДАК номера на поэтажном плане: чердак, помещение VIII — комнаты с 1 по 3, адрес(местонахождение) объекта: Москва, уд. Никакая д 5 к. 6. (о котором я вел переговоры с Исполнителем)

НЕ СОВПАДАЮТ адрес объекта и адрес в предмете договора.

При проведении переговоров о заключении договора была договоренность в отношении объекта указанного в Свидетельстве о государственной регистрации права от 11.01.2016 г., следовательно не правильное описание недвижимого имущества, передающегося по договору, его адреса, в предмете договора, является не соблюдение существенных условий, без которых договор считается незаключенным, а сделка ничтожной

Так как в договоре и свидетельстве написано «номера на поэтажном плане», я потребовал поэтажный план.

Исполнитель ответила, что все планы БТИ находятся в Регистрационной Палате и отданы при регистрации, она их не будет предоставлять.

Без юридически значимых документов на объект, обозначенных в свидетельстве невозможно установить, на какие помещения (в поэтажном плане) будет совершена сделка купли-продажи.

Следовательно меня изначально хотели ввести в заблуждение относительно покупки объекта, не вернуть мне мои денежные средства 50 000 руб., так как в договоре и дополнительном соглашении значится другой объект, и нет поэтажного плана, как указано в свидетельстве на объект: поэтому нет разницы, что продавать помещение ХIII-комнаты с 1 по 3 или помещение VIII-комнаты с 1 по 3,

Действия Исполнителя являются недобросовестными:

1. По п.2.2 Договора обязательства Исполнителя не выполнены, по п.п.

а) Консультировать Заказчика по юридическим и технологическим вопросам проведения Сделки.

б) Провести анализ и правовую оценку правоустанавливающих документов, предоставленных продавцом Квартиры, с целью проверки правомочий продавца, выявления фактов обременения квартиры.

в) Подготовить документы, необходимые для Сделки: заявление что квартира приобреталась не в браке.

г) Соблюдать интересы Заказчика в течение всего срока действия

Ø Исполнитель не смогла проконсультировать меня по юридическим и технологическим вопросам проведения сделки.

Наоборот Заказчик навязывала мне противоправные действия, противозаконные, идущие в будущем в ущерб мне. Это отражено в Соглашении. (п. 7, 8, 9)

· Я, как добропорядочный и законопослушный гражданин РФ настаивал: на нотариальном удостоверении договора купли-продажи, а не заключение договора в простой письменной форме;

· Считаю, и настаивал, что в договоре должна быть указана вся передаваемая мною денежная сумма в размере 6 900 000 руб. за объект;

· Мне должна быть передана расписка от продавца на переданною мною денежную сумму.

В соглашении Исполнитель указал: простую письменную форму сделки, договор с указание на 1 000 000 руб, и расписку продавец мне дает на 1 000 000 руб.

Я не имею юридического образования, являясь юридически и экономически слабой стороной по сделке, надеялся на высокую квалификацию специалиста, так как в Договоре указаны КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ЮРИДИЧЕСКИМ вопросам.

Ø Исполнитель не смогла проконсультировать меня по юридическим и технологическим вопросам проведения сделки. Я считал, что должны быть следующие Этапы технологии проведения сделки :

Подготовительный- в нашем случае проведение просмотра объекта недвижимости (ОН) с покупателем, Заполнение Акта просмотра;

Закрепительный — Заключение договора о предоставлении услуг при покупке ОН, заключение соглашения о залоге или авансе.

Работа Исполнителя с момента заключения Договора с Заказчиком- сбор документов.

Проверка документов Исполнителем

Ознакомление Заказчика-покупателя с пакетом документов на объект.

Как рекомендуется в Справочнике риэлтора, Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. — «Юстицинформ», 2006 г.

(Законодательную базу необходимо проверять на 2016 г., учитывая действия права во времени, на сайт http://www.consultant.ru

Риэлтор самостоятельно собирает ряд документов:

1) справки БТИ (формы о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости; о стоимости объекта недвижимости);

2) копию лицевого счета либо справку жилищно-эксплуатационной службы об объекте; согласие супруга, в период брака с которым приобретен объект(а в случае его отсутствия — свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет);

и другие необходимые документы.

Кроме составления Договора на не тот объект и заключения Соглашения по полученным денежным средствам Исполнитель ничего не сделала.

Исполнитель не предоставила мне проведенный анализ и правовую оценку правоустанавливающих документов, предоставленных ей продавцом объекта, с целью проверки правомочий продавца, выявления фактов обременения объекта.

Кроме выданных мне копий свидетельства о государственной регистрации права от 11.01.2016 г., договора № 000 купли-продажи помещения, приложений 1, 2 я ничего не получал от Исполнителя за весь период действия Договора.

Мне показали объект, при этом не дали ни одного документа который я потребовал, техническое состояние объекта было определено ВИЗУАЛЬНО.

Исполнитель при разговоре много раз менял своё мнение, действовала не квалифицировано (по телефону явно хамила, копии свидетельства о собственниках и договора купли продажи объекта (Приложение) предоставила мне только после внесения по Акту приема-передачи 100 000 руб.

В начале разговоров Исполнитель сказала, что объект — это всегда было нежилое строение, там всегда было дошкольное учреждение. Я увидел на сайте www.cian.ru, что по данному адресу много продают жилых квартир. В связи с чем я был вынужден самостоятельно нанять квалифицированного специалиста –юриста для анализа ситуации по объекту и правовой оценки (оплатив за это 50 000 руб.)

Исполнитель настаивала, чтобы я сам заказывал все документы на объект: выписки ЕГРП, экспликацию, планы БТИ, хотя знала, что не собственнику объекта экспликацию и планы БТИ не выдадут.

Когда я заказал и принёс электронные выписки, а так же показал распечатки с сайта РОСРЕЕСТ по данному объекту, Исполнитель-мне сказала, что эти документы без печати, и их она не считает правильными, РОСРЕЕСТР РФ вообще сомнительная организация, все что там в on-line доступе — НЕ ПРАВДА)-дословные слова Исполнителя.

Исполнитель, увидев предоставленные мною электронные документы, сказала мне, что этот объект построен в 2013 г.- а как он оказался построенный на доме до 2013 г. являющимся муниципальной собственностью объяснить не смогла.

В связи с тем, что Исполнитель не выполняет своих обязательств по Договору я вынужден был обратиться к квалифицированному юристу в организацию Московская юридическая компания “ЮРИСТ ВСЕ ЗНАЕТ”

В результате мне указали, что Исполнитель действовал не добросовестно, провели устную консультацию по правовой оценке риэлтерского договора; сделали устный анализ правоустанавливающих документов на объект, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права от 11.01.2016 г.; проконсультировали о юридических рисках по предложенному объекту недвижимости, сделали подборку судебной практики по вопросам добросовестного покупателя недвижимости, и ознакомили меня. В результати чего, я сделал вывод, что при не правильном анализе документов, не исполнения моих требований по сбору Исполнителем необходимых по объекту документов, в будущем я буду иметь риски быть не добросовестным покупателем, в соответствии с законодательством РФ. И следовательно могу остаться без объекта недвижимости и без денежных средств отданных за объек недвижимости.

Глава 28. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ГК РФ

В соответствии со ст. 434.1. ГК РФ (введена Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

1. Если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

2. При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

3. Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

7. Правила настоящей статьи применяются независимо от того, был ли заключен сторонами договор по результатам переговоров.

В соответствии с вышеизложенным,

1. Считать договор от 4 февраля 2016 г. и Дополнительное соглашение к нему незаключенным, а сделку ничтожной.

2. Действия Исполнителя по договору не добросовестными;

3. Вернуть мне денежные средства в размере 100 000(пятьдесят) тысяч рублей в течении одного дня.

4. В соответствии со ст. 434.1. ГК РФ, возместить мне убытки в размере 50 000 (двадцать тысяч) руб.

Приложение: риэлтерский договор; Доп соглашение; св-во от 11.01.2016 г, договор 0000 от 16.11.2015; Приложение к нему 1, 2.; копия бланков строй отчётности об оплате услуг юридической компании.

Агентство недвижимости оказалось мошенником, куда жаловаться

Мошенничество, неправомерные действия иного характера в сфере недвижимости – распространенное явление.

Агентства недвижимости, частные риелторы не относятся к категории лиц, обязанных состоять в каком-либо профессиональном сообществе, они не подконтрольны какому-то отдельному государственному органу, поэтому часто оказывают услуги некачественно.

Законы

Эта тематика попадает под юрисдикцию следующих регуляторов:

. Это основной документ, регулирующий договорные отношения в нашей стране. Все вопросы, связанные с исполнением контрактов, решаются в соответствии с этим документом. . Если гражданин заключает договор с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (официально имеющим этот статус), он находится под эгидой Закона «О защите прав потребителей». Там предусмотрен широкий круг санкций для правонарушителя – от обязанности оказать услугу должным образом до штрафов и возмещения убытков. , 170, 170.2, 200.3). В большинстве случаев агентства и риелторы стараются замаскировать преступление, так как если оно будет выявлено, последствия для таких «предпринимателей» окажутся весьма серьезными. . Внимание! Подходит только для случаев поиска через агентство или риелтора строящегося жилья (так называемой долевки), если при этом застройщик и риелтор совпадают.

Куда жаловаться

Прежде чем начинать тяжбу с привлечением государственных структур, если речь не идет о преступлении, необходимо написать жалобу и адресовать ее организации или лицу, которые нарушили ваши права и законные интересы.

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возьмет решение всех ваших проблем на себя!

На агентство недвижимости

Если требования не удовлетворяют, можно написать заявление в полицию, прокуратуру, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», налоговую инспекцию или суд.

Если ваша цель – вернуть имущество, собственником которого являетесь, и все-таки приобрести недвижимость, то подходят варианты обращения в Роспотребнадзор и суд.

На риелтора

Если лицо не индивидуальный предприниматель, то есть 3 варианта – пожаловаться в полицию, прокуратуру или в суд.

Если риелтор – ИП, то возможны все перечисленные для агентств варианты обращений.

Вернете свои средства, квартиру, иное имущество, скорее всего, только через суд. Возможно, по результатам уголовного преследования тоже что-то возместят, но это менее вероятно.

Как написать жалобу

Для реализации любого из названных способов защиты требуется написать заявление в соответствующий государственный орган.

В нем нужно указать следующее:

• реквизиты (от кого, кому);
• заголовок (претензия/жалоба);
• краткое описание ситуации;
• требования и срок их выполнения;
• дата, подпись.

Учтите! Необходимо иметь доказательства нарушения ваших прав и закона в виде выданных вам документов, чеков на оплату услуг, переписки, записей телефонных разговоров и т.д.

Если полиция не возбуждает дело, а вы уверены, что преступление совершено, обратитесь в прокуратуру. В заявлении требуйте проверки обоснованности отказа в возбуждении дела и его отмены.

Все имеющиеся доказательства нужно обозначить в тексте обращения, то есть если пишете, что заплатили «черному риелтору» деньги, укажите, что «подтверждается копиями квитанций», и отдельно – списком приложений.

Последствия

Необходимо учитывать, что при обращении в налоговую инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру вас могут вызывать для дачи пояснений и показаний. При обращении в полицию и суд ваше участие в деле до конца его рассмотрения уже не зависит от желания (но в суде можно заменить себя представителем).

Обращение в иные указанные выше органы на вас никак не повлияет, Вам просто дадут ответ. А последствия будут для агентства или недобросовестного риелтора. Их могут привлечь к административной ответственности в виде штрафа, риелторских работников – к уголовной ответственности в виде штрафа, а мошенников – наказать лишением свободы.

В особых случаях деятельность организации приостанавливается.

Важно! Не забывайте, что при заведомо ложном обращении в полицию Вы рискуете сами попасть под уголовную ответственность, поэтому, если преступлений в отношении вас не совершали, то прибегать к такому варианту не стоит.

При отсутствии доказательств нарушения прав суд откажет в удовлетворении исковых требований. В дальнейшем ответчик вправе предъявить требование о возмещении издержек, связанных с рассмотрением судебного дела по исковому заявлению.

Перечисленные последствия (за исключением взыскания судебных издержек) грозят только при заведомо ложном обращении.

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возьмет решение всех ваших проблем на себя!