Предпродажный договор купли продажи на квартиру

Совершение сделок купли-продажи недвижимости происходит в несколько этапов. Законом предусмотрено заключение предварительного договора купли-продажи. Он налагает на стороны определенные права и обязанности и служит для защиты их интересов.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме. Оформление документа прямо предусмотрено гражданским законодательством – ГК РФ статья 429. Данные договоры декларируют намерения сторон заключить сделку.

При этом предварительные договоры купли-продажи недвижимости обязывают продавца продать объект, а покупателя приобрести его по оговоренной цене. Для того, чтобы составить предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП) в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ.

Каким может быть предварительный договор?

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества составляется в нескольких форматах, которые зависят от обстоятельств их заключения. Среди наиболее популярных форматов можно выделить:

• Предварительный договор, что между собой заключают застройщик и соинвестор;
• Предварительный договор, составляемый при кредитовании (ипотеке);
• ПДКП, где продавец принимает аванс.

Предварительный договор, заключаемый с застройщиками

Согласно существующему закону, рассматривающему строительство, застройщик может требовать от дольщика деньги, только если есть договор долевого участия (ДДУ). Так на законодательном уровне обеспечивается защита дольщиков от неправомерного использования их денег, а также уменьшаются другие риски, что могут возникнуть в рассматриваемом деле. Но это не отрицает того факта, что многие застройщики пытаются обойти ДДУ в поисках выгодных условий и выхода из жестких рамок, что выставляет рассматриваемый договор.

Например, дольщикам предлагается вексельная стратегия, позволяющая предоставить, на первый взгляд, более выгодные условия, чем в уже упомянутой схеме.

Дольщику дают подписать предварительный договор купли-продажи недвижимости, которая на данный момент только строится или вообще является проектом. А вот заключить основной договор будет возможно только после того, как жилье достроят и оно получит юридический статус собственности. Согласно закону, купить объект, которого нет, невозможно, но инвестиций в строительство это не касается.

Именно на этот факт ориентируется застройщик.

Так, при заключении ПДКП лицо, внесшее плату, получает статус соинвестора, а вносимый им платеж становится обеспечительным. Таким образом соинвестор получает помимо права на имущество и ответственность за его возведение, поскольку он должен его финансировать. Застройщик же, помимо того, что должен выполнить строительство, по его окончанию должен сделать ещё один очень важный шаг – переоформить имущество на инвестора, заключив с ним окончательный договор купли-продажи.

В качестве гарантии соинвестор получает вексель с суммой, что он предоставил застройщикам. Если строительная компания не может оформить финальный договор на недвижимость, по предъявлению векселя она обязуется вернуть вложенные в проект деньги.

Предварительный договор по ипотечной программе

Рассматриваемый предварительный договор используется, если оформляется кредит в банке. Такая практика распространена не только на первичном строительном рынке, но и на вторичке. Вторичный рынок предлагает не менее интересные варианты, но не у всех есть возможность приобрести недвижимость без посторонней помощи.

Если же оформляется ипотека для покупки квартиры у застройщика, банк должен оценить, насколько платежеспособен претендент. Если кредит получает добро, заемщик показывает одобрение застройщику и подписывает с ним договор.

Важно! Необходимо учесть, что ипотека будет оформлена, только если сотрудничество с застройщиком проходит по ДДУ, а не по вексельной схеме, которую банк считает слишком рискованной. (выделить блок на зеленом фоне)

Если составляется предварительный договор на квартиру, что уже построена, но находится в собственности другого лица, банк будет учитывать несколько принципиально важных момента:

• Есть ли документ, подтверждающий, что текущий собственник готов продать недвижимость?
• Какой размер договорной стоимости сделки?
• В рамках каких сроков планируется проведение сделки?
• Какой порядок расчета и передачи имущества?

Предварительный договор с внесением аванса

Предварительный договор такого формата часто используется, когда ситуация затрагивает рынок вторичного жилья. Он является своеобразным подтверждением того, что сделка состоится в будущем, и что владельцу уже была передана определенная сумма денег в рамках рассматриваемой сделки. Таким образом покупатель резервирует за собой право купить именно это имущество, а продавец пока приостанавливает поиск покупателя и не сможет согласиться даже на более выгодную сделку.

Иногда рассматриваемый документ заменяют на другой – договор аванса. В каком-то смысле договор аванса даже более выгоден, поскольку уже внесенная сумма может стать компенсацией, если потенциальный покупатель не сможет к концу срока действия документа собрать недостающую сумму. А покупатель остается со знанием, что присмотренное им имущество никто не перекупит, и сможет спокойно собирать деньги для завершения сделки.

Предварительный договор купли-продажи жилья – как его правильно составить в 2022-ом

Оформляя предварительный договор купли-продажи недвижимости, стороны закрепляют этим документом свои намерения совершить в будущем сделку. С таким договором можно столкнуться и при приобретении жилья в новостройке, и при оформлении ипотечного кредита на покупку дома. В этом материале расскажем, как правильно составить документ, чтобы не потерять возможность заключения сделки и оставленный аванс.

Оформляя предварительный договор купли-продажи недвижимости, стороны закрепляют этим документом свои намерения совершить в будущем сделку. С таким договором можно столкнуться и при приобретении жилья в новостройке, и при оформлении ипотечного кредита на покупку дома. В этом материале расскажем, как правильно составить документ, чтобы не потерять возможность заключения сделки и оставленный аванс.

Предварительный договор купли-продажи жилья – как его правильно составить в 2022-ом

• Понятие и предназначение ПДКП
• Виды предварительного договора купли-продажи
• Содержание и основные требования
• Ошибки при составлении ПДКП
• Сколько действует предварительный договор купли-продажи
• Риски для покупателя
• Гарантии и расторжение договора
• Расторжение ПДКП через суд
• Неисполнение преддоговора

Понятие и предназначение ПДКП

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП) – это документ, предшествующий заключению окончательного соглашения и дающий продавцу и покупателю возможность до заключения сделки о передаче недвижимости/выполнении работ/оказании услуг определить условия, которые придется соблюсти. Если какая-то из сторон не соблюдет или ненадлежаще исполнит прописанные в ПДКП пункты, то по этому договору другой участник сделки вправе требовать в суде неустойку или возмещение убытков. Таким образом, благодаря предварительному договору «резервируются» права участников будущей сделки.

Основные положения, касающиеся ПДКП и комментарии к ним, изложены в ст. 429 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Заключать преддоговор есть смысл, если такие детали как цена уже оговорены, но сохраняются препятствия, которые сторона/стороны собираются исправить до основной сделки.

К примеру, продавцу предстоит дособирать все документы для сделки и он хочет быть уверенным, что покупатель не передумает. Последнему ж важно знать, что продавец настроен серьезно. Может взять покупатель и паузу в виде ПДКП, чтобы проверить, не обременена ли продаваемая недвижимость наймом или рентой.

Как бы то ни было, перед оформлением ПДКП обязательно проверьте свидетельство о праве собственности продавца, техпаспорт жилья, имеется ли договор дарения/мены/приватизации и другие документы на имущество.

Ошибки при составлении ПДКП

Этот пункт вытекает из предыдущего. Топ ошибок при составлении ПДКП:

• не идентифицируют подлежащую продаже недвижимость, упуская пункт с подробным описанием объекта;
• забывают указать стоимость недвижимости, что позволяет избежать в дальнейшем отказа от сделки из-за не прописанного заранее размера оплаты;
• не указывают такие данные по задатку, как размер и способ оплаты;
• заключают ПДКП в устной форме, тогда как любой договор должен составляться письменно, чтобы иметь юридическую силу.

Риски для покупателя

Даже четко прописанные условия в ПДКП не защищают покупателя от рисков, вроде:

• признания ПДКП недействительным;
• потери аванса/задатка;
• покупки недвижимости с обременением, проявляющемся в залоге, ренте, аресте или найме «квадратов»;
• оформления ПДКП с мошенником.

Чтобы договор не могли признать недействительным, соблюдайте форму с указанием выше описанных существенных условий сделки, вроде таких данных об объекте реализуемой недвижимости, как кадастровый номер, адрес и метраж приобретаемого жилья. Также не игнорируйте условия ПДКП: например, если документ не заверили у нотариуса, но по условиям основного договора это было сделать необходимо, ПДКП утрачивает юридическую силу. К слову, никто не запрещает сторонам заверить преддоговор нотариально по собственной инициативе, согласовав процедуру с другой стороной сделки.

Потеря задатка/аванса при заключении ПДКП – это, увы, нередкий случай. Между собой эти формы предоплаты до заключения основного договора отличаются тем, что задаток в рамках ПДКП выполняет платежную и гарантийную функции, а аванс – предварительный способ расчета. Проще говоря, при отказе от сделки покупатель получает аванс обратно за вычетом издержек, к которым, в частности, относятся затраты на оформление документов.

Возврат же задатка зависит от того, какая из сторон передумала заключать основной договор. Если это делается по обоюдному согласию, то покупатель просто получает уплаченную ранее сумму назад. Если разрыв инициировал продавец, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Если же инициатором расторжения выступил сам покупатель, то продавец вправе не возвращать задаток и вовсе.

Получив задаток/аванс, нечистые на руку продавцы могут испариться или начать рассказывать, что по тем или иным причинам сделка срывается. Что бы не сказали такие продавцы, покупатель должен помнить о своем праве обратиться в суд.

Нередко продавцы недоговаривают, что реализуемый ими объект имеет обременения, заключая при этом договор и не брезгуя получить задаток. Юридически обременение не запрещает сторонам провести сделку с объектом недвижимости и заключить основной договор, однако Росреестр откажет в регистрации подобной сделки.

Дабы обезопасить себя, попросите у продавца выписку из ЕГРН и пропишите в ПДКП отдельным пунктом, что объект не находится под обременением, указав в договоре и такие данные, как у родственников продавца нет прав на реализуемый объект недвижимости. При этом помните, что если квартира сдается в найм по соглашению, заключенному менее года назад, в реестре не будет нужных данных. Так что лишь включение в ПДКП пункта об отсутствии обременений является спасительным кругом.

Если же вам не посчастливилось и заключили ПДКП с продавцом, уже подписавшим несколько таких договоров по одному и тому объекту, – вы столкнулись с мошенником. Дальше поможет только суд, ведь предварительные договоры купли-продажи нигде не регистрируются, из-за чего невозможно проверить, подписал ли продавец подобный договор с кем-то еще.

Дабы злоумышленник не получил задаток, проследите, чтобы в ПДКП появился пункт с информацией, что продавец не подписывал больше ни с кем, ни предварительный, ни основной договор. Иначе придется обращаться в суд и доказывать, что не чистый на руку продавец должен выплатить вам дополнительную компенсацию или хотя бы вернуть задаток.

Гарантии и расторжение договора

Главной гарантией ПДКП является уверенность, что договор будет подписан в добровольной или же принудительной форме. Так, при отказе продавца реализовывать жилье, суд обяжет последнего подписать основной договор на основе указанных в ПДКП условиях.

Между тем соглашения иного типа (к примеру, об авансе) не заставят продавца ставить свою подпись под основным договором. Это значит, что при отсутствии предварительного ПДКП и наличии иного соглашения, никто не вынудит собственника продать жилье, а покупатель в подобной ситуации потеряет задаток/аванс.

Расторжение же ПДКП по действующему законодательству можно осуществить как добровольно, так и в принудительном порядке. В первом случае расторжение договора будет значить для покупателя возвращение его денег, а для продавца – получение объекта недвижимости обратно.

Расторгнуть ПДКП можно как по обоюдному согласию, так и через суд. В первом случае инициировать расторжение предварительного договора может любая сторона сделки, если контрагент согласен с предложением.

Сначала проверьте условия ПДКП и уточните, нет в документе ли пункта, запрещающего заключение соглашения о расторжении этого договора. При наличии подобного пункта, придется исключить запрет.

Во избежание возможных рисков обратитесь за помощью к юристу, который подсобит в правильном составлении документа и обезопасит участников сделки от непредвиденных обстоятельств.

Расторжение ПДКП через суд

При недостижении сторонами обоюдного решения по расторжению ПДКП участники сделки обращаются в суд. Если последний обнаружит, что одна из сторон значительно нарушила условия договора, то подавший в суд участник сделки вправе расторгнуть ПДКП.

При расторжении преддоговора через суд придется пройти следующие этапы:

1. обсудить в досудебном порядке с представителем другой стороны расторжение договора – иначе суд может не рассмотреть иск. На этом этапе также важно предоставить отметку, что контрагент получил требования о ПДКП. Отметкой считается подпись получателя либо уведомление от почты. Отправить требование разрешается как заказным письмом, так и курьером или же вручить лично. При согласии контрагента расторжение договора будет таким же, как и при достижении обоюдного согласия участников сделки. Если же придет отрицательный ответ, придется отстаивать права в суде.
2. На этапе подготовки и подачи иска в суд в своем заявлении нужно указать требования о расторжении ПДКП и возврате залога, плюс прикрепить копию требования о расторжении договора с уведомлением о вручении.
3. Далее предстоит участвовать во всех судебных заседаниях, если судья в течение 5-ти дней после получения иска решит, что заявление принято. В этом случае суд вынесет определение о возбуждении дела и уже на следующий день всем участникам направит соответствующие копии. После этого состоится разбирательство по существу, в процессе которого истец и ответчик должны будут представить необходимые суду доказательства и опровержения.