Повышение арендной платы за квартиру

Каждый квартиросъемщик рискует оказаться в ситуации, когда хозяин жилья повышает оплату за проживание. Не всегда понятно, как правильно действовать в подобной случае и как вести себя арендатору. В представленной статье мы подробно расскажем, что нужно делать квартиросъемщику в данной ситуации и как избежать выселения.

○ Повышают арендную плату, квартира снимается без договора.

Если при заселении в съемную квартиру не был составлен письменный договор, это дает определенную свободу каждой стороне сделки. Так, арендодатель имеет право не только повышать арендную плату, но и менять сроки ее внесения. При возникновении споров в подобной ситуации, возможно лишь достижение согласия путем переговоров, потому что хозяин квартиры может выселить при отказе.

✔ Повышение оплаты в одностороннем порядке.

Если возможность повышения не прописана в договоре, хозяин не может повысить ее без согласия арендодателя.

• «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».

Однако следует учитывать, что в данном случае также есть ограничения для арендодателя. Так, если в договоре прописано, что оплата производится в твердой валюте, хозяин не может устанавливать порядок оплаты на основе иных условий.

При этом квартиросъемщик вправе отказаться от подобного увеличения и это не будет являться основанием для расторжения соглашения.

✔ Как арендодатель может повысить оплату?

Законным способом и при наличии заключенного договора, хозяин может повысить плату за проживание одним из следующих способов:

1. Получить согласие квартиросъемщика и оформить достигнутую договоренность в письменном виде. Особенность данного способа заключается в необходимости получения согласия, без которого невозможно оформить документ, регулирующий изменения в оплате.
2. Предусмотреть в соглашении при его заключении возможность повышения с определенной даты в одностороннем порядке. В данном случае согласие квартиросъемщика не требуется, однако необходимо выслать ему уведомление о планируемых изменениях в оплате. При этом в извещении требуется прописать, по истечению какого срока размер оплаты будет считаться измененным. Если пропустить данный пункт, размер будет считаться измененным с момента получения уведомления.
3. Включить в соглашение пункт об автоматическом повышении платы по истечению одного календарного года аренды. Здесь уведомлять квартиросъемщика не требуется, однако условие следует сформулировать максимально четко.

Если арендатор не согласен с таким повышением, он может оспорить его, обратившись с иском в суд. Основанием для выселения отказа от повышения являться не может.

○ Как защититься от повышения оплаты.

Чтобы избежать повышения арендной платы, квартиросъемщику необходимо внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора при его подписании. Также важно обсудить все спорные моменты, которые могут вызвать конфликты в будущем.

Но следует учитывать, что если в договоре не обозначена возможность изменения размера арендной платы, арендодатель не вправе ее увеличить без согласия арендатора. Если хозяин все же настаивает, то в этом случае защитить свои права можно иском о признании изменений об оплате в соглашении недействительными. При этом необходимо приложить оспаривание отчета о рыночной стоимости, который подготовлен арендодателем.

Однако следует быть готовым к тому, что при признании действительности наступивших изменений в рыночной стоимости требование о повышении оплаты будет удовлетворено.

○ Арендодатель выселяет за отказ от повышения оплаты.

Хозяин квартиры может сделать это самовольно только при отсутствии договора найма. При наличии заключенного соглашения, расторгнуть его досрочно может только наниматель. Хозяину необходимо для этого обращаться в судебные органы.

Поэтому отказ платить большую сумму не может считаться основанием для расторжения договора и выселения из квартиры без соответствующего судебного решения.

Обратиться в суд может и наниматель, на основании несоблюдения хозяином предусмотренных соглашением обязательств.

Таким образом, следует проявлять максимальную внимательность и осторожность при заключении договора аренды. При этом особенно важно учитывать возможность хозяина увеличить плату за проживание.

○ Советы юриста:

✔ Арендодатель повысил оплату, ссылаясь на договор.

Если в заключенном соглашении указана возможность хозяина помещения увеличивать плату за проживание в одностороннем порядке, квартиросъемщику придется согласиться на такие изменения. Единственная возможность оспорить такое требование – обратиться в суд с иском о признании требования о повышении неправомерным. Для этого необходимо подготовить оспаривание существенных изменений рыночной стоимости жилого помещения.

✔ Арендодатель принуждает к новому договору с новой ценой.

Если между сторонами заключено соглашение с определенным сроком действия, арендодатель не вправе его досрочно расторгать. Если срок действия не указан, он считается заключенным на 5 лет. Поэтому арендодатель не может принуждать к новому договору до истечения срока действия старого.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Статьи

На сегодняшний день аренда квартиры является распространенным явлением. И сдача жилья в аренду может быть одним из дополнительных источников дохода. Однако важно учитывать, что сумма, которую вы будете получать за сдачу квартиры в аренду, будет зависеть от нескольких факторов.

В этой статье мы подробно рассмотрим, какие именно факторы следует принимать во внимание при приобретении жилья для сдачи в аренду. Поскольку именно они могут помочь сдать квартиру намного быстрее и по более выгодной для вас стоимости.

Что влияет на стоимость?

В целом выделяется несколько известных факторов, способных оказать влияние на окончательную стоимость сдачи жилья в аренду. Приближенность к центру города, удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура и наличие парков рядом с домом значительно повышают стоимость квартиры. Тогда как в более отдаленных и труднодоступных районах, где в основном находится старый жилой фонд, арендная сумма будет уже намного ниже средней, представленной на рынке недвижимости.

Однако помимо этих очевидных факторов есть еще несколько дополнительных, с помощью которых можно увеличить стоимость аренды квартиры.

Местоположение сдаваемой квартиры

Расположение сдаваемого жилья, а также престижность всего района города могут увеличить стоимость аренды квартиры примерно на 20%. Поэтому квартиры, имеющие одинаковую площадь и ремонт, но при этом находящиеся в разных районах города будут иметь совершенно разную цену за аренду. Поэтому если вы хотите сдавать жилье по более выгодной цене, то стоит покупать квартиру для сдачи в аренду в наиболее престижных районах.

Высокая стоимость такой квартиры в дальнейшем окупится, поскольку такие квартиры будут пользоваться большим спросом среди желающих снять жилье.

Наличие нового ремонта

Если в квартире будет сделан новый ремонт, но при этом не содержащий золота, вензелей и прочей декоративности, то к окончательной арендной стоимости квартиры можно добавить примерно 10% от схожих предложений. Помимо этого такая квартира будет сдаваться гораздо быстрее.

Однако при проведении ремонта сдаваемой квартиры нужно принимать во внимание пару важных факторов, а именно:

• Дорогостоящий ремонт не может значительно повысить стоимость сдачи

Если говорить о функциональности, то она будет одинакова как для дорогих обоев, так и для тех, что стоят дешевле. Поэтому стоит помнить, что дизайнерские обои, модная плитка и дорогой паркет будут лишь переплатой за стиль интерьера, которая в итоге вряд ли в дальнейшем окупится.

• Есть вещи, на которых не стоит экономить

Важно понимать, что квартира для сдачи в аренду не является музеем, в котором нельзя ничего трогать. Новые жильцы, арендующие эту квартиру, будут пользоваться этим пространством и тем, что в нем есть, поэтому со временем даже новый ремонт будет портиться. Особенно это касается кухни, ламината, плитки и мебели.

Однако этот факт нужно лишь принять и смириться. Тем не менее, не нужно пытаться сэкономить на качественной краске, которая позволяет мокрую уборку, а также на специальной эпоксидной затирке для плиток, которая не станет желтой спустя год.

Если говорить о ремонте и общем интерьере сдаваемой квартиры, то есть несколько проверенных способов, которые помогут сделать такое жилье визуально намного дороже:

• Простой дизайн интерьера с минимум мебели

Как правило, квартиры, имеющие заброшенный и захламленный вид, не только выглядят хуже, но при этом и сдаются значительно хуже. Тогда как полупустая или полностью пустая квартира будет выглядеть не только лучше, но и больше. Помимо этого полупустая квартира позволяет арендатору самому обставить жилье по своему вкусу.

Поэтому вам достаточно лишь предоставить арендатору простой набор мебели, включающий необходимый минимум предметов: кухонный гарнитур со столом, кровать, шкаф либо рейл для одежды, а также комод. Все остальные требуемые вещи арендатор может либо привезти, либо докупить самостоятельно.

• Наличие светлых стен под покраску

Такое оформление стен можно по праву считать наиболее простым и практичным способом. Не говоря уже о том, что это обойдется вам недорого. Велика вероятность того, что арендатор вряд ли станет перекрашивать стены, однако если такое желание у него появится, то он с легкостью сможет преобразить квартиру без необходимости согласования с вами, добавив некоторые дополнительные элементы декора: картины, наклейки и постеры.

Поэтому желательно сделать стены сдаваемого жилья нейтрального цвета и с использованием качественной краски, способной выдерживать мокрую мойку.

• Нейтральный оттенок ламината

Подобный вариант ламината будет идеально подходить практически под абсолютно любой дизайн интерьера. При этом он должен смотреться естественно, словно он является паркетом из натуральной древесины. Однако желательно выбирать более светлые варианты, поскольку на них будет менее заметна пыль, царапины или потертости.

Если же вы выберете темный ламинат, то он достаточно скоро потеряет презентабельный вид.

• Покрашенный либо «голый» бетонный потолок

Сейчас одним из модных стилей интерьера является стиль «лофт», поэтому для него будет идеально наличие бетонного потолка. Либо можно обойтись белым покрашенным потолком. Также вы можете установить простые натяжные потолки, но уже без какого-либо дополнительного дизайна и излишнего глянца.

Расположение сдаваемого жилья, а также престижность всего района города могут увеличить стоимость аренды квартиры примерно на 20%.

Наличие хорошей инфраструктуры

Если сдаваемая квартира находится в районе с развитой инфраструктурой, то она будет дороже на 10% от рыночной средней стоимости. Наличие рядом с домом различных магазинов, школы, детского сада, парка, кафе и прочих заведений могут поспособствовать увеличению окончательной стоимости аренды жилья.

Однако если вы планируете для сдачи в аренду покупать квартиру в новостройке, то вам следует учитывать дальнейшие перспективы развития инфраструктуры в месте, где находится эта новостройка. Для этого вам могут пригодиться различные форумы, группы в социальных сетях и мессенждерах, где жильцы новостроек обсуждают вопросы, вязанные с их домами и инфраструктурой района. Помимо этого нужно ознакомиться с информацией от самого застройщика и его планами по развитию инфраструктуры новой застройки.

И уже на основе всех найденных данных вы можете принять окончательное и взвешенное решение.

Хороший вид из окна

Важно также знать, что если квартира находится на солнечной стороне и окна выходят на двор либо же на красивую панораму города, то такая квартира будет сдаваться примерно на 5−10% дороже. Тогда как квартиры с окнами, выходящими на проезжую часть, будут причиной снижения стоимости аренды жилья, потому что в таких местах повышенный шум, а также наличие загазованности. И такая скидка из-за неудачного вида из окна может составлять в среднем 10% от цены схожих квартир в данном районе города.

Съемные квартиры прибавят в стоимости 7-10%

Риелторы отмечают оживление на рынке аренды жилья в крупных городах России. Квартиросъемщики возвращаются: в основном это иногородние студенты и сотрудники компаний, которые работали удаленно, а теперь переходят на работу в офисы в регулярном или «гибридном» режиме. Рост ставок год к году — уже 14%, и цены продолжат расти.

В преддверии нового делового сезона активность на рынке долгосрочной аренды начала расти. Этому способствуют сразу несколько факторов: главным образом — оживление сектора услуг, возвращение ряда организаций к прежним режимам работы после локдауна, восстановление внутренней миграции и увеличение цен в сегменте купли-продажи.

В июле 2021 года, по данным Авито Недвижимости, спрос на съемное жилье в России превысил прошлогодний на 30% (июль 2021 г. к июлю 2020 г.).

«Активно искать жилье в крупных городах начинают не только иногородние студенты к началу учебного года, но и сотрудники компаний, которые временно работали удаленно и находились за городом или в «домашних» регионах, а сейчас планируют возобновить посещение офиса в привычном регулярном или более нестандартном для рынка «гибридном» режиме», — говорит руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости Авито Недвижимости Сергей Хахулин.

Приток потенциальных арендаторов должен оживить и цены на рынке, которые стагнируют уже больше года даже на фоне заметного роста цен как на вторичном, так и на первичном рынке. Там они в среднем выросли на треть.

«Такой дисбаланс на российском рынке наблюдается впервые.

Да, у него есть объективные причины (аренда зависит от доходов населения, а на продажу квартир последние 12 месяцев влияют нестандартные внешние факторы вроде льготной ипотеки и обусловленной пандемией рекордной строительной инфляцией), но рано или поздно рынок должен начать выравниваться», — говорит руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.

Сейчас во многих жизненных ситуациях стратегия «снимать, а не покупать» выглядит предпочтительнее. Рост спроса на аренду (как следствие того, что все большему числу россиян покупать станет дорого и неэффективно) позволит владельцам квартир постепенно повышать цены. Прогноз аналитиков Циан сдержанный — рост на 3-5% при условии, что не будет серьезного ухудшения эпидемиологической обстановки.

Аналитики Est-a-Tet настроены более оптимистично в отношении будущих доходов арендодателей. Они прогнозируют, что оживление спроса и смягчение медико-социальных ограничений увеличит ставки аренды квартир на 7-10% в ближайшие 2-3 месяца.

«Сейчас лучшее время для поиска квартир, пока еще арендные ставки не вышли на пик, а вариантов достаточно», – считает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

В Авито Недвижимости считают, что кризиса предложения, тем не менее, не ожидается: в перспективе на рынке появится больше новых предложений от собственников, которые хотели бы компенсировать расходы на ипотеку, а также от владельцев квартир, чьи жильцы планируют переезд в собственное жилье в новостройке после ремонта.

Наиболее высокий интерес желающие арендовать жилье традиционно проявляли к однокомнатным и двухкомнатным квартирам — по итогам июля на них пришлось 56% и 29% всех запросов российских пользователей в категории длительной аренды. В то же время зафиксирован заметный интерес к студиям (+41% год к году), доля которых в общей структуре спроса достигла 9%, приводят данные Авито Недвижимость.

«Из-за того, что значительная часть сотрудников продолжает работать удаленно, больше популярностью пользуются те лоты, где планировочные решения позволяют выделить отдельные рабочие зоны. То есть условная маленькая двушка может быть предпочтительнее однокомнатной квартиры с европланировкой», — уточняет Попов из Циан.

При этом на рынке возникает дефицит качественных семейных объектов – просторных трех-четырехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, расположенных рядом с парками и хорошей социальной инфраструктурой, отмечают в Est-a-Tet. Собственники стали менее охотно сдавать квартиры семьям с детьми примерно до 7 лет — они опасаются, что квартира после проживания семьи с детьми придет в негодность.

«Сейчас в заметном дефиците просторные семейные квартиры с хорошим ремонтом, в домах рядом с парками, красивыми прогулочными зонами. Часто максимум, который может найти семья с детьми, – это морально устаревшая квартира со старым ремонтом, который собственнику практически не жалко», – говорит Юлия Дымова.

При этом риелторы отмечают еще один любопытный тренд. Молодые арендаторы без детей в сегментах комфорт плюс и бизнес все чаще закрывают глаза на ценник и берут менее бюджетные, но просторные квартиры с хорошим ремонтом в благоустроенных новых жилых комплексах, с красивыми видами. «Доля запросов на такие объекты выросла на 15% с периода до пандемии в прошлом году», – отмечает Юлия Дымова.

Как и куда жаловаться, если арендодатель поднял цену на жилье из-за ситуации в РФ?

Казалось бы, арендодатели и без всяких санкций и кризисов повышали плату за проживание, без предупреждений и согласований, нарушая договор. Однако, разница все же есть – это в количестве таких случаев. Сейчас многие столкнулись с повышением арендной платы на фоне кризисной ситуации в стране и введенными санкциями против России.

И поэтому не всегда понятно, как действовать в таких ситуациях — ни тому, кто снимает, ни тому, кто сдает. Для этого редакция Росконтроль самостоятельно изучила этот вопрос и в материале расскажет, как поступать квартиросъемщику, чтобы избежать, в том числе, выселения.

Ситуация 1. Квартира снимается без договора

Такое положение дел – худшее, так как подобное заселение (без письменного договора) – дает непредсказуемую маневренность и свободу каждой стороне сделки. Жилец, например может испортить имущество и не возместить. Арендодатель вполне может повышать плату или менять ежемесячные сроки платежа.

При возникновении этих и других конфликтных ситуаций, решение только одно – договориться.

Ситуация 3. Как защитить себя?

1. Банально – внимательно читайте все пункты договора перед тем, как его подписать. Те пункты, что вызывают у вас сомнения, подозрения или могут в будущем вызвать спор – обсуждайте с арендодателем. С подозрением относитесь к фразе «типичный договор аренды, скачанный с интернета». Каждый пункт документа должен вас устраивать.
2. Если в договоре об аренде не обозначена возможность изменять размер платы и владельцу не удалось достигнуть с вами соглашения, но он все равно повысил цену за жилье. Вы имеете право обратиться в суд с иском о признании изменений об оплате в соглашении недействительными.

Ситуация 4. Выселяют за отказ от повышения

Такая ситуация возможна лишь в том случае, если отсутствует договор. При его наличии, расторгнуть договор досрочно можете только вы, как квартиросъемщик. Отказ платить большую сумму не считается основанием для расторжения договора и выселения из жилья, если на это нет судебного решения.