Отмена сделки купли продажи земельного участка

На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.

Особенности государственной регистрации расторжения сделок с земельными участками

Органы, осуществляющий регистрацию сделок с имуществом, должны отразить факт расторжения договора отчуждения участка земли путем внесения сведений в реестр прав. Основанием для внесения сведений будут являться:

• Заявление заинтересованного лица с приложением документов, подтверждающих юридический факт расторжения договора;
• Судебный акт, представленный в органы Росреестра заинтересованным субъектом либо государственным органом.

После предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих факт расторжения сделки, проходит обычная процедура, предусмотренная для регистрации прав: проверка документов на предмет законности и соответствию действующему законодательству, после чего происходит внесение сведений в реестр прав.

С момента внесения сведений в реестр наступают юридические последствия расторжения сделки купли-продажи участка земли.

Юридические последствия расторжения договора для третьих лиц

Основным и единственным последствием расторжения договора купли-продажи участка является отражением этого факта в сведениях единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с этого момента наступают юридически значимые последствия как для самих сторон расторгнутой сделки, так и для третьих лиц.

После внесения сведений в ЕГРП о расторжении договора, стороны сделки не могут ссылаться на его условия в любых правоотношениях с третьими лицами.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

«Купили участок, а его хотят вернуть прежнему собственнику»

Что делать новому собственнику, если на его участок наложили арест и пытаются оспорить сделку купли-продажи? Можно ли было избежать такого развития событий?

Каждый из нас может стать участником судебного спора по собственной инициативе или из-за действий третьих лиц. Рассмотрим такую ситуацию: человек купил земельный участок у физического лица. На последнего подали в суд и пытаются добиться признания сделки купли-продажи недействительной. На участок наложили арест. Что делать новому собственнику?

Если сделку купли-продажи участка пытаются оспорить.

Как собственнику участка разобраться в ситуации и выбрать способ защиты своих прав?

В нашем случае спор уже находится на рассмотрении в суде. Значит, новый собственник будет ответчиком. То есть он сможет защищать свои законные интересы, реализуя свои процессуальные права. Суд обязан заблаговременно известить его о дате и времени судебного заседания.

До начала заседания собственнику нужно ознакомиться с материалами дела, для чего достаточно подать заявление об этом в суд. После этого станет понятно, кто и на каком основании требует признать сделку недействительной. Например, такое требование может быть предъявлено:

• арбитражным управляющим в рамках дела о банкротстве физлица – продавца земельного участка;
• кредитором физлица – продавца участка в рамках дела о банкротстве;
• супругом продавца участка при отсутствии согласия на совершение сделки;
• опекуном или попечителем продавца участка, если он ограничен или лишен дееспособности;
• в иных случаях.

После изучения материалов дела собственнику необходимо выбрать правильный способ защиты своих прав. В частности, нужно будет определить:

• каким должен быть письменный отзыв на исковое заявление;
• какие доказательства и в каком порядке можно представить в суд для обоснования своей позиции по делу.

Каким может быть решение суда?

Когда истец, продавец участка и его новый собственник представят в установленные сроки доказательства и выскажут свою позицию по заявленному требованию, суд удалится в совещательную комнату для вынесения решения.

Решение может быть одним из следующих:

• либо отказать в удовлетворении иска. В таком случае покупатель сохраняет за собой участок. Арест снимается;
• либо удовлетворить требование и признать сделку недействительной. В этом случае участок возвращается в собственность продавца, но он обязан отдать покупателю полученную от него сумму. Положение покупателя еще более усугубится, если у продавца уже нет денежных средств. Тут можно рекомендовать покупателю инициировать процедуру банкротства продавца. Это даст дополнительные правовые инструменты, которые помогут вернуть деньги. Если же в отношении продавца уже возбуждено дело о банкротстве, то покупателю необходимо подать в суд заявление о включении его требований в реестр требований кредиторов и опять же в рамках дела о банкротстве добиваться возврата своих средств.

Человек, недовольный решением суда, имеет право на его обжалование в апелляционную и кассационную инстанции. Потому все участники спора должны быть к этому готовы.

Если участок еще не куплен, и будущий собственник хочет избежать возможного оспаривания следки.

Перед покупкой земельного участка гражданину необходимо:

• проверить на сайте Федерального ресурса наличие сведений о намерении какого-либо лица обратиться в суд с заявлением о признании продавца банкротом;
• проверить в картотеке арбитражных дел информацию о том, не возбуждено ли дело о банкротстве в отношении продавца и не поданы ли крупные иски, которые могут привести к этому;
• посмотреть на сайте службы судебных приставов информацию о том, нет ли у продавца крупных долгов, так как они могут привести к его банкротству в будущем;
• посмотреть на сайтах мирового судьи и районного суда по месту жительства продавца информацию о том, нет ли споров с его участием;
• пригласить на участок геодезистов, чтобы они проверили, совпадают ли фактические границы участка с теми, которые отражены в документах. Участие геодезистов позволит понять, не проходят ли через участок красные линии, нет ли наложения границ на соседние участки и не расположен ли участок в особой охраняемой зоне, что делает невозможными его продажу и многое другое;
• получить выписку из ЕГРН, чтобы проверить, является ли продавец действительным собственником земельного участка и строений на нем. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг.

Перечисленные действия помогут избежать неприятностей в будущем. Но нужно учитывать, что даже этого бывает достаточно.

(Недавно Росреестр объяснил, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Адвокаты дополнили базовые правила полезными советами. Вы найдете их в материалах «Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр» и «Риски продавца и покупателя недвижимости»)

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка?

При покупке земли оформляется договор купли-продажи. Но стороны в любой момент могут пожелать отменить сделку. Расторжение договора купли-продажи земельного участка проводится в определенном порядке в зависимости от конкретной ситуации. Процедура может осуществляться мирно или через суд.

По инициативе покупателя

Покупатели чаще выступают с требованиями расторгнуть договор. При определении возможности аннулирования соглашения можно ориентироваться и на Земельный кодекс РФ.

В статье 37 отражается, что процедура проводится при:

• наличии обременений на земельный участок, о которых не упомянул продавец;
• невозможности осуществления строительства на участке (например, наличие линии электропередачи, принадлежность участка к охраняемой зоне);
• передаче продавцом недостоверной информации, в том числе о характеристиках участках, которые могли уменьшить цену;
• сокрытии данных, которые могут быть признаны важными.

При наличии таких трудностей покупатель может потребовать снижение цены надела или возврата денег с расторжением договора.

Продавцом

Расторжение договора продавцом чаще происходит в связи с неоплатой участка, неполной оплатой и задержкой оплаты. Такие споры решаются в суде.

Как показывает судебная практика, не всегда решение выносится в пользу истца. Судья может посчитать, что иск должен быть подан не для расторжения соглашения, а взыскания средств на оплату земельного участка.

Процедура расторжения

Расторжение договора возможно несколькими способами:

• по соглашению сторон;
• до регистрации сделки в Росреестре;
• после регистрации в ходе судебного заседания.

Если стороны договорились мирно уладить ситуацию, провести процедуру не составит труда. Сложнее осуществляется расторжение, когда сделка уже регистрируется.

В одностороннем порядке

Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке по инициативе покупателя или продавца.

Для этого необходимо следовать инструкции:

1. Покупатель и продавец обсуждают причину расторжения соглашения. Инициатор процедуры доводит ее до второй стороны.
2. На имя нарушителя пунктов соглашения составляется письменная претензия. В ней отмечаются основания и требования к виновнику. Пострадавшая сторона должна отметить, что не согласна исполнить свои обязательства.
3. Оформляется заявление о прекращении действия договора купли-продажи. Оно готовится в трех экземплярах. Один остается на руках у инициатора расторжения, второй передается нарушителю. Третий вариант передается в Росреестр.
4. Право собственности перерегистрируется на продавца. Покупатель освобождает переданный ему участок. Осуществляется возврат денежных средств.

Данный алгоритм применяется, если вторая сторона не препятствует проведению процедуры. Но часто виновник не соглашается с тем, что нарушил пункты договора. Тогда придется обратиться в суд.

По соглашению сторон

Самый простой способ расторжения договора – по соглашению сторон.

Процедура проводится в несколько этапов:

1. Продавец и покупатель встречаются и обсуждают ситуацию, возможность расторжения договора.
2. Оформляется дополнительное соглашение к основному договору.
3. Стороны подписывают соглашение о расторжении.
4. Если уже была проведена регистрация договора в Росреестре, потребуется зарегистрировать соглашение.

Через суд

Процедура расторжения проводится через суд в следующих случаях:

• продавец отказывается передать землю в установленный договором период;
• покупатель отказывается принять участок;
• денежные расчеты не были произведены в установленный срок.

Если документы еще не были переданы на регистрацию в Росреестре, подается исковое заявление о расторжении соглашения. В случае передачи договора в Росреестр потребуется приостановить процедуру регистрации. Для этого направляется соответствующее заявление. После этого необходимо обратиться в суд с иском.

Расторжение уже прошедшего регистрацию договора так же возможно через суд. Дополнительно нужно выдвинуть требования о возврате уплаченных средств.

Процедура отличается длительностью. Но если иск признается правомерным, пострадавший может не только вернуть имущество или деньги, но и компенсировать нанесенный ущерб и моральный вред.

Образец иска

Чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, которая понесла убытки, важно грамотно составить исковое заявление.

Исковое заявление состоит из нескольких основных частей:

1. Преамбула. В ней отражаются личные данные истца – фамилия, имя, отчество, адрес проживания и контактный телефон. Также указываются аналогичные сведения об ответчике. Прописывается наименование судебного органа, который будет рассматривать дело.
2. Фактическая часть. В ней излагаются претензии истца к ответчику. Важно отметить, какие меры досудебного урегулирования конфликта были предприняты. Стоит указать, была ли направлена претензия, предложено расторжение договора по соглашению сторон.
3. Завершающая часть. Отмечается сумма, которую истец хочет получить с ответчика. Можно указать размер морального и материального вреда, издержек, понесенных при обращении в судебные органы.
4. Приложения. Указывается перечень приложений, которые передаются на рассмотрение суда вместе с исковым заявлением.

Внимание! Судебная процедура проводится только в случае, если досудебное урегулирование не привело к результату.

Сроки

Заключенный между сторонами договор вступает в законную силу сразу после подписания. Но право собственности возникает только после процедуры регистрации. Норма отражена в статье 131 ГК РФ. На регистрацию гражданам отводится 18 дней. Поэтому в этот срок можно решить вопрос по соглашению сторон.

Если процедура регистрации уже началась, недовольная сторона может обратиться в Росреестр для остановки действий с договором. В суде потребуется предоставить аргументы, являющиеся основанием для этого. Срок, на который может быть приостановлена процедура регистрации, составляет 3 месяца.

Госпошлина

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи связаны с имущественными правами. В соответствии с этим госпошлина при подаче заявлений исчисляется в соответствии с подпунктом 1 пунктам 1 статьи 333.19 НК РФ.

При обращении в суд с любым имущественным иском платеж в казну устанавливается на основании цены имущества. Ориентироваться нужно на стоимость земли, указанную в договоре.

Если земля куплена в ипотеку

Даже при покупке земли в ипотеку возможно расторжение договора. Но важно предварительно оповестить банк о желании провести процедуру. Это необходимо, чтобы покупатель не понес трат, а его кредитная история не была испорчена.

При приобретении участка в ипотеку и дальнейшем расторжении договора процедура проводится в несколько этапов:

1. Направление заявления в банк. В нем нужно отразить просьбу пересмотреть ипотечный договор в связи с пожеланием расторгнуть договор купли-продажи.
2. Передача заявления в органы Росреестра. В нем прописывается необходимость переоформления свидетельства о праве собственности.
3. Передача документов, подтверждающих, что договор купли-продажи был расторгнут, в банк. Необходимо для дальнейшего расторжения ипотечного соглашения.

Процедура может потребовать большего количества времени в отличие от случаев приобретения участка за счет собственных средств.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи земли

Расторжение предварительного договора требуется при внесении авансового платежа. Он не дает оснований совершать юридически значимые действия. Поэтому аннулировать его можно просто.

Аванс вернуть получится. Но если гражданин внес задаток, он обратно не будет передан. Данный платеж считается залогом или гарантией, подтверждающими, что земля будет приобретена. Продавец может распоряжаться им по своему усмотрению.

Расторгнуть предварительный договор можно без участия нотариуса. Используется простая письменная форма. Но чтобы быть уверенным, что аннулирование сделки состоялось, можно привлечь специалиста.

Отдельно о положении продавца

Суды очень неохотно расторгают договоры купли продажи земельных участков по инициативе продавца, когда он не получил от покупателя деньги. Хотя, казалось бы, что если покупатель не платит, то договор нужно расторгнуть и вернуть продавцу участок.

Суды считают, что в такой ситуации продавец должен не требовать расторгать договор, а предъявить иск о взыскании денег за участок с покупателя. Тот факт, что денег у покупателя может не быть, что сам он может (и, скорее всего, будет) игнорировать судебные заседания, что процедура «выбивания» судебными приставами денег может тянуться годами — всё это суды не интересует.

Поэтому если вы — продавец, который оказался в такой незавидной ситуации, лучше воспользоваться помощью профессионального юриста, который знает, как работают законы в РФ, и сможет защитить ваши права и интересы в суде. Потому что шанс расторгнуть договор купли продажи земельного участка и получить назад свой участок всё же есть.

Как расторгнуть сделку на разных этапах

Важно знать: добровольное расторжение договора купли продажи земельного участка, как мы упоминали ранее, редкое явление. Поэтому нужно морально и юридически готовиться к суду. В иске нужно требовать не просто расторгнуть договор, но и вернуть стороны в изначальное положение.

То есть чтобы продавец получил обратно свой участок, а покупатель — деньги. Если не указать это требование в иске, то суд договор расторгнет, а вот указания, что покупатель должен получить обратно деньги, может и не сделать. В судопроизводстве РФ формализм имеет слишком большое значение и порой доходит до абсурда.

Рассмотрим разные варианты — если стороны согласны на расторжение, не согласны, сделки зарегистрирована, не зарегистрирована и т.п.

1. Если обе стороны согласны на расторжение.

• Договор подписан, но в Росреестр документы на регистрацию ещё не отдавались: нужно просто написать новый договор, в котором признать договор купли продажи земли недействующим.
• Договор подписан, подан на регистрацию в Росреестр, но регистрация права собственности ещё не произошла: подать в Росреестр совместное (именно совместное, это очень важно) заявление о прекращении регистрации.
• Договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре: нужно заново продать и купить друг у друга участок. Нынешний собственник продаёт участок бывшему собственнику и всё возвращается на свои места.

2. Если одна из сторон не хочет расторгать договор

• Договор подписан, но не зарегистрирован: нужно обращаться в суд с требованием о расторжении договора купли продажи земельного участка.
• Договор подписан и подан в Росреестр, но регистрации ещё нет: писать заявление в Росреестр о приостановлении регистрации (это может сделать только одна сторона, та, которая требует расторжения) и подавать в суд.
• Сделка заключена, и право собственности на участок перешло к покупателю: тут только обращаться в суд с требованием о расторжении договора и отмене сделки.

Важно знать: если одна из сторон возражает против расторжения договора, то без суда в любом случае уже не обойтись. Суды неохотно расторгают такие договоры, поэтому нужно подготовить аргументы и юридически правильно оформить документацию – это одна из причин почему делом должен заниматься опытный юрист.

Общие сведения

Понятие договора купли-продажи содержится в ст. 454 ГК РФ. Кроме того, Гражданский кодекс регулирует порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). Инициировать процедуру расторжения может любая из сторон – как покупатель, так и продавец. Есть аналогичные полномочия у третьей стороны, которой в данном случае выступает суд.

В нормативных актах есть лишь две причины, по которым возможно расторжение ДКП:

• нарушение существенных условий соглашения;
• по другим основаниям, предусмотренным законом.

К дополнительным причинам относят отказ от выполнения обязательств или изменение существующих обстоятельств. На практике причиной прекращения договора является именно отказ одной из сторон выполнить указанные обязательства.

Одностороннее расторжение

Сделка купли-продажи может быть расторгнута инициатором в одностороннем порядке, то есть, без привлечения суда. Как правило, этот способ используют только в том случае, когда вторая сторона не выполнила определенных обязательств. Процедура состоит из следующих этапов:

1. Сначала стороны должны обсудить варианты разрешения спорной ситуации. Если выход не найден, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
2. Далее пострадавшая сторона обязана оформить претензию с требованием выполнить условия. Претензию направляют второй стороне.
3. Затем пострадавший участник сделки должен письменно оформить отказ от выполнения обязательств и заявление о расторжении договора (два экземпляра).
4. Одно заявление предоставляют в Росреестр, второе – второму участнику соглашения.

В заявлении обязательно нужно указать все причины, повлекшие за собой расторжение договора. Необходимые юридические действия (перерегистрация права собственности и т. д.) осуществляются только после того, продавец вернет деньги за земельный участок.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

В судебном порядке

Расторжение договора купли-продажи земельного участка в суде нередко используют не только при спорах и конфликтах сторон, но и для взыскания дополнительной компенсации. Истцом может выступать как покупатель земельного участка, так и продавец.

Действия истца должны быть следующие:

1. Подготовка и сбор документов.
2. Обращение в суд с иском и доказательствами по делу.
3. Участие в судебном заседании. При необходимости любая из сторон имеет право обжаловать судебное решение в установленные законом сроки.

Исковое заявление о расторжении договора содержит следующие пункты:

1. Название и адрес судебного органа.
2. Сведения о сторонах – ФИО, паспортные данные, контактные телефоны.
3. Описание обстоятельств дела. Истец обязан указать все подробности сделки, а также основания для ее расторжения. Иск должен включать сумму, которую ответчик должен вернуть. Это может быть не только сумма, переданная по соглашению, но и определенная моральная компенсация.
4. Требование признать договор расторгнутым, а ответчика обязать выплатить указанное количество денег.
5. Перечень документов.
6. Подпись, дата.

Исковое заявление оформляют в трех экземплярах. Один документ передают в суд, второй остается у истца с отметкой о принятии, а третье заявление следует отправить ответчику для ознакомления.

Недействительность ДКП

Любой юридически оформленный документ может быть признан недействительным (или ничтожным) при наличии определенных обстоятельств. Основания могут быть следующие:

• притворная сделка (купля-продажа скрывает реальное соглашение сторон);
• один из участников был недееспособен на момент заключения договора;
• один из участников был несовершеннолетним;
• договор был оформлен в результате угроз, насилия или шантажа;
• юридически неграмотное составление соглашения.

Факт недействительности документа должен быть доказан в судебном порядке.

Соглашение о расторжении ДКП

Требования к форме этого документа содержит ст. 452 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту соглашение должно быть составлено в письменном виде. Если ДКП был оформлен нотариально, то заверению у нотариуса подлежит и соглашение о его расторжении.

Стандартный документ обязательно включает следующие пункты:

• название;
• место и дату составления;
• сведения о сторонах (ФИО, адреса, контактные телефоны);
• условия прекращения договора купли-продажи;
• дата прекращения (можно установить конкретный день или использовать формулировку «расторжение в день подписания»);
• последствия прекращения ДКП;
• подписи участников.