Особенности покупки квартиры с торгов

Электронный аукцион — новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как все устроено и реально ли купить жилье со скидкой на публичных торгах.

Как квартиры попадают на аукцион?

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

До 80% от стоимости залоговой недвижимости

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва : «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка.

Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка.

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов.

Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Как поучаствовать в аукционе?

В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт. Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись, которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 100-200 тысяч рублей; если вы выиграете — они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете — вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок — выигрывает аукцион.

Как он работает?

В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.

Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

Как часто проходят такие торги?

О периодичности в законе о публичных торгах ничего не сказано, они объявляются по мере необходимости.

Тогда где о них узнавать?

В официальные источниках — газете «Коммерсантъ», Федеральном реестре сведений о банкротстве; про залоговые аукционы информацию собирают и агрегаторы.

Просматривайте площадки, на которых организуют торги. Обратите внимание, что прием заявок обычно заканчивается за пять дней до начала аукциона.

Квартиры с торгов по банкротству.

Как купить квартиру на торгах по банкротству? Особенности, риски.

Есть несколько принципиальных различий в торгах для желающих приобрести такие объекты, за исключением разного пакета документов и правовых последствий для собственника, это :

• все торги по банкротству проводятся только в электронном виде на ЭТП (электронных торговых площадках) с помощью аппаратно-вычислительных средств площадки, в отличии от продажи квартир по исполнительному производству, тут торги только сейчас начинают переходить в электронный вид и большая часть их по-прежнему проводиться путём личной подачи заявок участников торгов и проведения торгов посредством вскрытия конвертов с ценовыми предложениями с определением победителей на основе максимально предложенной цены.
• порядок продажи. Торги по банкротству проводятся в три этапа: первый — аукцион на повышение, начальная цена устанавливается по рыночной стоимости на основании отчета об оценке; второй аукцион на повышение проводиться в случае если первый не состоялся, тогда устанавливается дисконт 10% от цены первого аукциона и не менее 30 дней проводятся новые торги; третий этап это публичное предложение, предполагает постепенное снижение стоимости, установленное положением о торгах до момента продажи объекта на соответствующем этапе снижения. По исполнительному производству имущество продается только в два этапа: первый аукцион на повышение по начальной стоимости и второй аукцион с дисконтом 15% от первого, если первый не состоялся, этапа публичного предложения данная процедура не предполагает.
• размер задатка в банкротстве законодательно ограничен 20%; при торгах по исполнительному производству задаток зачастую достигает 50% от стоимости лота.
• срок оплаты выигранного имущества. При торгах по банкротству – 30 дней с момента заключения договора купли-продажи, по исполнительному производству в течение 5 дней. В обоих случаях, если победитель торгов в указанные сроки не оплачивает имущество, или уклоняется от заключения договора купли-продажи, внесённый им задаток не возвращается, судебная практика по этим вопросам также не на стороне победителя. Варианты квартир ТУТ

как и какие квартиры попадают на торги

На торги попадают квартиры, находящиеся в собственности как физических, так и юридических лиц. Квартиры собственниками которых являются юридические лица, более безопасный предмет покупки так как банкротство связано с финансово-хозяйственной деятельностью предприятия и как следствие предполагает отсутствие зарегистрированных лиц, или при их наличии упрощает порядок снятия их с регистрационного учёта в будущем. Квартиры физических лиц, зачастую выставляются на торги в связи с невыплатой собственниками обязательств по ипотечному кредитованию, в данном случае продаваемое имущество находиться в залоге у банка, что ошибочно создаёт ощущение безопасности и безпроблемности этих сделок.

По квартирам юридических лиц вопросов и рисков несколько меньше, поэтому более подробно остановимся на имуществе физических лиц.

особенности рынка торгов по банкротству и арестованному имуществу

Вокруг рынка торгов много мифом и заблуждений, связано это в основном с несовершенством законодательства, извечным желанием и поиском людьми халявы. На рынке торгов уже несколько лет лучший дисконт, который можно получить при покупке квартиры с торгов это 10 максимум 15%. Очереди за квартирами с торгов выстраиваются такие, что многие объекты продаются по рыночной стоимости, а иногда и дороже.

Даже риэлторы удивляются тем сделкам, которые заключают люди на торгах. На обычном рынке можно приобрести квартиры по такой же стоимости, не связывая себя проблемами со снятием обременений, арестов и риском, купить квартиру с жильцами с последующими бесконечными попытками снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц – уверяют они, и это действительно так. Все эти процедуры могут занять несколько лет так и не привести к результату.

Если о снятие арестов и обременений еще можно говорить, то вот снятие с регистрационного учёта граждан, как показывает судебная практика, процесс очень долгосрочный и малоперспективный. Даже из ипотечных квартир выписать собственников проблематично, особенно если речь о детях и других социально защищенных категориях граждан, ответственность за их будущее судьи на себя брать не хотят и не берут.
Не все аресты снимаются – не все аресты снимаются в рамках продажи квартиры по банкротству или по исполнительному производству, например аресты по уголовным делам снять практически невозможно, более того те аресты и обременения которые снимаются требуют планомерного и системного подхода, работы с конкурсным управляющим, судебными приставами, банком, хорошо если банк не ликвидирован, а такое тоже бывает.

«Автоматически» как считают и уверяют многие, аресты не снимаются — всё делают люди.
Уделить особое внимание необходимо квартирам, где собственником является один из супругов, в этом случае получаем риск оспаривания сделки вторым супругом. В этом случае есть этот риск или нет, зависит от многих факторов описать которые возможно только в рамках отдельной статьи.

Просто обратите на это внимание и проконсультируйтесь у юриста-практика по аналогичным вопросам. В противном случае рискуете получить недостоверный ответ и как следствие купите оспариваемую квартиру, или откажитесь от покупки вполне беспроблемной квартиры.

Что нужно проверить и куда смотреть в первую очередь

• Правильно определите реальную рыночную стоимость квартиры, принимать решение на основании начальной стоимости или отчёта об оценке крайне рискованно, переплаты за квартиры на торгах явление частое и распространённое. Запомните – торги, не равно купить квартиру дешево!
• Проверьте состоит ли собственник в браке, приобреталось квартира в его период, есть и был ли брачный договор.
• Проверьте наличие зарегистрированных лиц. Даже если квартира ипотечная и в ней есть зарегистрированные граждане, то закладывайте минимум год на решение вопросов с выпиской и освобождением квартиры. Если покупаете для себя и не являетесь специалистом, при наличии зарегистрированных лиц, не собирающихся выписываться добровольно, крайне рекомендую отказаться от этого варианта покупки.
• Закажите ЕГРН и проверьте наличие арестов и обременений, уточните у конкурсного управляющего или судебного пристава, каким образом, в какой последовательности и в какие сроки они будут сниматься, ответ «автоматически» исключаем сразу.

Покупать или нет квартиру на торгах и можно ли на этом заработать?

Покупать можно, заработать на квартире — сложнее, в большинстве случаев можно рассчитывать на покупку квартиры для личного пользования с реальным дисконтом 10-15% к реальной рыночной стоимости. Если вы решили себя попробовать и самостоятельно купить квартиру с торгов по банкротству или реализуемую в рамках исполнительного производства, рекомендуем обратить внимание на квартиры, где собственники юридические лица, без обременений и прописанных – это конечно не гарантирует отсутствие проблем, но значительно снижает риски. Варианты квартир ТУТ

Главное запомните, ваши деньги — это ваша ответственность, купить квартиру с торгов безопасно и с дисконтом можно, но, нет никакой халявы покупки квартиры за пол цены и быть не может! Ликвидные объекты всегда найдут своего покупателя по цене чуть ниже рыночной. На проблемные квартиры скидка, конечно, будет больше, но надо ли оно вам и сможете ли справиться с этими проблемами, сколько времени и денег уйдёт на это, вопрос риторический.

Вы можете получать новые объекты через наш канал в Телеграм своего телефона, https://t.me/torgi_ru_all

С объектами недвижимости выставленными на торги, вы можете ознакомиться у нас в Каталоге , а также выставить свою недвижимость на продажу через Аукцион

Инструкция: как купить квартиру на публичных торгах

На публичных торгах продаются квартиры, изъятые у банкротов, физических и юридических лиц. Объекты выставляются на продажу с хорошим дисконтом — это возможность приобрести жилье для себя или инвестировать для дальнейшей перепродажи. Купить недвижимость может любой желающий, но не все знают о такой возможности.

Рассказываем, где искать информацию, как участвовать в аукционах и насколько это выгодно.

Банки

Если заемщик не погашает ипотеку или другой кредит, обеспечением по которому выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. Затем имущество выставляется на торги и проводится аукцион на его продажу. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Кредитные организации могут продавать залоговое имущество и без решения суда. Для этого должны быть одновременно выполнены следующие условия:

• недвижимость выступает обеспечением по кредиту;
• заемщик неоднократно нарушает требования кредитного договора;
• заемщик согласен на реализацию объекта недвижимости.

В этом случае недвижимость реализуется без аукциона. Стоимость определяется по соглашению между покупателем и продавцом по согласованию с кредитором.

Муниципальные органы власти

Органы власти могут устраивать аукционы по продаже муниципального имущества, в том числе недвижимости, которая подлежит приватизации, была передана муниципалитету по решению суда или по социальным программам.

Пример На сайте Моссоцгарантия можно приобрести квартиру по сниженной цене, которая реализуется через Департамент столицы. При заключении пожизненной ренты пенсионеры получают прибавку к пенсии, а их квартира после смерти продается на аукционе. Поскольку квартиры пенсионеров, как правило, требуют хорошего ремонта, они выставляются на продажу с хорошей скидкой от рыночной цены.

Как приобрести квартиру или другую недвижимость на публичных торгах

Купить недвижимость на публичных торгах можно через аукцион или через сайты банков.

На аукционе

Извещения о проведении аукционов и конкурсов о продаже имущества официальными органами публикуются в городских средствах массовой информации, на сайтах администрации муниципальных образований, на площадках интернет-агрегаторов.

Официальные интернет-площадки, где можно найти извещения о продаже:

Сайты, где собраны актуальные предложения от организаторов торгов:

Извещение содержит параметры объекта, первоначальную стоимость, дату, место и время проведения торгов, форму подачи заявок, перечень необходимых для подачи заявки документов. Поиском информации о будущих торгах покупатель занимается самостоятельно.

Сегодня все торги проводятся в электронном виде через специализированные интернет-площадки. Чтобы участвовать в электронном аукционе необходимо сначала пройти несколько этапов:

1. Приобрести сертификат ЭЦП. Электронные цифровые подписи заказывают в Удостоверяющих центрах. Список аккредитованных центров размещен на сайте Банка России. Для получения ЭЦП потребуются документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, юридические лица дополнительно предоставляют выписку из ЕГРЮЛ, свидетельство о регистрации, доверенности на уполномоченных лиц. Срок изготовления — два дня. Стоимость электронной подписи — от 1200 руб. в год.
2. Пройти аккредитацию на Электронной торговой площадке. Информация об электронной площадке, где будет проходить аукцион, размещается в извещении на проведение торгов. Потребуются следующие документы: заявление, паспорт, ИНН, СНИЛС. Юридические лица предоставляют уставные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ. Срок регистрации до пяти дней при наличии всех необходимых документов. Процедура регистрации на федеральных площадках бесплатная. Если обратиться за помощью в специализированные компании, которые помогают в аккредитации, получении электронной подписи и могут представлять ваши интересы на торгах, услуга будет стоить от 3 тыс. руб.
3. Для допуска к торгам участник должен внести задаток. Его размер указывается в извещении — обычно до 5 % начальной стоимости имущества. Перечисление осуществляется с карты на счет, указанный в аукционной документации. Если участник выиграет аукцион, задаток спишется продавцу в качестве аванса. При проигрыше он вернется участнику.

Процедура покупки недвижимости с аукциона:

• вы находите подходящую недвижимость в объявлениях или на сайтах, указанных выше;
• переходите на электронную площадку, указанную в извещении, проходите процедуру аккредитации;
• выбираете лот, вносите задаток и подаете заявку на участие с приложением необходимых документов;
• происходит проверка документов (до пяти дней), после этого вам будет выслано уведомление о допуске (или не допуске) к аукциону;
• при получении допуска участники торгов могут предварительно осмотреть недвижимость, если это предусмотрено в извещении о проведении аукциона;
• не позднее трех дней после установления участников проводятся торги;
• если вы готовы купить недвижимость по начальной стоимости, заявляете об этом;
• если покупателей несколько, начинаются торги на повышение стоимости.

Если вы стали победителем, на электронную почту придет протокол о приоритетном праве на приобретении данного объекта по утвержденной на аукционе стоимости, с датой и местом заключения договора купли-продажи недвижимости.

Если победитель передумал покупать квартиру, внесенный задаток ему не возвращается, а недвижимость будет предложена участнику, который занял второе место. Дата и место заключения договора могут быть изменены по согласованию с продавцом.

В случаях, когда покупателя на объект не находится, торги объявляются несостоявшимися. Стартовая цена на недвижимость снижается на 10–15%, подается новое извещение и проводится повторный аукцион. Если имущество так и не реализовано, проводится аукцион по снижению цены. Этот порядок применяется на всех аукционах, независимо от организатора.

1. На аукцион выставлена квартира стоимостью 5 млн руб. Торги признаны несостоявшимися, так как не поступило ни одной заявки на участие.
2. Стоимость квартиры снижается на 10%, и она выставляется за 4,5 млн руб. Если на этом аукционе будут участники, они повышают цену на аукционный шаг. Победителем становится участник, предложивший максимальную цену.
3. Если аукцион опять признан не состоявшимся, квартира выставляется на продажу через публичное предложение. Организатор торгов устанавливает стоимость недвижимости 4,5 млн руб., участники выставляют предложения, по какой цене они готовы купить объект: 3 млн руб., 3,5 млн руб., 2,8 млн руб. Победителем становится участник, предложивший 3,5 млн руб.

Участники, которые разбираются в этапах проведения аукционов по банкротству имеют большие шансы приобретения активов по самой выгодной цене.

Нюансы покупки недвижимости с публичных торгов

Покупка недвижимости с публичных торгов может стать удачным способом инвестирования свободных денежных средств. Вы получаете возможность приобрести квартиру по цене ниже рыночной, сами определяете, сколько вы готовы заплатить.

По данным «Официального сайта о размещении информации о проведении торгов» только 1 из 5 аукционов признается завершенным. Это объясняется тем, что на торгах может быть не заявлено ни одного участника. Покупателям сложно искать предложения — необходимо пересматривать массу информации на разных сайтах.

Аукционов по продаже недвижимости в небольших городах проводится немного, придется долго ждать. Кроме того, может не получиться приобрести квартиру в нужном районе и на нужном этаже.

Как в три шага купить квартиру или машину должников-банкротов на торгах: подробная инструкция от юриста

С развитием интернета аукционы перешли в режим онлайн. Теперь любой, сидя у себя на кухне, может купить квартиру или машину, причем, разобравшись в тонкостях, — по цене существенно ниже рыночной. Как это сделать грамотно, в своей колонке объяснила юрист Екатерина Королева.

Среди всех электронных торгов особый интерес представляет продажа имущества должников-банкротов. В России такие объявления размещаются на сайте Федресурса. Там можно искать по категории, названию или даже адресу объекта. В параметрах поиска также можно указать вид торгов.

Наибольший интерес представляют торги в виде публичного предложения. Дело в том, что весь период приема заявок на участие в таких торгах делится на несколько этапов. Все они ограничены по времени.

На первом этапе минимальная (начальная) цена покупки близка к рыночной. Если от участников не поступило заявок, то торги переходят на новый этап, а минимальная цена покупки снижается. Таким образом она может снизиться даже на 90%.

Купить себе имущество на торгах может каждый. Процесс участия несложный и состоит из трех шагов.

Шаг 1: подготовка

Определитесь с интересующим вас лотом. Среди имущества банкротов часто продают квартиры, дачи, офисы, транспортные средства, оргтехнику и многое другое.

Обратите внимание на вид торгов. Действительная экономия при покупке возможна лишь на торгах в форме публичного предложения. Однако если интересующий товар в настоящее время продается в форме открытого аукциона, проследите за подведением его итогов.

Этот аукцион может быть признан несостоявшимся, после чего, вероятно, будет назначен повторно. Если и на повторных торгах имущество не продадут, стоит ожидать объявления публичного предложения.

Оформите квалифицированную электронно-цифровую подпись лица, который будет подавать заявку. Если подпись есть, убедитесь, что она аккредитована на электронной торговой площадке (ЭТП), где будет проходить публичное предложение или аукцион. Сведения об ЭТП указаны на Федресурсе в объявлении о проведении торгов.

Как выдачу подписи, так и ее аккредитацию можно оформить прямо на самой площадке.