Претензия арендатору о невыполнении условий договора является обязательной мерой досудебного урегулирования, без ее подачи суд не примет спор к рассмотрению. Разобрали, как ее правильно составить.
В каких случаях нужна претензия (жалоба)
Претензионный порядок служит мерой досудебного урегулирования споров, связанных с нарушением договорных обязательств одной из сторон правоотношений. Одной из самых распространенных форм, инструментов для соблюдения этого порядка является досудебная претензия по договору аренды, такая жалоба позволяет выразить недовольство и требовать устранения нарушений. Претензионный порядок предназначен для документального оформления разногласий между арендатором и арендодателем.
Такой порядок дает возможность сторонам урегулировать разногласия своими силами, без привлечения судебного или контрольного органа.
Согласно ст. 132 ГПК РФ, соблюдение досудебного порядка в виде подачи такого документа, как претензия за неуплату по договору аренды, является обязательной мерой перед подачей иска в суд.
В общем случае, претензионный порядок имеет ряд преимуществ:
- возможность дальнейшего сотрудничества;
- снижение рисков и последствий по разрешению спора;
- минимизация расходов;
- экономия времени;
- результат устраивает обе стороны отношений.
При несоблюдении обязательного досудебного порядка суд не примет спор к рассмотрению.
Правила составления претензии
Жалоба составляется в письменной форме с содержанием обоснованного требования, необходимого для мирного урегулирования спора. Универсальной формы для такого документа не установлено. В общем случае претензия о возврате излишне уплаченной арендной платы содержит:
- информацию о получателе (Ф.И.О. физического лица или полное наименование юридического получателя, реквизиты);
- информацию об отправителе (Ф.И.О. физического лица или полное наименование юридического, реквизиты);
- ссылку на заключенный документ, устанавливающий правоотношения;
- указание на нарушение обязательств;
- обоснованные требования со ссылкой на положения правоустанавливающего документа;
- расчет излишне уплаченной суммы;
- информирование о возможности применения санкций;
- срок для ответа;
- подпись отправителя и дату.
Если конфликт заключается в просрочке арендной платы (более 2 платежей, по ст. 619 ГК РФ), арендатору направляется претензия о взыскании арендных платежей и неустойки, к ней необходимо приложить копию правоустанавливающего документа и расчет долга на дату направления. Сюда входит арендная плата и договорная либо законная неустойка.
В договоре аренды устанавливают неустойку:
- в виде размера пени за просрочку;
- в виде размера неустойки, приравненной к ключевой ставке;
- в виде твердой суммы.
Подают жалобу лично с отметкой о принятии (подпись принявшего документ лица с датой принятия) или заказным письмом с описью вложения и желательно с уведомлением, претензия об оплате задолженности по договору аренды необходима для исчисления срока для ответа и для документального доказательства соблюдения претензионного порядка по ст. 132 ГПК РФ.
Пример составления жалобы:
В приведенном примере расчет излагается в самой жалобе, но он может быть в виде приложения к ней.
Практикующий юрист с опытом работы в суде, а также в органах государственной власти.
Образец иска о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы
01 ноября 2010 г. между И.П. Демиденко А.В.
(далее – Истец) и ООО «Аромат Плюс» (далее – Ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения № Н-60, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 60, пом.
*-Н общей площадью 180,3 кв. м. (далее – Договор).
В тот же день помещение передано по Акту приема-передачи.
Согласно условиям Договора (п. 1.1) установлена ежемесячная арендная плата в размере 210 000 руб. Коммунальные платежи за помещение Истца входят в стоимость аренды.
01 декабря 2012 г.
между Истцом и Ответчиком было заключено Дополнительное соглашение № 1, согласно которому с даты подписания Дополнительного соглашения стоимость ежемесячной аренды устанавливается в размере 230 000 руб.
В соответствии с п. 2.3 Договора Ответчик обязан вносит арендную плату до 10-го числа того месяца, в котором Ответчиком используется арендованное имущество.
11 сентября 2013 г. со стороны Ответчика арендная плата за сентябрь не поступила.
Мотивированного отказа от оплаты Ответчик также не предоставил. Впоследствии Ответчик также в установленные сроки не внес арендную плату за октябрь 2013 г. Суммы оплат на расчетный счет истца до настоящего времени не поступили.
Истец дважды, письмами б/н от 15 сентября 2013 г.
и 12 октября 2013 г., предупреждал о необходимости погасить возникшую задолженность, на которые Ответчик не отреагировал, но продолжал пользоваться арендованным помещением.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку Ответчик более двух раз подряд не вносил арендную плату, Договор между сторонами должен быть расторгнут.
Уведомление о расторжении договора аренды и о необходимости погасить задолженность по арендной плате было направлено в адрес Ответчика 05.11.2013 г., но ответа не получено.
По состоянию на 30 ноября 2013 г. акты приемки-передачи помещения не подписаны, Ответчик фактически продолжает использовать арендованное помещение.
Таким образом, на дату подачи иска задолженность Ответчика за 3 месяца составляет 690 тыс. руб.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст.
310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.
Ответчик необоснованно уклоняется от внесения арендной платы, что является недопустимым нарушением прав Истца.
В силу ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить неустойку, размер которой определен договором.
Согласно условиям п. 5.3 Договора Ответчик обязался при нарушении сроков оплаты работы уплатить Истцу пеню в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Таким образом, на 30.11.2013 г. сумма пени составляет 2 032 руб. Расчет пеней прилагается.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.
ст. 4, 35, 125, 126 АПК РФ,
ПРОШУ СУД:
- Расторгнуть с ООО «Аромат Плюс» договор Аренды № Н-60 от 01.10.2013 г.
- Взыскать с ООО «Аромат Плюс» задолженность по арендной плате в размере 690 000 руб.
- Взыскать с ООО «Аромат Плюс» неустойку в размере 2 032 руб.
- Взыскать с ООО «Аромат Плюс» госпошлину в размере 18640, 40 руб.
- Оригиналы документов, подтверждающих направление Ответчику копий искового заявления и приложенных к нему документов;
- Оригинал платежного поручения об уплате государственной пошлины;
- Копия свидетельства о гос. регистрации Истца в качестве индивидуального предпринимателя;
- Оригинал доверенности № 1 от 10.11.2013 г., подтверждающей полномочия на подписание искового заявления;
- Оригинал выписки из ЕГРП на помещение;
- Оригинал выписка из ЕГРЮЛ на ООО «Аромат Плюс»;
- Копия договора Н-60 от 01.11.2010 г;
- Копия Акта приема-передачи от 01.11.2010 г.;
- Копия Дополнительного соглашения к № 1 от 01 12.2012 г.;
- Копия Претензии б/н от 05.11.2013 г.;
- Копия письма б/н от 15 сентября 2013 г.;
- Копия письма б/н от 12 октября 2013 г.;
- Копия свидетельства о праве собственности на помещение;
- Расчет пеней.
Является членом Адвокатской палаты Ленинградской области с 2007 года, номер в реестре адвокатов 47/1113. Общий стаж юридической практики с 1997 года. Адвокатом учрежден адвокатский кабинет
24 года опыта работы.
Выиграно более 150 судебных споров между юридическими лицами (всего дел выиграно более 430).
Более подробную информацию можно посмотреть в разделе «Сведения об адвокате».