Нотариальный отказ от права пользования жилым помещением

Проживание в каком-либо жилом помещении – это реализация права пользования жилплощадью. Безусловно, собственник такого помещения имеет наибольший объем прав. Ранее граждане могли получить государственное жилье для проживания по договору социального найма.

После того как гражданин прописывался в квартире, он мог проживать там в течение любого количества времени. Если члены семьи прописанного съезжали, они снимались с регистрационного учета автоматически. В настоящее время ситуация обстоит по иному.

Даже если наниматель добровольно покинул помещение, его не выписывают. Из этого вытекает ряд проблем:

• Новых жильцов вселить нельзя без согласия нанимателя;
• Жилплощадь невозможно приватизировать без нанимателя;
• За квартиру начисляются высокие платежи по ЖКХ.

Единственный способ решения проблемы – обратиться в суд за признанием утраты права пользования жилым помещением, поскольку данное требование может быть удовлетворено исключительно в судебном порядке. При этом не имеет значение, о каком объекте недвижимости идет речь – частном или муниципальном. Стоит отметить, что подача повторного иска к одному и тому же гражданину не возможна.

Объекты жилищных прав

К объектам недвижимости, предназначенным для проживания, согласно ЖК РФ относятся:

• Квартиры и их части;
• Частные дома;
• Комнаты в квартире или частном доме.

Когда требуется оформить утрату права пользования?

Ситуаций, требующих оформления утраты права пользования может быть множество, в частности:

1. При разводе, когда бывший супруг, который не имеет права собственности на жилплощадь, добровольно не выписывается из помещения;
2. В результате приобретения помещения, в котором остались прописаны бывшие владельцы и их родственники или третьи лица;
3. Когда гражданин снимал квартиру по договору соц. найма и переехал оттуда на постоянное место жительства;
4. Когда арендодатель зарегистрировал арендатора, но тот при отъезде не снялся с регистрационного учета;
5. Если зарегистрированный в данном жилом помещении родственник собственника не вселялся и не проживал в квартире.

Какие основания служат причинами для утраты права пользования?

При выезде нанимателя и его родственников из жилплощади, занимаемой по договору найма, договор расторгается с момента фактического выезда. Обратившись за признанием утраты права пользования, в суде выясняется:

• характер выезда. Наниматель может покинуть занимаемое помещения добровольно, если, к примеру, приобрел собственную жилплощадь или переезжает в другое место, или по вынужденным причинам, к которым относится конфликтная обстановка в семье или развод. Во втором случае от заявителя требуется предоставление доказательств. Для дачи показаний могут быть привлечены свидетели данного факта.
• на какой срок наниматель покинул помещение. Наниматель может отсутствовать временно, если вынужден был покинуть помещение из-за отъезда в командировку или быть призван в армию, либо не присутствует там на постоянной основе.
• существуют ли препятствия для проживания. К примеру, одно из самых частых – смена замков.
• платит ли наниматель за ЖКХ. Уклонение от уплаты счетов за ЖКХ влечет признание гражданина утратившим право пользования.

После подробного изучения представленных истцом доказательств, суд выносит свое решение. Если оснований в совокупности достаточно, то лицо признается утратившим право пользования и снимается с учета.

В каких случаях лицо будет лишено права пользования ?

1 вариант – гражданин обладал реальной возможностью проживать в помещении, но добровольно сменил место жительства.

2 вариант – лицо не проживает по данному адресу не менее 6 месяце.

3 вариант – препятствия для проживания отсутствовали, что подтверждено доказательствами.

4 вариант – наниматель не вносит оплату за услуги ЖКХ.

Переход права собственности на объект недвижимости влечет прекращение права пользования помещением у бывшего собственника и его родственников. Эти лица обязаны освободить помещение и сняться с регистрационного учета. В случае, когда зарегистрированный гражданин фактически не вселялся в квартиру, не проживал в ней и не нес расходов за пользование жильем, то наниматель или собственник вправе обратиться в суд за признанием лица не приобретшим право пользования.

Эти условия являются отличием от понятия утраты права пользования. Именно эти требования должны указываться в исковом заявлении и подкрепляться доказательствами.

Когда собственник может утратить право пользования?

Право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться может быть прекращено по нескольким причинам:

• из-за самовольной перепланировки помещения, когда возврат жилья в прежнее состояние не возможен, а изменения узаконить не удается;
• ввиду приобретения объекта недвижимости с неузаконенным переустройством при отказе собственника от узаконивания изменений и возвращения объекта в исходное состояние;
• при использовании жилого помещения не по назначению, что влечет разрушение объекта недвижимости и нарушение прав соседей;
• при изъятии объекта государством.

Когда признать лицо утратившим право пользования невозможно?

Законодательством закреплен перечень лиц, которых нельзя лишить права проживания, а именно:

• лица, которые заключили договор ренты с пожизненным содержанием;
• члены семьи собственника, который приобрел квартиру в ЖСК;
• предыдущие владельцы жилого помещения, которые отказались от приватизации в пользу других лиц;
• супруги, которые проживают в жилом помещении, являющимся совместно нажитым.

Какие документы нужны для обращения в суд?

Исковое заявление и доказательства. Об этом более подробно вы можете почитать в статье ЗДЕСЬ.

Как оформить нотариальный отказ от приватизации

Каждый гражданин Российской Федерации имеет право на собственную жилплощадь, что включает право на пользование, владение и распоряжение жилым помещением, которое принадлежит ему на правах собственности. Государство заботится обо всех слоях населения и дает возможность каждому совершеннолетнему россиянину приватизировать муниципальное жилье, которое снимается по договору найма.

Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» закрепляет право и основной принцип приватизации жилищного фонда гражданами. В соответствии со статьей 2 этого закона все граждане имеют равное право на пользование жилыми помещениями на основании договора социального найма, а также приобретения их в собственность путем приватизации. А статья 11 этого же закона гласит о том, что каждый гражданин имеет одинаково равное право приобрести в собственность с помощью приватизации любую жилую площадь из муниципального или государственного жилищного фонда, которое не запрещено законодательством.

Это право закреплено Конституцией, законами и нормативно-правовыми актами, которые регулируют нормативно-правовые отношения физических лиц. Воспользоваться этим правом можно только один раз в жизни и только в том случае, если человек проживает на территории РФ. Пожалуй, это самый простой и доступный способ обрести собственное жилье.

Существует целый ряд правил и норм, которые следует соблюдать для оформления приватизации и для отказа от нее. Если вы уже участвовали в приватизации, будучи несовершеннолетним, то у вас есть право снова поучаствовать в ней после наступления 18 лет.

Защита прав граждан, отказавшихся приватизировать жилплощадь

Закон закрепляет права и гарантии за каждым гражданином, который отказался приватизировать квартиру:

Основания для утраты права пользования жильем

Эксперты поддержали позицию ВС РФ, отметив, что действующее законодательство предусматривает минимальное количество оснований для дальнейшего пользования квартирой проживающими в ней лицами в случае смены собственника.

Собственник квартиры обратился в суд с иском о лишении проживающих в ней женщины и ее несовершеннолетнего сына права пользования жилым помещением, их выселении и снятии с регистрационного учета. Истец указал, что ответчики были вселены в квартиру в 1997 г. ее прежним собственником – его матерью в качестве членов ее семьи.

Однако в октябре 2015 г. мать подарила квартиру истцу, а в феврале 2016 г. она умерла. Поскольку ответчица и ее ребенок не являются членами семьи нового собственника квартиры, он считает, что их проживание в ней нарушает его право на пользование и распоряжение своим имуществом.

Ответчица подала встречное исковое заявление о признании за ней и ее сыном права пользования спорной квартирой и об обязании не чинить им препятствия в пользовании жилым помещением. В обоснование своих требований она ссылалась на то, что ее мать по решению суда была лишена родительских прав, отец умер, в связи с чем до 2010 г. ответчица относилась к категории лиц, оставшихся без попечения родителей, а ее опекуном была назначена мать истца, являвшаяся ее бабушкой, поселившая ее в квартиру как члена своей семьи.

Также она указывала, что другого жилого помещения у нее нет, поэтому она считает, что при переходе права собственности на жилое помещение к истцу за ней и ее сыном должно быть сохранено право пользования квартирой.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования собственника квартиры, отказав в удовлетворении встречного иска. Суд исходил из того, что в связи с прекращением права собственности матери истца на спорное жилое помещение ответчики утратили право пользования им, а их регистрация в квартире нарушает имущественные права истца.

Однако суд апелляционной инстанции отменил это решение и вынес новое, которым удовлетворил именно встречный иск. В обоснование суд указал, что при жизни мать истца, являясь опекуном ответчицы, не ставила вопрос об обеспечении ее иным жилым помещением государственного жилищного фонда как лица из числа детей, оставшихся без попечения родителей, и не возражала против проживания ответчиков в качестве членов своей семьи. В этой связи суд пришел к выводу о том, что между матерью истца и ответчиками было достигнуто соглашение о праве проживания в спорной квартире после ее получения по договору дарения истцом.

Истец подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, в которой просил отменить апелляционное определение как незаконное. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ сочла жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку выводы суда апелляционной инстанции сделаны с нарушением норм материального права.

Верховный Суд РФ указал, что, подарив жилое помещение истцу, его мать совершила действия, направленные на прекращение своего права собственности в отношении этого имущества. В силу п. 2 ст.

292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. При этом согласно п. 1 ст.

35 ЖК РФ они обязаны освободить жилое помещение.

Также Суд указал на ошибочность выводов суда апелляционной инстанции о том, что между матерью истца и ответчиками было достигнуто соглашение о праве их проживания в квартире после дарения, поскольку они сделаны на основании того, что при жизни не ставился вопрос об обеспечении ответчицы иным жильем. Не соответствует закону и материалам дела и вывод о том, что проживание ответчиков с согласия прежнего собственника в квартире на момент ее дарения истцу и регистрация в ней свидетельствуют об обременении квартиры правами пользования ответчиков.

Кроме того, в договоре дарения имеется гарантия дарителя, что до подписания договора квартира не была обременена правами третьих лиц. «Сведений о достижении между сторонами договора дарения соглашения о сохранении за ответчицей и ее несовершеннолетним сыном права пользования спорной квартирой или об обременении квартиры правами проживающих в ней лиц материалы дела не содержат», – подчеркнул Верховный Суд РФ.

Исходя из этого, Суд постановил отменить апелляционное определение и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Председатель межрегионального третейского суда Москвы и Московской области, адвокат Олег Сухов согласился с позицией Верховного Суда РФ, пояснив: для того чтобы члены семьи бывшего собственника сохранили право пользования жилым помещением и после его отчуждения, необходимо прописывать такое обременение имущества в договоре, иначе их право пользования жилым помещением, несмотря на регистрацию в нем, автоматически прекратится.

Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина также отметила соответствие определения ВС РФ действующему законодательству. По ее словам, подобные дела распространены, и при этом практика их рассмотрения аналогична обозначенной позиции ВС РФ.

«Согласно действующему законодательству имеется минимальное количество оснований для дальнейшего пользования квартирой проживающими в ней лицами в случае смены собственника: несовершеннолетние дети, являющиеся членами семьи и нового собственника, либо, например, отказ от приватизации проживающего в квартире лица», – добавила адвокат.

Прекращение права пользования жилым помещением

Одной из наиболее острых проблем в сфере российского жилищного законодательства является прекращение права пользования жилым помещением. О том, какие основания предусматривает ЖК РФ для прекращения вышеназванного права, кто является утратившим право пользования жилым помещением и как правильно составить исковое заявление в суд – читайте в нашей статье.

Право пользования жилым помещением, которое находится в собственности у физического или юридического лица, может возникнуть по разным причинам, в частности:

• на основании предоставления собственником права пользования жилым помещением членам его семьи (п. 2 ст. 30 ЖК РФ);
• на основании завещательного отказа (п. 1 ст. 33 ЖК РФ);
• на основании договора купли-продажи квартиры;
• на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ);
• на основании договора аренды, и другое.

Основаниями права пользования жилым помещением являются:

• проживание в качестве собственника помещения (ввиду реализации своего права собственности);
• проживание в качестве нанимателя (ввиду предоставления ему жилого помещения на условиях договора аренды);
• проживание в качестве членов семьи (вселяются с согласия собственника или нанимателя ввиду наличия семейных отношений).

Вышеназванные лица вправе проживать в квартире бессрочно, то есть их право не ограничивается сроками и, соответственно, не может быть прекращено по их истечении. При этом, право проживания в квартире утрачивается, к примеру, в связи с переездом, а прекращение права пользования жилым помещением предполагает другие основания, о которых мы поговорим позже. Прекращение права пользования жилым помещением в российском жилищном законодательстве является одной из самых актуальных проблем, для разрешения которых необходимо не только знать свои права и обязанности, но и уметь правильно ссылаться на букву закона, чтобы защитить свою честь и достоинство.

Прекращение права пользования жилым помещением может возникнуть между:

• собственником и бывшими членами его семьи;
• собственником и членами семьи бывшего собственника.

Лицо, в отношении которого возникло прекращение права пользования, обязано покинуть жилое помещение, являющееся объектом конфликта. Срок прекращения пользования жилым помещением и его освобождение определяется собственником самостоятельно. В случае отказа от освобождения квартиры в добровольном порядке, на основании ч.

1 ст. 35 ЖК РФ заинтересованное лицо вправе подать исковое заявление о выселении из квартиры. В случае, если право пользования жильем было предоставлено в соответствии с судебным решением, основанием для запрета пользования могут являться случаи ненадлежащей эксплуатации жилья, влекущей за собой нарушение прав и интересов соседей, разрушение помещения и другое.