Как получить налоговый вычет при продаже дома

При продаже любой недвижимости вы получаете доход. И по закону с него требуется заплатить 13% НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Разберем, какая недвижимость при продаже налогом не облагается, за какую придется заплатить. Рассмотрим, что такое налоговый вычет при продаже недвижимости и чем он отличается от уменьшения величины дохода на расходы.

Продажа какой недвижимости не облагается НДФЛ

Вам не нужно платить 13%, если объект недвижимости находился в вашей собственности больше минимального срока владения.

Таким сроком может быть 3 года или 5 лет:

Если продаваемая недвижимость получена по договору дарения от близкого родственника или члена семьи или в порядке наследования

Во всех других случаях

Если стала собственностью после приватизации

Если получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Если продается единственное жилье. Или вы продаете одну квартиру в течение 90 дней после покупки второй

Оформляя сделку по истечении минимального срока владения, вы не должны уплачивать налог в бюджет государства и подавать декларацию. Если срок не истек — за проданную недвижимость нужно будет уплатить 13%.

Иванов в 2022 г. продал квартиру, которая досталась ему в наследство от бабушки 3.5 года назад. НДФЛ к уплате нет, так как три года владения для такого случая уже истекли.

А Петров продал квартиру, купленную 4 года назад. У него в собственности есть еще жилой дом. Ему придется заплатить с продажи налог, так как для такого имущества минимальный срок владения составляет 5 лет, и они еще не истекли.

Продажа квартиры, купленной ДДУ или ЖСК

Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи такого жилья. Начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.

Если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 году, то срок владения для того, чтобы продать квартиру без налога, будет отсчитываться именно с 2014 года.

Сидоров подписал договор долевого участия в 2017 г. и в том же году внес полную оплату по договору. В собственность оформил квартиру только в 2021 г., а в 2022 г. уже ее продал (другого жилья у него в собственности нет). И налога к уплате у него не было, так как срок владения считается с 2017 г.

Но имейте в виду, что для того, чтобы вернуть подоходный налог с помощью налогового вычета за покупку жилья по ДДУ или ЖСК, основанием для возникновения права на вычет все еще является акт приема-передачи.

Если вы продали такую квартиру после 2019 года и платили при этом 13%, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право обратиться в ФНС и вернуть уплаченные деньги.

Вы сможете вернуть излишне уплаченный налог, подав корректирующую декларацию. Наши эксперты в течение двух дней проверят документы, заполнят налоговую декларацию 3-НДФЛ и направят ее в ИФНС.

Если недвижимость продана ниже 70% кадастровой стоимости

В случае, если стоимость квартира была ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости, к налогу будет представлено 70% от кадастра.

Селиванов оформил ДКП квартиры за 1 млн рублей, а ее кадастровая стоимость – 1,7 млн рублей. Иванову придется заплатить налог с 70% от ее кадастровой стоимости – с 1 190 000 (1 700 000 * 13%), несмотря на то, что он продал ее дешевле.

С какого момента отсчитывается срок владения

Разберем, с какого именно момента отсчитывать минимальный срок владения для продажи.

Это напрямую зависит от того, каким способом вами была получена недвижимость.

Как получена недвижимость

Начало минимального срока владения

По договору купли-продажи

С даты регистрации права собственности

Недвижимость приобретена у ЖСК (по договору паенакопления) или ДДУ долевого участия в строительстве

С момента полной выплаты по договору

В результате приватизации

С момента регистрации права собственности на квартиру

Со дня смерти наследодателя

С даты регистрации права собственности

Дом построен самостоятельно

С даты регистрации права собственности

Право собственности признано в судебном порядке

С даты вступления в силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения)

Если несколько долей в одном объекте недвижимости

С момента получения права собственности на первую из этих долей

Если вы владели продаваемой недвижимостью дольше минимального срока владения, то ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ не нужно.

Как уменьшить налог с продажи

Вы можете сэкономить на уплате налога, использовав право на налоговый вычет при продаже недвижимости. Или же воспользоваться правом на уменьшение величины дохода на расходы.

Уменьшение дохода на расходы

Если продали имущество, которое вы приобретали ранее, то вместо налогового вычета можно уменьшить доходы от продажи имущества на сумму расходов по приобретению этой недвижимости, которые вы можете подтвердить документально (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вы будете платить налог с разницы между суммой продажи и покупки.

Волков продал дом за 3,5 млн рублей, который купил два года назад за 3 млн рублей. Ему выгоднее использовать не вычет при продаже дома, а уменьшить на понесенные расходы. Платить 13% он будет с 500 тыс. рублей (3 500 000 — 3 000 000).

Продавая квартиру, полученную по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи, можно использовать расходы, понесенные наследодателем или дарителем на покупку этой квартиры. Главное, чтобы у вас были подтверждающие документы.

Чтобы снизить налог при продаже жилья, нужно снизить доход от продажи этого имущества. Наши эксперты подберут выгодный вариант уменьшения налогооблагаемой базы, заполнят 3-НДФЛ и возьмут на себя общение с ФНС.

Продажа квартиры родственнику

Даже если вы продаете недвижимость родственнику или члену семьи, вы все равно получаете доход от продажи имущества, а значит, правила для вас действуют те же самые и в отношении уплаты налогов, и в отношении применения налогового вычета.

Как вернуть деньги с продажи

Многие задаются вопросом — как вернуть 13 процентов за проданную квартиру. В будущем вы можете вернуть НДФЛ, что уплатили, с помощью тех же налоговых вычетов. При определенных расходах государство позволяет оформлять возврат НДФЛ, уплаченного ранее.

Какие нужны документы

Вам нужно обратиться в налоговый орган по месту регистрации с необходимыми документами.

Перечень документов для налогового вычета:

• Копии документов, подтверждающие факт сделки (например, ДКП);
• Заполненная декларация с копиями документов, которые позволяют получить налоговый вычет;
• Если заявляется не налоговый вычет, а уменьшение на сумму расходов, которые связаны с приобретением продаваемого имущества, следует предъявить документы, которые подтвердят эти расходы.

Частые вопросы

Вы имеете право сделать “взаимозачет”, если ранее не пользовались налоговым вычетом за покупку квартиры или иного жилья. Средства, которые вам положены в качестве возврата, можно учесть как налог к уплате за проданную квартиру.

Нет, налоговый вычет 1 млн рублей вы можете использовать неограниченное количество в течение жизни, но не чаще 1 раза в год.

Совершенно верно, вы можете уменьшать свой доход на сумму понесенных расходов, которые можете подтвердить документально, к каждому продаваемому объекту жилья.

В данном случае минимальный срок владения квартирой у вас 5 лет, так как это не единственное жилье в собственности.

Вам нужно подать налоговую декларацию в ФНС по месту жительства и приложить копии документов, подтверждающих факт сделки (например, ДКП).

Вы сможете это сделать, оформив налоговый вычет НДФЛ. С помощью уплаченного ранее налога вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу или просто вернуть его деньгами.

Да, так как это минимальный срок владения. Если продаете квартиру или другую недвижимость до истечения этого срока — НДФЛ будет насчитан (если сумма продажи превышает 1 млн рублей).

ОБЯЗАННОСТЬ ДЕКЛАРИРОВАНИЯ ДОХОДОВ ОТ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

РАСЧЕТ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

ПРИМЕР РАСЧЕТА

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.