Как оценивается доля в квартире при продаже

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии.

Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения.

Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость.

Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком.

В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека.

Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

• Д — площадь доли квартиры;
• СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
• К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов.

Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже

Оптимальным решением является обращение в специализированное агентство. Стоимость услуг таких компаний обычно невысока. Не более 3 000 – 5 000 р.

При выборе организации целесообразно отдать предпочтение крупному агентству, которое имеет лицензию на данный вид деятельности. Обязательным условием является заключение контракта с организацией. Подготовка документации займет 3 – 5 дней.

Важно! Обращение за оценкой потребует наличие всех документов на квартиру. Поэтому необходимо обратиться в специализированную компанию до обращения в агентство недвижимости.

Без определенного порядка пользования

Под порядком пользования понимается наличие соглашения с содольщиком или решения суда о использовании квартиры. Мера может быть применена в отношении жилья, которое поделено на доли. Если часть соответствует одной из комнат, то гражданин получает право пользования конкретной комнатой на постоянной основе, а также местами общего пользования.

Зачастую такой документ у граждан отсутствует, так как определить порядок использования в однокомнатной квартире невозможно. Поэтому гражданин будет владеть долей юридически, но не сможет вселиться в помещение.

Положительные факторы

Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше итоговая стоимость жилья.

Отрицательный факторы

Каждый отрицательный фактор отнимает процент от стоимости части. В ряде случаев, продажа объекта является и вовсе нерентабельной. В таких ситуациях, граждане продают доли «черным риелторам» за минимальную стоимость, чтобы получить хоть какие-то деньги.

Список факторов:

1. Большой размер части (-20%). Собственник желает получить идеальную долю. Однако на практике, это не возможно. Поэтому большая часть часто переоценена.
2. Невозможность посмотреть объект перед продажей (-50%). Это означает, что владелец не имеет доступа в квартиру. Вариант подходит для прописки.
3. Много жильцов (-50%). Вне зависимости от размера доли, сложно проживать в квартире, где живет чужая семья. Кроме того, это дополнительная нагрузка на сантехнику. Кроме сособственника доли в жилье имеет право проживать члены его семьи.
4. Дорогая квартира (-100%). Если оценивается элитное жилье, то шансов продать часть практически невозможно. Проще купить целое жилье, чем долю в слишком дорогой квартире.
5. Совладелец, состоящий на очереди на субсидию (-30%). Отсутствие личных денежных средств у совладельцев является причиной, по которой невозможно получить размен. Если потребуется доплата, они откажутся. А получение помощи от государства может растянуться на десятки лет.
6. Наличие несовершеннолетних сособственников (-30%). Продажа доли ребенка возможна только с согласия отдела опеки. Получить его достаточно сложно. Поэтому получить размен будет сложно. Чем больше детей, тем больше сложностей с квартирой.

Порядок оценки

Предварительно необходимо выяснить, сколько стоит идеальная доля. После чего, необходимо провести анализ положительных и отрицательных факторов. Цена рассчитывается от идеальной части.

Пример. 3 комнатная квартира оценивается в 9 000 000 р. Дольщиков 3, один из них несовершеннолетний.

Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен. Идеальная доля составит 9 000 000/3=3 000 000. Один из несовершеннолетних собственников уменьшает стоимость на 30% Возможность пользоваться долей увеличивает цену для выкупа на 20%.

Таким образом, цена составит 2 700 000 р.

Но для того, чтобы доля продалась скорее, целесообразно уменьшить цену еще на 10 – 15%. Исходя из данной стоимости можно выставлять объект на продажу.

Чтобы узнать сколько стоит доля в квартире, необходимо провести беспристрастный анализ. На основании выводов можно делать расчеты. Дополнительно необходимо привлечь специалистов. Однако перед продажей объекта целесообразно получить консультацию юриста. Чтобы специалист дал точную консультацию, нужно описать ситуацию в форме обратной связи.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Каким образом происходит оценка доли в квартире?

Оценка стоимости доли в квартире иногда осложняется тем, что часть жилья, обозначенная в документах, не так просто определяется в квартире в натуре. Зачастую даже сами собственники не могут точно сказать, где проходят границы принадлежащей им доли жилой недвижимости. Кроме того, на оценку доли в квартире оказывают влияние многие нюансы: размер самой доли, количество собственников квартиры, количество комнат и проч.

Чаще всего на практике оценка доли жилого помещения нужна, когда несколько наследников вступают в права на недвижимость. Так, оценка доли квартиры для наследства необходима, чтобы четко определить стоимость доли каждого наследника на случай выплаты оному денежной компенсации. Поскольку после вступления в права наследства на долю, многие желают побыстрее ее продать, чтобы приобрести для себя отдельную жилплощадь.

Зачастую владельцы долевой собственности считают, что стоимость их части недвижимости определяется очень просто, исходя из математического соотношения их доли к стоимости всей квартиры. К примеру, если квартира стоит 2 миллиона, а человеку принадлежит 1/2 ее часть, то он планирует получить за свою долю 1 миллион. Но на самом деле рыночная стоимость будет всего лишь в районе 30-70% от этой суммы.

Такое снижение цены объясняется тем, что с приобретением части жилья, новый владелец сталкивается с трудностями и неудобствами, которые бывают у владельцев коммуналок. Однако если один собственник выкупает долю другого или они оба продают свои доли одному покупателю, то в этом случае цена будет равна 100% от принадлежащей им части по рыночной стоимости квартиры.

Что вы должны знать об оценке стоимости доли в квартире?

Оценка доли непосредственно влияет на скорость ее продажи. Правильно оцененная доля может быть продана всего за две недели. Если же процедура была проведена с ошибками, покупателя придется искать в течение месяцев, а то и лет.

Многие не слишком добросовестные агентства недвижимости сознательно завышают оценочную стоимость недвижимости, чтобы привлечь клиентов. Но найти покупателей для такой цены очень проблематично.

Задача недобросовестных риэлторов – не быстрая продажа доли, а заключение договора с собственником на предоставление услуг. После этого оценочная стоимость понижается до реальной рыночной.

Чтобы не быть обманутыми, необходимо хотя бы немного ознакомиться с ценовой политикой на рынке недвижимости. Всегда действует стандартное правило – доля стоит 50% (+/-10%) от той суммы, которую собственник мог бы получить после продажи всей квартиры и раздела денег.

На конечную продажную стоимость доли влияет ряд факторов. Ниже приведены примеры нескольких из них.

Повышающие факторы, влияющие на цену доли:

• Другие собственники в квартире прописаны, но на самом деле в ней не проживают. Это означает, что покупатель одной доли в реальности сможет пользоваться целой квартирой.
• Владелец доли получил в распоряжение комнату по решению суда. В таком случае площадь увеличивается. К примеру, если в 2-комнатной квартире есть 3 собственника, каждому из них положена 1/3 жилплощади. Но по решению суда один из собственников может получить целую комнату. Фактически это будет означать, что он распоряжается ? площади помещения.

На оценочную стоимость влияют и многие другие факторы. Например, учитывается наличие другой жилплощади у собственников, причина образования долей. Поэтому для определения правильной стоимости важно довериться профессионалам, которые тщательно проверяют всю информацию.

Стоит обращаться к тем риэлторам, которые специализируются на сделках с долями в квартирах. Такие агентства недвижимости имеют большой опыт работы и принимают во внимание все факторы, влияющие на оценку жилплощади. Работа непрофессиональных риэлторов может привести к тому, что покупателя доли придется искать годами.

Доверьте процедуру оценки доли в квартире агентству «Союз-Эксперт», и получите профессионально выполненную услугу по разумным расценкам.

Порядок продажи долевой недвижимости

Сделки с долевой собственностью требуют соблюдения определенных требований:

• квартира не может быть продана третьим лицам без разрешения других совладельцев;
• уведомление о продаже доли для других собственников рекомендуется подавать в письменном виде, можно попросить их написать ответ, который подтвердит получение извещения;
• на раздумья совладельцам дается 1 месяц, после они должны выразить согласие или отказаться от покупки, отказ документируется.

Если выкупить долю готовы сразу несколько собственников, то продавец имеет право выбрать, с кем из них заключить сделку.

Как рассчитать стоимость доли?

Многие владельцы долевой собственности допускают одну и ту же ошибку. Выкупают или продают долю по стоимости, рассчитанной с учетом рыночной цены жилья и размера части.

Например, квартира стоит 6 миллионов, дольщик владеет 1/3 жилья и согласен реализовать ее за 2 миллиона. Данный способ расчета оправдывает себя лишь при продаже всей квартиры. Средства, вырученные от реализации жилья, делятся пропорционально долям собственников. В таком случае требование о получении 2 миллионов является разумным.

Если совладелец недвижимости или третье лицо желает выкупить долю, то ее рыночная стоимость должна быть меньше. Приведенный выше арифметический расчет использовать нельзя. Это обусловлено влиянием ряда факторов:

1. действующие рыночные расценки на доли в квартирах значительно ниже стоимости, вычисленной арифметически;
2. возникновение трудностей при пользовании жилплощади – данный вопрос часто переносится в суд;
3. покупатель приобретает только долю в квартире, а не право на конкретную комнату, затем порядок пользования он обсуждает с другими жильцами или решает в судебном порядке.

Формула для расчета рыночной цены доли

Оценка доли в квартире является сложной процедурой, поэтому многие владельцы обращаются к профессиональным участникам рынка. Независимая оценка долевой собственности обязательна, если планируется продажа доли третьему лицу.

Для расчета рыночной стоимости доли (СД) специалисты в сфере недвижимости используют следующую формулу:

РС кв. – рыночная цена квартиры, в которой оценивается доля; РД – размер доли в дробном выражении; К – понижающий коэффициент, который отражает не ликвидность доли

Коэффициент понижения рассчитывается предварительно с учетом ряда факторов. Размер коэффициента зависит от размера доли, количества комнат, возможности установления порядка пользования комнатой с юридической точки зрения. Как правило, показатель варьируется в пределах от 0,1 до 0,5, но может выходить за интервал.