Дом меньше 3 метров от забора что делать

Нередко на земельном участке строятся и реконструируются объекты, в том числе жилые, и не соблюдаются градостроительные нормы. В результате Росреестр отказывает в регистрации. Подобные ситуации возникают, когда застройщик не знает точных координат границ участка и их расположение на местности, или не знаком с установленными правилами землепользования и застройки и, следовательно, допускает ошибки при размещении жилого дома на земле.

Что делать, если дом возведён с нарушением отступов и куда обращаться для легализации недвижимости? Совместно с экспертами мы подготовили ответы на частые вопросы по этой теме.

Требования земельного законодательства и ГрК РФ по соблюдению отступов при строительстве

В статье 38 устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, а также предельные параметры, которыми должны руководствоваться застройщики перед проведением строительства и реконструкции объектов капитального строительства (домов, зданий и т.п.).

Согласно п.2 ч.1 указанной статьи, среди таких параметров закреплены минимальные отступы от границ участка. Законодатель не зря установил подобное требование. Цель состоит в конкретизации территории, доступной для строительства зданий, сооружений, и определении места, за пределами которого такие работы запрещены.

Параметры также включены в:

• правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые орган местной власти утверждает на своей территории ведения (муниципалитета), например, согласно Решению Думы городского округа города-курорта Ессентуки Ставропольского края, в районах для ИЖС, ЛПХ, СНТ это не меньше 3-х м от границы соседского участка до стены дома и от красных линий проездов до стены дома и т.д.,
• указываются в чертеже градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) согласно ст. 57.3 ГрК РФ, на основании утверждённого местной властью градостроительного регламента для конкретной территории нахождения участка.

Отметим, что установленные на уровне закона отступы защищают права соседей собственников наделов, находящихся рядом.

Например, Иванов И.И. не стал соблюдать градостроительные правила и построил дом с нарушением установленных 3х метровых отступов, установленных на местном уровне и в СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», согласно которым расстояние между усадебным домом и красной линией улиц не может быть меньше 5 м, а от дома до границы соседского участка 3 м.
Соседи наделены правом разобраться в ситуации, так как государственные органы признают незаконными (самовольными) дома и другие постройки, которые не соответствуют требованиям земельного законодательства.

Недовольные владельцы соседних участков могут обратиться в суд с жалобой, что отступ между соседями превышает допустимые параметры.

Если застройка началась до принятия соответствующего регламента, выполнение требований относительно предельных параметров отступа от границ надела до внешнего контура дома проводится по ранее закреплённым нормам. Например, для садовых и дачных участков ограничения содержатся в СНиП 30-02-97, СП 11-106-97.

Особенности ПЗЗ Новой Москвы — нормы отступа не установлены

ПЗЗ Москвы утверждены Постановлением Правительства г. Москва 28 марта 2017 года N 120-ПП. Согласно данным правилам (пункт 3.4.2.) «Минимальные отступы зданий, сооружений от границ земельных участков во всех территориальных зонах в городе Москве не устанавливаются.» Это значит, что Росреестр не будет препятствовать регистрации домов, построенных с нарушением общепринятых и прописанных в СНиПах и СП трехметровых отступов, так как СНиПы носят лишь рекомендательный характер.

Проблемы при регистрации дома с нарушением отступов от границ соседского участка

1. Если вы воспользовались уведомительным порядком строительства или реконструкции, после возведения дома с нарушениями местная администрация не даст согласие на завершение работ, следовательно, оформить дом с нарушением отступов не получится до тех пор, пока не будут устранены ошибки.
2. Дом может быть признан самовольной постройкой и пойти под снос, а собственник получить штраф за несанкционированные работы.
3. Регистрация через суд, если на адрес местной администрации было отправлено уведомление об окончании строительства или реконструкции с указанием на то, что возведённый жилой объект сопровождается нарушением градостроительных правил, или, когда с помощью кадастрового инженера не удалось закрыть вопрос, например, переместить границы в ГПЗУ. Судебное разбирательство чревато тратами на оплату госпошлины, услуги юристов, если самостоятельно не хочется вникать в процесс.

Регистрация дома с нарушением отступов: какие варианты предусмотрены законом

1. Перераспределение участка путём увеличения одной стороны и уменьшения другой. Например, Иванов И.И. попросил соседа отдать часть земли, чтобы соблюсти строительные нормы, а взамен предложил аналогичную часть с другой стороны. Если сосед согласен (чаще всего это из области фантастики), у кадастрового инженера заказывают схему перераспределения, затем он формирует межевой план, и пакет документов подаётся в Росреестр. Если оба участка собственность одного лица, перераспределение тоже подойдёт. (Выбрать исполнителя кадастровых работ в вашем регионе можно из онлайн каталога кадастровых инженеров, рассчитать стоимость услуг — с помощью онлайн калькулятора земельно-кадастровых работ.)
2. Выкуп части участка у соседа. Дом зарегистрирован с нарушением отступов от границ, если он жилой, мечта собственника. Но, если Иванов И.И. хочет стать официальным владельцем дома, при строительстве или реконструкции которого допущены ошибки, он может выкупить часть соседского надела для выполнения градостроительных требований.
3. Судебный порядок на практике встречается гораздо чаще, чем вышеперечисленные. Реконструкция дома с нарушением отступов, строительство регистрируются через суд. Здесь потребуется заключение экспертизы — доказательство, что жилой дом не угрожает жизни и здоровью владельца, соседей.

Как узаконить дом на земельном участке без межевания

У земли должны быть установлены границы. Если не знаете, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка, закажите выписку на официальном сайте Росреестра. или посмотрите через сервис «Публичная кадастровая карта».

Если межевание проведено, но жилой объект нельзя построить без нарушений градостроительных норм, узаконить дом на участке ИЖС, ЛПХ и СНТ допускается, получив разрешение на возможность отклонения от допустимых параметров на основании ст. 40 ГрК РФ.

Построил дом на расстоянии менее 3 метров от забора. Что за это реально грозит?

Расстояние, которое нужно отступить о границы с соседним земельным участком, установлено не просто так. Его необходимо соблюдать, чтобы права и законные интересы соседей не были нарушены. Какие, например?

Право на полноценное использование земельного участка, без постоянного его нахождения в тени. Право иметь возможность возводить свои постройки, не опасаясь слишком близкого соседства с постройками соседа, на случай пожара.

Но, будем исходить из сути вопроса. Есть построенный дом, и он находится на расстоянии менее 3 метров от границы со смежным земельным участком. Что за это грозит? Чтобы ответить на этот вопрос, надо знать нюансы.

Есть два возможных варианта начала этой истории:

1. Дом построен давно, возможно в бытность прежних владельцев соседнего участка. Теперь появились новые хозяева, которые купили участок или получили его в наследство. И вот эти новые владельцы участка начали предъявлять претензии.
2. Дом еще строится или только что построен, и соседи недовольны.

Если договориться о переносе дома не получится, а если дом капитальный, то это сделать в принципе невозможно, то спор будет решаться в суде.

Недовольные соседи должны обратиться в суд с иском восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. В подтверждение своего иска они должны представить доказательство того, что постройка соседа, которую он возвел на расстоянии ближе 3 метров, нарушает их права.

Минимальное расстояние от постройки до границы соседнего участка должны быть:

– от садового дома – 3 м.;

– от хозяйственной постройки – 1 м.;

– от стволов высокорослых деревьев – 3 м.

– от стволов среднерослых деревьев – 2 м.;

-от кустарника – 1 м. (п. 6.7 Свода правил СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения»).

В качестве доказательств можно представить заключение специалиста, а в ходе процесса ходатайствовать перед судом о проведении судебной землеустроительной или строительно-технической экспертизы, в зависимости от обстоятельств дела.

Суд, безусловно, будет учитывать, когда был построен дом. Если он построен давно, а истцы свой участок купили, и видели этот дом у соседей (или должны были видеть), то суд это, конечно учтет. Результат дела во многом определяется выводами эксперта, который будет устанавливать, каким образом дом, построенный с нарушением строительных норм, нарушает права собственников соседнего земельного участка.

Если будет установлено, что да – этот дом нарушает права соседей, то эксперты должны разъяснить, каким образом можно это нарушение исправить. Возможно ли это сделать без сноса постройки.

Таким образом, если построить дом с нарушением строительных норм, то за это может грозить гнев соседей и судебные тяжбы с ними, если они обратятся в суд.

Судебная практика по делам об отступах от границ земельного участка

Перед началом строительства дома, необходимо обязательно ознакомиться с требованиями градостроительного законодательства. Естественно, что каждый владелец земельного участка хочет построить лучший дом и лучшим образом обустроить участок вокруг дома. Однако необходимо соблюдать права и интересы соседей, и соблюдать расстояние между постройками.

Нормы отступов от границ участка

Законом предусмотрены минимальные нормативы для размещения построек:

• 1 метр от бани, гаража или сарая до границ смежного участка;
• 2 метра от небольшого дерева до соседней территории;
• 3 метра от дома до соседнего ограждения;
• 3 метра от жилого дома до дороги;
• 4 метра от многолетнего дерева до соседнего ограждения;
• 4 метра от сараев для животных до соседнего ограждения;
• 5 метров от дома/ административного здания до тротуара или дороги;
• 6 метров от окна жилого дома до соседней постройки.

Зачем нужны отступы от границ земельного участка

Нарушение границ земельного участка приводит к следующим последствиям:

• дискомфорт в связи с тем, что окно соседа находится слишком близко;
• из-за слишком маленького расстояния между постройками, велик риск возникновения пожара;
• соседи могут затопить сточными водами;
• близко расположенный к соседям дом создает тень, что препятствует выращиванию растений;
• тень от соседнего дома препятствует проникновению в дом солнечного света;
• если дома расположены слишком близко, возникают проблемы с установкой ограждений — если один сосед сможет соблюсти отступы, то другой нет (возникнет проблема с передвижением по территории).

Можно ли строить близко к забору

Строить объект на проходящей границе с соседом можно, если тот дал разрешение на выполнение подобных действий.

Разрешение на нарушение расстояния от дома до границы соседнего участка нужно зафиксировать в письменном виде на случай, если сосед передумает. Так вы застрахуете себя в случае потенциальных разногласий и если на вас подадут жалобу.

Если же нормы отступа строений от границ земельного участка не соблюдены и на вас подадут жалобу, придется снести часть постройки (дома) для соблюдения минимально обязательного расстояния.