Перед заключением договора купли продажи (ДКП), нередко приходится сталкиваться с суммой предоплаты, выступающей в качестве гарантии заключения в ближайшем будущем договора. Некоторые называют это авансом, некоторые – задатком.
Понятия аванса в существующий законодательных актах нет, однако в п. 3 ст. 380 ГК РФ отмечено, что авансом считается сумма, предварительно выплаченная покупателем продавцу, в счёт будущего платежа, но лишь в том варианте, если, согласно договору, она не является задатком.
Файлы для скачивания:
Что такое аванс и задаток и чем они отличаются?
Сегодня, при оформлении соглашений с недвижимостью, многие граждане осуществляют предоплату, обозначаемой задатком, авансом, залогом. Но, чем отличаются эти понятия? Попробуем разобраться в этом.
Юридически, аванс — это предоплата, регламентируемая ст. 429 ГК РФ и оформленная предварительным договором. В варианте с недвижимостью — по ДКП, при отсутствии договора, аванса и быть не должно.
Однако, нередко в обиходе «авансом» называют деньги, внесенные для подтверждения намерения. Такая выплата не обладает юридической силой, и при срыве сделки, деньги возвращаются покупателю.
Понятие задатка отображено в ГК РФ. Он передается в счет будущего платежа по ДКП, свидетельствуя о доказательстве будущего подписания договора. То есть, задаток, кроме функции предоплаты, гарантирует обеспечение условий договора.
При выплате задатка могут случиться следующие обстоятельства (п. 1 ст. 380 ГК РФ):
- Сделка отменена и оба участника, по взаимному согласию задаток возвращается.
- Сделка отменена покупателем — задаток не возвращается.
- Сделка отменена продавцом — задаток возвращается в двойной сумме.
Таким образом, можно отметить, что различие между авансом и задатком состоит в последствиях, которые наступают при невыполнении предварительных договоренностей.
К авансу невозможно применить законодательные нормы, имеющие отношение к задатку.
(Видео: “Аванс при покупки квартиры. Как обезопасить свои деньги?”)
Порядок действий по оформлению договора аванса
Договор об авансе оформляется в обыкновенном письменном виде, не требующего нотариального подтверждения. Документ обязан содержать права и обязанности сторон соглашения, а также следующие условия сделки:
- Продавец, при получении аванса в счет основного платежа по ДКП возлагает на себя обязательство не продавать предмет купли-продажи другому лицу.
- Покупатель, при выплате аванса приобретает гарантийное право на покупку предмета и возлагает на себя обязательство внести остаток стоимости предмета в установленное время, согласно заключенному соглашению.
- Ответственность участников сделки определяется по обоюдному соглашению, с отображением размера штрафных санкций, при срыве заключенного соглашения.
- Сумма аванса не должна превышать (1-2) % от стоимости предмета.
- Способ оплаты аванса определяется участниками соглашения.
- При наличной оплате оформляется расписка, в качестве защитной меры от возможной ненадежности продавца.
- Предмет соглашения обязан быть отображен с идентифицирующими признаками, для возможного обращения в суд, при спорных обстоятельствах.
Что должно быть в договоре?
Требования, которые должны быть отображены, при составлении договора на аванс, регламентируются ст. 429 ГК РФ, и обязательны для любых типов договоров намерений.
При оформлении договора на аванс должно быть выполнено следующее:
- Соглашение на аванс оформляется только письменно. Игнорирование такой формы приводит к признанию его недействительным (ст. 429 ГК РФ), с непризнанием претензий о взыскании неустойки (ст. 331 ГК РФ).
- Отображаются реквизиты сторон. При этом, соглашение на аванс необходимо оформлять с владельцем предмета купли-продажи.
- Отображается предмет ДКП, с указанием всех подробностей. Например, при покупке квартиры отображается адрес ее расположения, технические характеристики и т.д.
- Непременно нужно отобразить срок, на протяжении которого будет подписан основной ДКП.
- Заполняется сумма выплачиваемого покупателем авансового платежа, а также сроки и порядок выплаты аванса.
- Отображаются условия по заключению основного договора, с указанием ответственности сторон, даты и места сделки, банковских реквизитов, на кого ложатся нотариальные издержки и т.д.
Пример.
Оксана решила приобрести однокомнатную квартиру в ипотеку. Ее заявка была одобрена и ей выделили 90 дней для поиска квартиры. Вариант был найден и через риелтора был внесен «аванс».
Однако, по неизвестной причине банк покупку не одобрил. Продавец сам приобретал другой объект недвижимости, с внесением задатка. Учитывая, что сделка была сорвана по вине покупателя, он отказался возвратить «аванс».
Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?
Для подтверждения серьезности намерений, продавец недвижимости, обычно, требует предоплату. Вроде бы, нет ничего сложного: оформлена расписку и переданы деньги. Однако, здесь немало тонкостей, которые нужно соблюсти. При игнорировании их можно утратить деньги, время и нервы. Причем – обоим участникам соглашения.
Какие же меры нужно предпринять, перед внесением предоплаты?
Во-первых, нужно убедиться, что продавец действительно является владельцем продаваемого объекта. Для этого необходимо затребовать выписку из ЕГРН.
Нужно проверить отсутствие обременения на объект недвижимости. Для этого, можно зайти на сайт суда по месту расположения объекта и проверить отсутствие/наличие исков по объекту.
Примечание. Все перечисленные сведения и прочие подробности об объекте можно выяснить, путем заказа проверки юридической «чистоты» объекта.
Размер предоплаты (аванса) при приобретении объекта недвижимости не должна превышать 1-2% от его стоимости. Торг в этом случае допускается, однако большие суммы выплачивать нежелательно.
Оксана составила предварительный ДКП и заплатила продавцу аванс в 400 000 рублей, после чего владелец объекта перестал отзываться на звонки. Оксана обратилась в суд с иском о возврате денег и выиграла процесс. В результате судебного решения продавец обязан ей вернуть 800 000 рублей, но выплачивать он будет ежемесячно по 30 000 рублей, так как, по его заявлению – он истратил все деньги. На обретение другой недвижимости Оксане денег не хватает, в результате чего приобретение недвижимости переносится на неопределенное время.
В данном примере, Оксана выплатила слишком большую сумму аванса, понадеявшись на порядочность продавца, из-за чего сама пострадала.
Необходимые документы
Для оформления договора об авансе понадобится подготовить следующий пакет документов:
- Для покупателя:
- Потребуется подготовить паспорт или доверенность представителя.
- Для продавца:
- Понадобится паспорт или доверенность представителя.
- Подтверждение права собственности предмета продажи (Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве владения).
- Правоустанавливающие документы (ДКП, документ о наследстве и пр.)
Если оплата будет осуществляться безналичным способом, потребуются банковские реквизиты.
Если же оплата будет осуществляться наличными средствами – то понадобится истребовать у Продавца расписку.
Кроме этого, для уверенности покупателя в «чистоте» покупаемого объекта, можно выпросить у продавца (например, если это квартира):
- Технический паспорт, чтобы убедиться в наличии перепланировок и их законности.
- Домовую книгу или выписку из нее, чтобы выяснить число зарегистрированных лиц. Особенно необходимо проверить прописку несовершеннолетних, так как в этом варианте, понадобится разрешение на реализацию квартиры от ведомств опеки.
- Справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам (выдается ЕИРЦ или управляющей компанией).
- Выписку из ЕГРП, для проверки операции по правам собственности, осуществляемые с реализуемым объектом.
Как уже отмечалось, для подтверждения оплаты наличными средствами, непременно понадобиться потребовать у Продавца расписку. Документ обязан быть написан лично Продавцом в присутствии Покупателя, чтобы быть уверенным в том, что расписка не подделана или написана другим человеком.
В расписке требуется отобразить:
- Паспортные реквизиты участников сделки, с отображением Ф.И.О., даты рождения, серии и номера документа, кем и когда выдан, и сведений о регистрации.
- Размер внесенного аванса.
- Непременно надо будет написать, что деньги вручаются на основании договора.
- Дата составленной расписки.
- Подпись Продавца, которая должна быть такой же, как в паспорте.
Примечание. Иногда расписку не оформляют, а вместо этого Продавец расписываются о получении аванса в самом соглашении.
Сроки
Действие срока аванса длится до заключения основного ДКП объекта и полного расчета с Продавцом. Такой период предоставляется участникам соглашения, чтобы подготовить нужные документы и осуществить формальности по приобретению объекта.
Для обычных сделок такой период равен 3-4 недели, для сделок, предусматривающих предварительную реализацию другого объекта (для сбора денег) – 6-8 недель. По согласованию сторон, сроки могут изменяться, вплоть до 12 месяцев.
Если в отмеченное в соглашении время, основной ДКП не заключен, допускаются два варианта:
- Подписать повторное соглашение с другими сроками.
- Расторгнуть соглашение и возвратить аванс покупателю (если в соглашении не оговорены штрафные санкции для сторон).
Заверение у нотариуса
В законодательстве РФ нет четкого обозначения понятия «аванс». Оговорка отражена лишь в ст. 380 ГК РФ, где отмечено, что авансом считается сумма предоплаты Продавцу, если в заключенном соглашении не отмечено, что это задаток.
Потребность передачи аванса появляется, если ДКП нельзя заключить сразу, так как участникам требуется время для подготовки, то есть:
- Собрать нужную сумму.
- Подготовить необходимые документы.
- Осуществить альтернативные сделки.
Обязательного нотариального подтверждения авансового соглашения не нужно. Однако, участники могут выполнить такую процедуру по обоюдному согласию для большей безопасности, особенно, если речь идет о передаче крупной суммы предоплаты.
В таком варианте, нотариус окажет помощь в грамотном заполнении условий в соглашении, а также станет свидетелем передачи авансовой суммы будущему Продавцу.
Стоимость нотариальных услуг по подтверждению соглашения составляет от 1000-2500 рублей и зависит от объема соглашения, а также тарифов, зависящих от места нахождения. Так, например, в столице нотариальные услуги составляют большую сумму, чем в небольших населенных пунктах.
(Видео: “Аванс и задаток при покупке квартиры: нюансы и риски”)