Договор аренды земельного участка может быть заключен

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е.

органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор .

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что п рава на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации , за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст.

209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

1. 1. гражданам,
   2. юридическим лицам,
   3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

   Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

   Основные признаки аренды земель:

   • • срочность , т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
     • платность , т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
     • возвратность , т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

     Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

     Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

     При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

     По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

     Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка. Рассмотрение нюансов

     Приобретение земельного участка в собственность не всегда выгодно, поэтому предприниматели предпочитают брать землю в аренду. Для оформления арендных отношений между сторонами заключается договор аренды земельного участка. Юридически правильно оформленное соглашение позволяет избежать конфликтных ситуаций, т.

     к. в нем подробно расписаны все условия сделки, права и обязанности сторон.

     Что это за документ?

     Соглашение об аренде земельного участка регламентирует отношения между арендатором и арендодателем. Это гражданско-правовой договор, составленный в письменной форме, по которому наниматель получает во временное владение и пользование землю за определенную плату. Доходы и продукция, полученные арендатором во время использования участка, являются его собственностью.

     Соглашение включает в себя существенные и дополнительные условия сделки.

     Предмет контракта

     Предметом сделки является непосредственно земельный участок, сдаваемый в аренду. Для заключения договора земля должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь номер. В соглашении указывается местонахождение участка, размеры, категория, к которой он относится, и назначение. В документ вносятся сведения:

     • о находящихся на земле постройках;
     • о благоустроенности участка: плодородие почвы, наличие дорог, деревьев и т. д.;
     • о проведенных коммуникационных системах;
     • о существующих обременениях.

     При сдаче в аренду части земельного участка нужно сперва провести межевание и указать в контракте, какая часть передается.

     Стороны

     Сторонами соглашения бывают физические и юридические лица. Собственником земельного участка может быть:

     • частное лицо;
     • организация; ; .

     Арендодателем выступает собственник земли или тот, кому переданы права на нее владельцем имущества. Арендаторами могут быть частные лица, коммерческие и некоммерческие организации.

     Существенные условия

     Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

     1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
        • кадастрового номера;
        • адреса;
        • площади.

     Правила оформления

     Согласно ст. 609 ГК РФ, соглашение составляется в письменной форме, типовой документ содержит обязательные пункты.

     1. Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
     2. Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
     3. Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
        • кадастровый номер;
        • адрес;
        • площадь объекта;
        • категория;
        • назначение.

     Внимание! При наличии построек на объекте они подробно прописываются в контракте. Здесь же указываются правоустанавливающие документы арендодателя на землю.

     • фиксированной суммы;
     • процента от полученного дохода;
     • другого имущества, предоставленного в аренду взамен участка;
     • услуг со стороны арендатора.
     • возможность изменения некоторых пунктов в одностороннем порядке;
     • сдача объекта в субаренду и т. д.
     • Скачать бланк договора аренды земельного участка
     • Скачать бесплатно образец договора аренды земли

     Важно! Законодательством РФ не установлена форма договора аренды, поэтому в зависимости от ситуации можно добавлять или убирать некоторые пункты.

     Для оформления контракта требуются следующие документы:

     • удостоверения личности сторон;
     • учредительные документы для юридических лиц;
     • доверенность для представителя (при необходимости);
     • правоустанавливающие документы на землю;
     • письменное согласие на заключение сделки от других собственников (при наличии);
     • кадастровый паспорт на земельный участок.

     Порядок заключения с администрацией

     Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям.
     Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:

     • использовать землю по целевому назначению;
     • поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии;
     • нести оговоренные контрактом расходы по содержанию надела.

     Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами.

     Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст.

     39.8 ЗК РФ):

     • использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
     • для размещения линейных объектов – до 49 лет; или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
     • для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
     • завершение строительства объекта – до 3 лет;
     • для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано тут).

     О том, как оформить аренду ЗУ у администрации сельского поселения, говорится тут.

     Нюансы составления

     В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.

     Между физическими лицами

     1. В документ вносятся ФИО и паспортные данные сторон.
     2. При заключении краткосрочного договора сроком менее одного года государственная регистрация необязательна.
     3. Для передачи участка в субаренду требуется письменное согласие собственника.
     4. Срок аренды может не зависеть от категории земли.

     Краткосрочный договор аренды земельного участка между физическими лицами может быть заключен в устной форме.

     Физическим и юридическим

     Основное отличие этого договора – он обязательно составляется в письменной форме и вне зависимости от срока требует государственной регистрации. Порядок действий при заключении сделки:

     • предоставление правоустанавливающих документов на землю;
     • для составления договора физическое лицо предоставляет паспорт, юридическое лицо – учредительные документы и приказ о назначении руководителя, ответственного за заключение сделки;
     • составление предварительного договора;
     • заключение основного соглашения;
     • прием-передача земли по акту.

     Внесение изменений

     При заключении долгосрочного соглашения возможно внесение в него изменений в связи с изменившимися обстоятельствами.

     1. Изменение арендной платы. Этот пункт требует изменения чаще всего, во избежание разногласий следует прописать в контракте сроки периодического пересмотра суммы аренды или способы ее индексации.
     2. Замена участника сделки. Требуется при передаче прав собственности другому лицу в связи со смертью владельца, оформления купли-продажи участка и т. д.
     3. Ограничения по участку. Стороны могут ввести ограничения в условия договора аренды.

     Внесение изменений оформляется в виде дополнительного соглашения между сторонами, со ссылкой на пункты основного договора. Если сделка была зарегистрирована, то и соглашение требует обязательной государственной регистрации.

     Предварительное соглашение

     Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

     • отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
     • отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
     • наличие временного обременения;
     • другие причины.

     Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

     Важно! Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

     Документация при передачи земли

     Акт является документом, подтверждающим факт передачи земельного участка. В нем указываются:

     • дата составления;
     • реквизиты сторон;
     • реквизиты договора аренды;
     • полное описание земельного участка с указанием его состояния.

     При подписании документа арендатор указывает отсутствие претензий к передающей стороне и принятие объекта.

     • Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка по договору аренды
     • Скачать пример акта приема-передачи земельного участка по договору аренды

     Регистрация соглашения

     После заключения соглашения, согласно ст. 609 ГК РФ, его следует зарегистрировать в ЕГРН. Для этого договор передается в отделение Росреестра или учреждение ЕГРП. Процедура регистрации включает в себя:

     1. Подготовку всех предусмотренных законодательством документов. : 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц, квитанция прилагается к остальным документам.
     2. Передача документов в Росреестр:
        • почтовым сообщением;
        • электронной почтой;
        • лично в отделение или учреждение ЕГРП.

     Срок регистрации соглашения составляет семь дней с момента получения заявления.