Аренда земельных участков земельное право

Земельный участок может использоваться в различных целях. Но не всегда заинтересованное лицо располагает необходимой территорией. В таких случаях действующим законодательством предусмотрена аренда земли.

Что значит такое использование ЗУ: определение и цели

Аренда земельного участка – это использование территории, принадлежащей юридическому или физическому лицу на праве собственности, в рамках заключенного срочного договора.

Земельные участки могут использоваться для различных целей:

1. Ведение сельского хозяйства.
2. Строительство объектов недвижимости.
3. Охрана природы.
4. Аренда для целей лесного и водного хозяйства.

Правовое регулирование в РФ

К нормативным актам, которые регулируют все вопросы, касающиеся аренды земли относятся:

• Земельный кодекс РФ, в частности статьи 22 и 39.6. . Вопрос аренды затрагивает статья 9.

Общие правила оформления сделки установлены параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Какие земли допускается арендовать?

На условиях заключенного срочного договора можно использовать любую территорию в пределах РФ. Исключение составляют земли, указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ.

• заповедники и национальные парки;
• объекты недвижимости, предназначенные для размещения военизированных формирований, органов, военных судов, ФСБ, государственной охраны;
• объекты использования атомной энергии, хранения радиоактивных материалов и ядовитых веществ;
• закрытые административно-территориальные образования;
• объекты структур, исполняющих наказания;
• воинские и гражданские учреждения здравоохранения;
• инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Ограничения, установленные пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, касаются:

• особо охраняемых участков;
• земель лесного фонда;
• территории, на которых расположены муниципальные или государственные водные объекты;
• объекты культурного и археологического наследия, в том числе и всемирного, исторические заповедники и музеи;
• объекты обороны, безопасности и таможни;
• объекты, предназначенные для строительства, реконструкции и эксплуатации морского, водного и воздушного транспорта;
• объекты космической инфраструктуры;
• гидротехнические сооружения;
• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
• территории, зарезервированные для муниципальных или государственных нужд;
• объекты в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Стороны сделки

В качестве сторон сделки о временном использовании территории земли могут выступать физические и юридические лица, а также органы государственной и местной власти.

Право аренды земли в пределах РФ имеет любой человек или организация. Принадлежность к гражданству РФ значения не имеет. Физическое лицо должно быть совершеннолетним и дееспособным.

Временно использовать территорию может как отечественная компания или человек, так и иностранец. В качестве арендодателя выступает собственник земли. Им может быть любое лицо, либо государственный орган.

Отчасти права арендодателя есть и у лица, которое пользуется участком на условиях заключенного договора. Это касается субаренды, то есть передача пользователем своих прав третьему лицу.

Государство

Органы государственной власти выступают в качестве арендодателей, поскольку они всегда являются собственниками территорий. Чаще всего это касается предоставления участков для сельскохозяйственных нужд и строительства.

Муниципалитет

В качестве арендодателей выступают и местные органы власти. Муниципалитет, наравне с Федеральными структурами является собственником большинства участков, расположенных на территории субъектов.

Юридическое лицо

Любая организация, которая имеет в собственности землю, может передать её во временное пользование юридическому или физическому лицу. Также компания может выступать в качестве пользователя или заключать договора субаренды.

О нюансах и порядке оформления договора аренды земельного участка между юридическими лицами читайте здесь.

Физическое лицо

Человек, являющийся собственником, вправе передавать право временного использования своего участка на условия заключенного срочного соглашения. Он же имеет права арендовать землю у других лиц и государственных органов.

Как арендовать: этапы проведения процедуры

Процедура аренды ЗУ состоит из нескольких этапов:

1. Обращение к собственнику участка с заявлением. В нем, кроме информации и заявителе, должны быть указаны цели аренды и желаемый срок использования территории.
2. Предварительные переговоры с собственником.
3. Заключение договора.

• Скачать бланк заявления на аренду ЗУ
• Скачать образец заявления на аренду ЗУ

В процессе использования участка могут оформляться дополнительные документы к подписанному соглашению.

О договоре аренды земли, составленным между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь.

О документах

В качестве основания использования участка выступает договор аренды и акт передачи ЗУ. В процессе исполнения условий сделки, могут заключаться дополнительные соглашения.

Договор

Договор аренды ЗУ – это соглашение, по условиям которого арендатору право временного использования участка. В тексте документа должно быть указано:

1. Дата и место подписания договора.
2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях.
3. Информация об участке – место расположения, общая площадь, цели использования.
4. Стоимость договора и порядок расчетов. Цена указывается цифрами и прописью. Оплата производится с периодичностью, определенной сторонами. График платежей может быть оформлен в виде приложения к соглашению (о расчете стоимости аренды земли читайте тут).
5. Права, обязанности и ответственность сторон.
6. Срок действия договора. Он определяется сторонами и может составлять от 1-го года до 49-ти лет. Это зависит от целей использования территории. Например, на один год земля передается для проведения исследований или раскопок, а на срок свыше трех – для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
7. Порядок урегулирования споров. В этом разделе нужно указать, что все вопросы необходимо решать путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.
8. Реквизиты сторон.

• Скачать бланк договора аренды ЗУ
• Скачать образец договора аренды ЗУ

Договор должен быть подписан участниками сделки или их законными представителями.

Дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение оформляется в процессе исполнения договорных обязательств сторонами. Это касается случаев, когда условия сделки необходимо изменить, например, размер и периодичность оплаты, либо цели использования участка.

В тексте дополнительного соглашения указываются, какие пункты будут исключены, добавлены или изменены. Если договор дополняется условиями, то необходимо указать их текст.

• Скачать бланк допсоглашения к договору аренды ЗУ
• Скачать образец допсоглашения к договору аренды ЗУ

Акт передачи

Акт передачи земельного участка является частью договора. Он выступает в качестве подтверждения исполнения собственником своей обязанности. В акте указывается:

1. Дата и место составления.
2. Сведения о договоре аренды ЗУ.
3. Информация о площади, месте расположения и состоянии участка.

Акт подписывается сторонами. Он оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника.

• Скачать бланк акта приема-передачи
• Скачать образец акта приема-передачи

Особенности процедуры для ЗУ разного вида назначения

Каждая территория имеет свое назначение и цели использования. По этой причине сделки аренды могут отличаться друг от друга по некоторым признакам.

Сельскохозяйственного

Такие территории могут быть переданы во временное пользование только для осуществления сельского хозяйства – выращивание и хранение культур, кошение сена, обустройство пастбищ и выпас скота.

Отличительной особенностью использования таких земель является длительный срок аренды. Она может продлиться до 49-ти лет. Решение о передачи государственной территории принимается по результатам торгов.

Исключением является случай, когда обращение поступило только от одного лица.
О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте тут.

Лесного фонда

Земли лесного фона предоставляются только государственными органами по результатам проведенного аукциона. Арендаторы должны организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования. Им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки.

Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10. Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет.

О правовом регулировании аренды лесных участков рассказано здесь.

Промышленного

Такие участки используются для:

• металлургии;
• горной промышленности;
• организации производства тканей, одежды, керамики, напитков, консервирования, хлебопечения;
• переработки сырья и химической продукции бытового назначения;
• производства кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов.

О том, как взять в аренду земли промышленного назначения и какая деятельность разрешена на них, читайте здесь.

Особенностью аренды земли под индивидуальное жилищное строительство является её целевое назначение. Например, на таком участке нельзя возвести многоквартирный дом. Постройка должна быть не выше трех этажей и рассчитана на проживание только одной семьи. Возведенный объект будет являться собственностью арендатора, а сам участок – нет.

Нюансы при оформлении части земли

Аренда части земельного участка не имеет отличий и осуществляется на общих основаниях. Единственной особенностью является выделение участка из общей территории. Для этого необходимо провести процедуру межевания и определить границы.

Договор заключенный на срок более года, либо если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть зарегистрирован в Росреестре (о нюансах и правилах регистрации договора аренды земельного участка читайте в этом материале). Арендодатель должен быть собственником части земли.

Как переуступить это право другому?

Закон допускает передача пользователем своего права на землю третьим лицам. Для этого необходимо заключить договор субаренды. По своему содержанию он будет аналогичен обычному соглашению об аренде.

Особенность заключается в том, что необходимо получить согласие собственника участка. Он будет выступать одной из сторон сделки. Договор оформляется по количеству участников.

Если предметом субаренды является государственный или муниципальный участок, то соглашение можно заключить только в пределах основного договора, при условии, что последний заключен на срок не более 5-ти лет. Такое правило указано в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ.

О требованиях к договору переуступки прав аренды земельного участка между физлицами рассказано здесь.

Как перевести территорию в собственность?

Процесс перевода арендуемой территории в собственность пользователя состоит из следующих этапов:

1. Обращение к владельцу с заявлением. Если Собственником является государственный орган, оно должно быть письменным.
2. Проведение оценки кадастровой стоимости земли.
3. Подготовка паспорта на участок, если он отсутствует.
4. Заключение договора купли-продажи. Он должен быть заверен нотариусом. Один экземпляр должен быть подготовлен для регистрирующего органа.
5. Оформление акта приема-передачи недвижимости.

В завершении необходимо зарегистрировать сделку в органе Росреестра.

Аренда земельного участка позволяет заинтересованному лицу использовать территорию в своих целях, на протяжении определенного периода времени. Основанием служит заключенный договор. Инициатором может быть любая организация или физическое лицо.

Основные требования к последнему – дееспособность и совершеннолетие. Следует помнить об ограничения аренды, установленных для отдельных категорий участков.

Определение права аренды земельных участков и обязанности участвующих в его реализации сторон

Права арендатора земельного участка закреплены арендным договором. Соглашение не может содержать пунктов, противоречащих нормам действующего законодательства. Например, в нем запрещено указывать то, что продукция, плоды, доходы, полученные арендатором в результате использования земли, не являются его собственностью, так как это прямо противоречит ст.606 ГК РФ.

Право аренды: понятие

Право аренды земельного участка, если говорить кратко, это возможность арендатора пользоваться землей, владеть ей.

Одновременно с предоставлением правомочий, на субъекта возлагаются и обязанности. За их неисполнение, часто, арендным договором предусматривают ответственность.

Право аренды делят на 2 вида: пользования и владения. В первом случае арендатор может лишь использовать участок в соответствии с назначением, определенным соглашением, получать при помощи него продукцию, плоды или доход.

Если же добавляется право владения, то гражданин или организация уже может распоряжаться объектом, в рамках арендного договора, например, изменять некоторые характеристики или передавать во временное пользование третьим лицам.

Составляя договор аренды земельного участка важно уделить максимальное внимание правомочиям и обязанностям сторон. Это поможет избежать разногласий между арендатором и арендодателем, которые могут возникнуть в условиях неопределенности. За помощью в подготовке документа рекомендуем обратиться к нашим юристам.

Специалист составит договор аренды земельного участка, учитывая индивидуальные потребности клиента, соблюдая нормы действующего законодательства.

Субъекты

Субъектами права аренды земельного участка являются арендодатель и арендатор. Первый предоставляет право пользования (и/или владения) объектом, а второй получает этот сервитут.

Стороны правоотношений указывают в арендном соглашении. Как правило, арендодатель может передать объект в аренду, если сам обладает правомочиями на этот участок, такими как право:

• собственности;
• временного пользования;
• бессрочного владения.

Надо отметить то, что если арендатор владеет объектом по праву временного или бессрочного пользования, то при передаче участка в аренду (на практике такие ситуации называют субарендой), он обязан получить на это письменное разрешение от владельца имущества.

Субъектами правоотношений могут быть физические, юридические лица, а также представители органов власти, например администрация.

Обратите внимание! Единоличный собственник надела может распоряжаться им по своему усмотрению, в рамках действующего российского законодательства. Он вправе передать землю в аренду, продать ее, подарить, завещать и др. Получать разрешения на осуществление рассматриваемых действий ни от кого не нужно.

Возникновение права аренды земли

Право аренды земельного участка возникает в результате заключения сторонами договора. Соглашение составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства.

Право аренды земли, переданное арендатору на срок 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Это же правило применяется к ситуациям, когда хотя бы одним из субъектов является юридическое лицо.

Арендный договор в обязательном порядке должен включать в себя существенные условия, регламентированные законодательством. Важно подробно описать передаваемый во временное пользование участок. Если в соглашении нет конкретной информации об объекте, то считается, что договор не заключен.

Пример из практики:

Лавренов К.Р. передал в краткосрочную аренду земельный участок Власову Т.Т. сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации периода. Стороны договорились о том, что арендатор будет вносить арендную плату ежемесячно в размере 10 тыс. рублей.

С 5-го по 8-й месяц (3 платежных периода подряд) Власов не внес арендную плату. Собственником подано исковое заявление в суд о взыскании задолженности. Судья ознакомился с материалами дела и выяснил, что исходя из описания предмета правоотношений, регламентированного договором аренды, невозможно понять, о каком именно объекте идет речь.

В соглашении не было информации о площади надела, его месторасположение, кадастровом номере. В договоре говорилось лишь о том, что арендодатель передает во временное пользование арендатору земельный участок за ежемесячную плату.

Суд пришел к выводу о том, что договор аренды, в соответствии с которым истец требует взыскать задолженность с ответчика, не заключен. Иск не подлежит удовлетворению.

Еще одним существенным условием арендного соглашения является арендная плата. Договором рекомендуется утвердить не только ее размер, но и порядок внесения, с указанием платежного периода и схемы перечисления денежных средств.

Если в договоре нет информации об арендной плате, то такой соглашение может быть оспорено в суде, как недействительное.

По общим правилам, договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит обязательной государственной регистрации. Но, если стороны не осуществили регистрационные действия, то соглашение все равно не может быть признано недействительным. К такому выводу пришел Президиум ВАС.

Права и обязанности сторон

Договором аренды земельного участка регламентируют права и обязанности субъектов правоотношений.

«Соглашением нельзя предусматривать положения, которые прямо противоречат нормам действующего законодательства».

Например, арендодатель не вправе запрещать арендатору пользоваться продукцией, плодами и доходами, полученными в результате использования арендуемого земельного участка. Если подобное условие присутствует в договоре, то он считается недействительным.

Если вы обладаете правомочиями в отношении земельного надела, но считаете, что арендодатель, сдавший вам объект в аренду, нарушил ваши права, рекомендуем обратиться за консультацией к нашим юристам. Специалист окажет активное содействие в защите законных прав клиента.

Арендодателя

Арендным договором устанавливаются правомочия и обязанности арендодателя. В их перечень входит:

• требование от арендатора исполнения финансовых обязательств, предусмотренных соглашением;
• контроль целевое использование объекта;
• требование возмещения убытков, возникших по вине арендатора в результате действий, которые привели к ухудшению качества земли или экологической обстановки;
• настаивание на досрочном прекращении правоотношений в случае нарушения условий договора;
• приостановление действия лиц, которые ведутся на участке с отступлением от утвержденных договоренностей.

Договором устанавливают обязательства владельца участка, предоставившего его во временное пользование. Согласно содержанию документа, арендодатель обязан:

• передать земельный участок арендатору в срок, оговоренный сторонами;
• гарантировать отсутствие права пользования объектом третьих лиц;
• не совершать действия, препятствующие доступу арендатора к участку или его использованию по целевому назначению.

Конкретный перечень прав и обязанностей арендодателя устанавливают после обсуждения условий правоотношений и закрепляют договором.

Арендатора

По арендному соглашению в отношении земельного участка арендатор наделяется правами и обязанностями. Он вправе:

• пользоваться участком в соответствии с его целевым назначением;
• использовать по своему усмотрению продукцию, плоды и доход, полученный в результате использования объекта;
• настаивать на внесение изменений в соглашение, например касающихся изменения арендной платы, прекращения правоотношений;
• возводить на участке здания, сооружения, необходимые для нужд, не противоречащих целевому назначению;
• передавать объект третьим лицам, например, в субаренду или залог, но с письменного разрешения арендодателя и др.

Надо отметить, что по закону, арендатор имеет преимущественное право аренды, если на протяжении всего периода пользования участком надлежащим образом исполнял свои обязанности. Однако арендодатель может лишить вторую сторону такой возможности, закрепив условие в договоре.

Арендным соглашениям предусматривают обязанности арендатора:

• добросовестно исполнять арендные обязательства;
• использовать участок только по целевому назначению;
• содержать имущество в надлежащем состоянии;
• предпринимать действия, предотвращающие ухудшения качества участка;
• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на объекте, в случае их наличия.

Права и обязанности арендодателя могут быть расширены. При их определении необходимо руководствоваться на нормы действующего законодательства.

Переуступка аренды

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ, аренда земельных участков, а если быть точнее, арендные права и обязанности, могут быть переданы третьим лицам, например в качестве вклада в уставный капитал или паевого взноса. Получать разрешение арендодателя на это не нужно. Достаточно уведомить его о переуступке письменным извещением.

Переуступать право аренды земельного участка запрещено, если арендодатель не допускает такой возможности, о чем сказано в арендном соглашении.

Согласно ст. 22 ЗК РФ при переуступке заключать новый договор нет необходимости. Последующий арендатор будет пользоваться имуществом по условиям настоящего соглашения.

Важно! Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то переуступить права и обязанности можно лишь в том случае, если арендный договор заключен на срок 5 лет и более этого периода.

Прекращение аренды

Права аренды прекращаются в двух случаях: истечение периода действия арендного договора, а также при условии досрочного расторжения соглашения.

Стороны могут разорвать правоотношения в добровольном порядке путем заключения письменного соглашения или в ином порядке, предусмотренном договором.

Если один субъект настаивает на прекращении аренды, а вторая не желает этого, то расторгнуть соглашения можно лишь в судебном порядке, при наличии оснований.

Судебная практика

С исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате к Доможирову К.Л. в суд обратился Кириенко Р.Д. Истец пояснил, что он и ответчик заключили договор аренды земельного надела сроком на 10 лет.

Соглашением предусмотрено ежемесячное внесение арендной платы в размере 8 тыс. рублей. Последние 6 месяцев арендатор прекратил исполнять финансовые обязательства, из-за чего образовалась задолженность в сумме в 8 тыс.

рублей.

Арендодатель неоднократно пытался урегулировать конфликт мирным путем. Копии писем с требованием оплатить долг прилагаются. Однако ответчик проигнорировал требования арендодателя.

В суде Доможиров заявил о том, что не признает образовавшийся долг, так как соглашение считается недействительным. Ответчик пояснил, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован надлежащим образом. В связи с этим, исковые требования к нему неправомерны.

Суд, рассмотрев дело, определил, что отказ от регистрации договора аренды не влечет его недействительность. Стороны обязаны исполнять обязанности, предусмотренные настоящим соглашением. Суд пришел к выводу о том, что исковые требования истца обоснованные и удовлетворил иск.

Частые вопросы

Понятие «свободный арендатор земли» относится к далеким временам и пришло к нам из римского права. Раньше в Риме жили колоны, которые зависели от землевладельца. Они имели право пользоваться землей в личных целях за предоставление урожая владельцу, обработку другой части участка или за плату.

Именно таких людей называли свободным арендатором. Но в 4 веке нашей эры это понятие исчезло. В настоящее время понятие свободный арендатор не имеет ничего общего с правом аренды.

Правообладателем называют лицо, которое обладает каким-либо правом. В юридической практике различают право собственности, владения, пользования. Если физическое или юридическое лицо наделено одним из них, то оно считается правообладателем. Таким образом, арендатор земельного участка является правообладателем.

Отказ от права аренды земельного участка осуществляется двумя способами: путем их продажи или расторжения договора аренды. Реализовать правомочия и обязанности по арендному соглашению можно лишь с разрешения арендодателя. Прекращение отношений осуществляется по согласию сторон или в судебном порядке, в случае нарушения второй стороной условий договора.