Продажа квартиры близкому родственнику налог 2022

Если доходы, полученные от реализации недвижимости, не подлежат освобождению от обложения налогом, у гражданина возникает обязанность исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц, сокращенно его называют НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).

С какой суммы уплачивают НДФЛ? Для этих целей сумма дохода от продажи квартиры, как правило, устанавливается в соответствии с договором купли-продажи. Она может быть уменьшена на величину имущественного налогового вычета либо на сумму фактически произведенных затрат на приобретение проданной недвижимости (п. 1 ст.

555 ГК РФ, пп. 1 п. 1, пп.

2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Налоговым кодексом РФ по НДФЛ установлено пять налоговых ставок. Доходы, полученные физлицами от реализации недвижимого имущества, облагаются по ставке, предусмотренной п. 1.1 ст. 224 НК РФ и составляющей 13 процентов (п. 6 ст. 210 НК РФ).

Как мы уже отмечали, сумма дохода от продажи квартиры обычно устанавливается в соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимости. Если размер дохода от сделки по отчуждению недвижимости окажется меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость квартиры, то доход от продажи будет равен величине указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. При этом понижающий коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля региональным законом субъекта РФ (абз.

1 п. 2 ст. 214.10, пп.

2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

При расчете облагаемого налогом дохода принимается во внимание кадастровая стоимость недвижимости, включенная в Единый государственный реестр недвижимости (сокращенно – ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на отчужденный объект. А если объект недвижимости образован в течение года, к примеру, было завершено его строительство, то учитывается кадастровая стоимость недвижимости на дату постановки на государственный кадастровый учет (абз. 1 п.

2 ст. 214.10 НК РФ).

Если кадастровая стоимость недвижимости отсутствует в ЕГРН по состоянию на 1 января, а для вновь образованных объектов — на момент его постановки на государственный кадастровый учет, то НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (абз. 2 п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Приведем пример расчета подоходного налога с использованием имущественного вычета. О применении имущественных вычетов подробнее будет рассказано в заключительном разделе нашей статьи «Как уменьшить налог с продажи квартиры».

Гражданин Субботин И.Н. в текущем 2022 году продал квартиру за 5 млн рублей, которая в этом же году перешла ему по наследству. Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 01.01.2022 составляла 7,5 млн рублей. При определении размера налога данный гражданин вправе применить имущественный вычет в размере одного млн рублей.

В данной ситуации налогооблагаемая сумма дохода составит 4,25 млн рублей (7,5 млн рублей x 0,7 — 1 млн рублей). А налог, подлежащий уплате, будет равен 552 500 рублям (4,25 млн рублей x 13 процентов).

Расчет дохода от продажи квартиры с применением понижающего коэффициента отражается в расчете к приложению 1 декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговую службу (абз. 7 п. 2.1, п. 2.10, пп. 15.1, 15.2 порядка, утвержденного Приказом ФНС РФ от 15.10.2021 № ЕД-7-11/903@).

Декларация 3-НДФЛ подается налоговикам по месту учета гражданина в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

Заполнить декларацию можно на сайте ФНС с помощью бесплатной программы, а также используя короткие сценарии в личном кабинете налогоплательщика (информация ФНС России).

Подать декларацию в территориальное отделение налоговой службы можно лично или через доверенное лицо, по почте — отправлением с описью вложения, через МФЦ, а также онлайн в электронной форме, в том числе посредством госуслуг или личного кабинета налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

За несвоевременную подачу декларации для граждан предусмотрен штраф в размере 5 процентов от не уплаченной в срок суммы налога за каждый месяц просрочки сдачи декларации. Однако штраф не может быть больше 30 процентов указанной суммы и меньше 1 тыс. рублей.

Даже если сумма исчисленного налога равна нулю, при нарушении сроков сдачи декларации на физлицо налагается штраф в размере 1 тыс. рублей (п. 1 ст.

119 НК РФ, информация ФНС РФ).

Заплатить НДФЛ необходимо не позднее 15 июля года, следующего за годом реализации квартиры или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ).

По общему правилу за неуплату налога в срок законодателем установлен штраф. В то же время если физлицом не был уплачен НДФЛ в срок, но гражданин его правильно исчислил и представил декларацию, то штраф не налагается, а взыскиваются только пени (пп. 2 — 4 ст. 75, пп. 1, 3 ст. 122 НК РФ, письмо Минфина РФ от 18.10.2017 № 03-11-09/68364).

Для физлиц — налоговых резидентов нашей страны освобождение от обложения НДФЛ доходов от реализации квартиры находится в зависимости от того, сколько лет такое имущество было в их собственности. Напомним, что в общем порядке налоговым резидентом будет признан человек, фактически находящийся в России не менее 183 календарных дней в течение двенадцати следующих подряд месяцев (п. 2 ст.

207 НК РФ).

По общему правилу не облагаются подоходным налогом и не декларируются доходы от реализации объектов недвижимости, которыми люди владели не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Минимальный срок владения объектом недвижимости равняется трем годам, если право собственности на этот объект получено:

• в порядке наследования либо по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Минимальный трехлетний срок владения также установлен для единственного жилья. Жилье является единственным, если на момент госрегистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения либо доли в праве собственности на жилое помещение. При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик или его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами.

В остальных случаях для квартиры минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 5 лет, если иное не установлено региональным законом субъекта российского государства (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Поэтому гражданину в любом случае не придется уплачивать подоходный налог и подавать декларацию по форме 3-НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в его собственности более 5 лет (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 — 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Семьям с детьми государство дало послабление в отношении подоходного налога с продажи квартиры. В частности, освобождаются от НДФЛ в этом случае родители либо усыновители не менее двух детей, не достигших 18 лет, или 24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме. При этом должны быть также выполнены другие условия, установленные п.

2.1 ст. 217.1 НК РФ, которые касаются приобретения в установленный срок иного жилого помещения (доли), его общей площади (кадастровой стоимости), кадастровой стоимости проданного жилого помещения и прочего.

А вот пенсионерам никаких поблажек в этой связи законодателем не предусмотрено. Уплата НДФЛ при продаже недвижимости происходит у этой категории населения на общих основаниях.

Для наглядности приведем два примера.

Пенсионерка Маркова А.В. получила в подарок от внучки квартиру в апреле 2020 года, а в июне 2022 года решила ее продать. Поскольку три года еще не истекли, НДФЛ Марковой А.В. необходимо заплатить.

Пенсионер Давыдов С.К. приватизировал квартиру в феврале 2019 года, а в мае 2022 года ее продал. Подоходный налог Давыдову С.К. платить не придется, так как истек минимальный срок владения три года.

Если у гражданина нет права на использование указанного выше освобождения от налогообложения, он может по выбору уменьшить свои доходы от реализации квартиры, при условии, что она не использовалось в коммерческой деятельности:

• на сумму имущественного налогового вычета
• на сумму расходов, связанных с приобретением данного недвижимого имущества.

Это право возникает у физлица, если оно является налоговым резидентом нашего государства (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Указанный имущественный вычет при реализации квартиры предоставляется в размере одного млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от отчуждения недвижимости на фактически произведенные и подкрепленные документально затраты на приобретение объекта недвижимости, в частности, на проценты по кредиту и на другие расходы при покупке квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Также доходы от реализации квартиры, полученной, в частности, в дар или по наследству, могут быть сокращены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного недвижимого имущества. Кроме того, могут быть учтены для уменьшения подоходного налога расходы дарителя или наследодателя на приобретение квартиры, которые не были учтены им прежде в целях налогообложения (ст. 216, пп.

2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При реализации жилья, полученного по реновации, зачесть можно расходы на приобретение как старой, так и новой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

По общему правилу указанный налоговый вычет гражданин вправе получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором гражданин получил доход от продажи имущества (ст. 216, п. 7 ст. 220, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

При этом доходы от реализации квартиры в декларации могут не указываться и, соответственно, имущественный вычет не заявляться, если налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в отношении такого имущества и сумма доходов от продажи имущества, определенная на основании договора или исходя из кадастровой стоимости, за календарный год не превышает установленного размера имущественного вычета (п. 2 ст. 214.10, абз.

2—3 пп. 1 п. 2, п.

7 ст. 220, абз. 3—5 п.

4 ст. 229 НК РФ).

Имущество, нажитое мужем и женой во время брака, считается их совместной собственностью, кроме случаев, когда в брачном договоре прописано иное. При реализации квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, размер приобретенного каждым из них дохода и соответствующий ему размер имущественного вычета определяется по договоренности между мужем и женой в любом соотношении (п. 1 ст.

256 ГК РФ, п. 1 ст. 33 СК РФ, пп.

3 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо УФНС России по городу Москве от 15.03.2021 № 20-21/035043@).

Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов либо принадлежащие им доли выделены в натуре, то возможны следующие варианты продажи имущества (долей) и, соответственно, получения имущественного вычета (пп. 1 п. 1, пп.

1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П, письмо ФНС РФ от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@):

• имущество продается по одному договору купли-продажи как единый объект права общей долевой собственности. В таком случае имущественный вычет распределяется между мужем и женой пропорционально их долям;
• реализуются доли, выделенные в натуре, при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи. В этой ситуации имущественный вычет предоставляется как мужу, так и жене в полном размере;
• продаются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.

В январе 2019 года супруги Смирновы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В апреле 2022 года они продали квартиру за 5 млн рублей. При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн рублей) может быть перераспределен супругами в любых долях.

В данном случае Смирновы распределили его поровну: 500 тыс. рублей мужу и столько же — жене. Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит: (5 млн рублей х ½ — 1 млн рублей x ½) x 13 процентов = 260 тыс.

рублей.
При этом и муж, и жена Смирновы должны подать декларации в налоговые инспекции по месту своего учета до 30 апреля 2024 года.

Виды налогов

Следуя нормам законодательства Российской Федерации, налогообложение недвижимости производится в обязательном порядке. Налог взимается со всех физических лиц, юридических лиц. Освобождение в качестве исключения установлено законом.

При каких условиях возникает обязанность по уплате налогов:

• имущество признано налогооблагаемым объектом;
• получено официальное уведомление о необходимости уплаты;
• вы являетесь владельцем объекта.

Предыдущая законодательная база позволяла высчитывать налог, основываясь на инвентаризационной оценке помещения. Однако кадастровая переоценка была закончена в августе 2021 года. Ставка с января 2022 года рассчитывается с учетом оценки объекта по кадастру.

Какие виды налогов есть:

• на непосредственное имущество;
• с продажи жилья;
• на объекты, полученные по договору в дар;
• на объекты, относящиеся к коммерческим.

Поговорим о них подробно.

На недвижимое имущество

Начиная с этого года, оценка объекта недвижимости будет определять ставку налога. Величина, полученная в результате оценки, является кадастровой стоимостью. Эта цифра устанавливается государством и является фиксированной величиной.

Чем вызваны подобные изменения? Стоимость, являющаяся результатом инвентаризации, ниже рыночной оценки. В нее входит цена стройматериалов. Ценность объекта с точки зрения истории, престиж района, транспортная развязка не учитываются. Конечно, такой подход удобен для владельцев зданий, но для государства он убыточен.

Полученная стоимость в несколько раз превышает ту, что была после инвентаризации. Постепенное увеличение ставки позволит налогоплательщикам комфортно перейти на новые правила. Первые 3 года действует понижающий коэффициент. По истечении этого срока расчет производится по законодательным нормам.

Как рассчитывается ставка на недвижимость, принятую в дар?

Если вы получили квартиру или дом в дар, удерживается ставка — доход физических лиц (НДФЛ). Поправки начинают действовать с 1 января 2022 года. За базу для начисления налога берется кадастровая стоимость, рассчитанная на момент официального вступления в права.

Величина налога составляет 13% от официальной оценки, которая устанавливается государством. Сроки уплаты определяются законодательно. Так, начисленную сумму нужно оплатить до 30.04 следующего года.

Рассмотрим пример. Лицо, которое не является кровным родственником дарителя, 10.08.2022 принимает в дар квартиру в многоквартирном доме. Не позже 30.04.2022 необходимо подать декларацию и передать ее по месту прописки. Пункт 4 статьи 228 определяет срок уплаты. Налог необходимо уплатить до 15 июля года, следующего за отчетным.

Некоторые физические лица освобождаются от налогов. Статья №14 СК Российской Федерации определяет в эту категорию близких родственников:

• мать, отца;
• детей;
• внуков;
• сестер, братьев;
• бабушек, дедушек.

Также в эту категорию входят те родственники, которые имеют общее хозяйство (быт) с дарителем или общую площадь проживания.

С продажи

По закону Российской Федерации, доход, поступающий в пользу физ. лица, облагается налогом. После отчуждения квартиры или другой недвижимости вы становитесь получателем дохода. Значит, с него уплачивается налог.

Необходимость погашения налога возникает сразу после заключения сделки. Ее срок действия обнуляется через пять лет со времени получения статуса собственника.

Важная деталь — не все финансовые сделки подвергаются налогообложению. Есть понятие минимального срока обладания недвижимостью. Данный пункт избавляет от обязательной уплаты налога при купле-продаже.

Минимальное время обладания ограничивается 3-5 годами. Точный промежуток времени определяется сроком и способом вступления в права.

Когда применяется трехлетний срок:

• дом был куплен до 1.01.2016 г.;
• лицо вступило во владение на правах дарения/наследования;
• недвижимость передали на основании права пожизненного содержания.

В остальных случаях, не входящих в список исключений, мин. срок владения — 5 лет.

Обязательный налог не начисляется, если квартира признана единственным местом проживания продающей стороны. Что подразумевает термин «единственное жилье»? Значит, у лица, именуемого продавцом, нет других объектов недвижимости во владении.

Но есть исключение. Если вы приобрели недвижимость и в течение 90 дней совершили продажу предыдущего, с вас не будет удерживаться налог в 2022 году.

На недвижимость коммерческого типа

Что касается коммерческой недвижимости, ставка составляет 13%. Она высчитывается от кадастровой стоимости. Ставка с 13% вырастает до 30%, если лицо, выступающее продавцом, не является резидентом Российской Федерации.

Как можно снизить ставку при продаже?

Если есть необходимость продажи недвижимого имущества до окончания периода, считающегося минимальным, налог придется уплачивать. Но в этом случае органы налогообложения находятся на вашей стороне, предусматривая льготы, снижающие ставку.

Способы снижения начисленной суммы к уплате:

• имущественный вычет;
• осуществление покупки и продажи в течение одного календарного года;
• ситуация, когда доли имущества продаются отдельно.

Все варианты, позволяющие снизить ставку, подразумевают применение имущественного вычета.

Что такое имущественный вычет? Это определенная сумма, на размер которой сокращается доход, подлежащий налогообложению. Налог на доход затрагивает не всю доходную сумму, а только разницу между доходной частью и суммой вычета.

Важные изменения в законодательстве

Обозначим изменения, вступившие в силу с 1 января 2022 года, которые касаются операций с недвижимостью:

1. В России начинает действовать измененная налоговая шкала. Так, лица, чей доход за год превышает 5 миллионов рублей, будут облагаться налогом по повышенной ставке — 15%. Нововведение коснется не только обеспеченных лиц. Ставка 15% будет работать и при продаже недвижимости от 5000000 рублей и выше.
2. Долг появляется у владельца жилья, если между покупкой и отчуждением прошло не больше 3 календарных лет.
3. Последнее изменение касается нерезидентов Российской Федерации. Лица, не относящиеся к резидентам, освобождаются от уплаты налога по истечении 5 лет с момента вступления в права собственности.

Нововведения, которые вступают в силу в 2022 году, будут касаться всех, кто владеет недвижимостью. На основании изменений, доход, получаемый от любой сделки, связанной с недвижимым имуществом, будет подвергаться налогообложению.

Подмосковный рынок малоэтажной недвижимости продолжает развиваться. Потенциальные покупатели хотят жить поближе к столице. Наблюдается положительная тенденция падения цен на земельные участки и готовые к заселению дома в связи с экономической ситуацией в РФ.

Мы изучили десятки предложений на рынке и подготовили обзор рейтинга районов премиум-класса по основным направлениям Московской области. Самый дорогой район – первый в списке, относительно бюджетный вариант – последний.

Кто платит налог на переоформление дарственной квартиры?

В соответствии со статьей 217 НК РФ, п. 18.1, от налога при дарении освобождаются близкие родственники: дети, внуки, супруги, состоящие в браке, бабушки и дедушки, родные сестра и братья.

Если получили недвижимость в подарок от тети или дяди, племянника или знакомого, придется заплатить налог сразу после перерегистрации прав собственности. Налог составит 13% от кадастровой стоимости жилья. Для нерезидентов РФ налоговая ставка повышается до 30% согласно статье 214.10 НК РФ.

В каких случаях платят налог с продажи квартиры?

Одаряемый обязан заплатить налог с продажи жилья, если после перерегистрации собственности прошло менее трех лет. Но это в том случае, если недвижимость досталась от близкого родственника и у одаряемого это единственное жилье. Если недвижимость досталась в подарок от дальних родственников, налог с продажи придется платить, если не прошло пяти лет согласно статье 217.1 НК РФ, п.

3.

Как не платить налог, если квартиру подарил дальний родственник

Представьте ситуацию, тетя передала квартиру своему племяннику, с которого требуют уплатить НДФЛ. Чтобы не платить налог, родственники могут подать в суд и доказать, что они ведут совместное хозяйство, проживают вместе и относятся к членам одной семьи. Если суд встанет на сторону одаряемого и дарителя, налог платить не нужно.

Как продать квартиру без уплаты налогов?

С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.

Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб.

Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.

Как уменьшить налог с продажи подаренного имущества?

При получении квартиры от дальнего родственника, налог в размере 13% с недвижимости платят еще до продажи жилья. Вам нужно будет сразу заплатить 13% еще при переоформлении прав собственности. Обязательно сохраните декларацию об уплате налога, чтобы можно было сразу продать недвижимость и ничего не платить снова.