Плата за аренду земельного участка муниципальной собственности

Каждый гражданин РФ, согласно Гражданскому кодексу, имеет право на доступ к земельным участкам, которые принадлежат региональным структурам.

Землю чаще всего арендуют с целью последующего перевода её в собственность, который осуществляется за плату в размере определённого процента от кадастровой стоимости, установленной региональным законодательством.

В статье мы рассмотрим, стоимость аренды земли, находящейся в собственности у администрации, формулу и примеры расчёта цены за участок.

Стоимость найма земли у муниципалитета

В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 сказано, что арендная плата определяется, исходя из принципа экономической обоснованности (должна учитываться доходность земли, которая в свою очередь устанавливается прежде всего по назначению земли и разрешённому её использованию) и принципа простоты расчёта.

Она может определяться тремя способами: по кадастровой стоимости, по ставкам арендной платы, утверждённых для наделов федеральной собственности, и по рыночной стоимости.

Второй и третий способ являются исключительными и применяются только в особых случаях, которые обыкновенного арендатора — физическое лицо — не затрагивают никак.

Поэтому в статье рассмотрим расчёт арендной платы по кадастровой стоимости.

Формула и примеры расчёта цены

Размер платы в этом случае фиксирован. Он определяется следующей формулой:

Здесь А — это арендная плата, КС — кадастровая стоимость участка, а вот k — это коэффициент, который зависит от арендатора земли и от цели её сдачи в аренду.

Коэффициент может принимать такие значения:

• k = 0,0001. Применяется для лиц, которые освобождены от уплаты налога на землю, а также для участков, изъятых из оборота, но всё ещё подлежащих сдаче в аренду.
• k = 0,006. Используется в случае сдачи в аренду территории сельскохозяйственного назначения, для ведения личного хозяйства и под индивидуальное жилищное строительство.
• k = 0,02. Используется при сдаче надела в аренду для добычи полезных ископаемых на её территории.
• k = 0,015. Прямо установлен Земельным кодексом РФ и используется при заключении договора аренды во всех остальных случаях.

Пример 1. Кадастровая стоимость участка составляет 22 800 000 рублей. Арендатор — юридическое лицо, которое использует её с целью добычи полезных ископаемых. Таким образом, он должен выплачивать в год сумму в размере A = 22800000 * 0,002 = 456 000 рублей.

Пример 2. Кадастровая стоимость надела составляет 148 800 рублей, арендатор — физическое лицо, территория имеет сельскохозяйственное назначение. Арендная плата в этом случае составит A = 148800 * 0,006 = 888 рублей в год.

Пример 3. Кадастровая стоимость участка — 35 900 рублей, сам участок был загрязнён токсичными отходами, но всё ещё подлежит передаче в аренду. Арендатор будет платить за него 35900 * 0,0001 = 3 рубля 59 копеек в год.

Хотите знать, как рассчитать цену найма надела у государства на 49 лет?

Об этом расскажет еще одна статья нашего интернет-журнала!

Нужно ли платить НДС при найме надела у администрации?

При аренде участка земельный налог всегда выплачивается арендодателем. Это касается и найма у муниципальных структур.

Длительность прохождения процедуры

Процедура аренды земельного участка может занять длительное время. Это зависит как от выбранного вами способа аренды (через заявление, т. е. без торгов, или через аукцион), так и от того, был ли участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт.

Чаще всего аренда предваряется торгами (аукционом), на которых определяется плата за участок. Лицо, предложившее наибольшую сумму, выигрывает торги и получает право на найм надела.

Торги могут быть инициированы самой администрацией или начаты по заявлению от гражданина. Кроме того, земля может быть арендована в обход аукциона, если арендатор пользуется льготами, а также если на земельный участок при подаче заявления со стороны гражданина за 30 дней не нашлось претендентов, желающих участвовать в аукционе.

Если вы участвуете в торгах, тогда вся операция займёт неделю (плюс 50-60 дней ожидания итогового решения). Если же вы подаёте заявление на имя главы администрации, то будьте готовы на ожидание в течение 60 дней.

Если при этом участок не зарегистрирован, то прибавьте к этому ещё минимум 5 дней на подготовку схемы и 40 дней на постановку его на учёт.

• Скачать бланк заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов
• Скачать бланк заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земли

Сроки такой сделки

Сроки аренды муниципальной земли могут существенно варьироваться в зависимости от того, на какие цели берется участок. Возможная длительность данной сделки прописана в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Аренду земельных наделов у муниципалитета принято разделять на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочный вид оформляется максимально на 5 лет. Такую сделку заключают при аренде участков для строительства временных сооружений или организации парковок и тому подобное.

Долгосрочную аренду, срок которой превышает 5 лет, заключают для развития и последующего ведения фермерского хозяйства или, например, если собираются выкупить землю в собственность. Максимальный срок аренды земли у государства равен 49 годам.

Администрация взыскивает плату за пользование землей

За период с момента регистрации права собственности на объект недвижимости до момента заключения договора аренды уполномоченный орган предъявляет иск о взыскании платы за пользование земельным участком, занятым объектом недвижимости, и начисляет пени за просрочку оплаты.

Вы приобрели здание (иной объект недвижимости), однако на момент покупки объекта земельный участок, занятый объектом недвижимости, не был сформирован и не был поставлен на кадастровый учет.

Впоследствии земельный участок, занятый объектом недвижимости, сформировали, поставили на кадастровый учет, а собственник объекта заключил договор аренды земельного участка.

За период с момента регистрации права собственности на объект недвижимости до момента заключения договора аренды уполномоченный орган предъявляет иск о взыскании платы за пользование земельным участком, занятым объектом недвижимости, и начисляет пени за просрочку оплаты.

Возникает вопрос, вправе ли уполномоченный орган взыскивать с собственника плату за пользование земельным участком, если он не был на тот момент сформирован и у собственника отсутствовали какие-либо договорные обязательства?

Отвечая на этот вопрос обратимся к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку обязанность по уплате арендной платы возникает с момента заключения договора аренды земельного участка, а обязанность по уплате земельного налога возникает только у лица, которое владеет земельным участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, с собственника находящегося на участке объекта недвижимости подлежит взысканию плата за пользование земельным участком в размере сбереженной арендной платы на основании ст. 1102 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении.

Зачастую расчет суммы неосновательного обогащения производится исходя из площади впоследствии сформированного земельного участка, который на момент предъявления требований собственник арендует, однако это не означает, что до заключения договора аренды собственник использовал всю площадь участка.

В правоприменительной практике (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 241/10) на основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, а также п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ выработался следующий подход:

1. при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
2. если земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, арендная плата подлежит исчислению, исходя из площади земельного участка, непосредственно занятого зданием/сооружением («пятно застройки»), если не доказано фактическое использование земельного участка в иных границах.

Таким образом, собственник объекта недвижимости вправе представить доказательства, что в спорный период он использовал участок меньшей площади, чем ему вменяет уполномоченный орган. Таким доказательством может быть заключение кадастрового инженера, изготовленное по Вашей инициативе или заключение землеустроительной судебной экспертизы.

Наши специалисты имеют успешный опыт разрешения подобных споров в суде.

Например, в деле № А60-32588/2018 Администрация города Екатеринбурга предъявила требования на сумму 919 880,37 руб. В суде апелляционной инстанции нам удалось снизить размер взыскиваемой суммы до 123 177,25 руб., т.е. почти в 8 раз, доказав, что фактически Ответчик использовал для принадлежащего ему здания участок меньшей площади.

Аренда земли у муниципалитета: расчет стоимости от кадастровой стоимости. Льготные условия и НДС

Земельный участок является недвижимостью. Такой вид имущества может находиться не только в собственности у физических лиц, но и у муниципальных органов. Как и любой собственник, муниципалитет может распоряжаться участком по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду.

В таком случае пользователь земли обязан вносить оплату, размер которой определяется действующими нормативным правовыми актами.

Как узнать цену найма земельного участка, находящегося в муниципальной собственности?

Порядок расчета стоимости аренды территории определены требованиями Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582, которое определяет основные принципы расчета оплаты за временное пользование муниципальными территориями земли.

При расчете размера оплаты учитываются следующие принципы:

• Экономическая обоснованность. Сумма должна определяться с учетом доходности участка, его категории и целевого использования.
• Предсказуемость расчета оплаты. Порядок должен быть разработан и утвержден муниципалитетом. Законодательно должны быть закреплены основания для изменения размера оплаты.
• Простота расчета суммы.
• Исключение случаев ухудшения экономического состояния при передаче участка в аренду. Размер оплаты не должен превышать более чем в два раза сумму земельного налога на конкретную территорию.
• Поддержка вилов деятельности, имеющих важное социальное значение, например, животноводства или сельского хозяйства. В таких случаях сумма платы не превышает размер земельного налога. Согласно Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ перечень видов деятельности, имеющих важное социальное значение.
• Запрет необоснованных предпочтений. Расчет размера оплаты на земельный участок, передаваемый в аренду для одних и тех же целей, для разных пользователей, не должен отличаться.

Размер оплаты за временное пользование участком земли может определяться следующими способами:

;
1. по результатам проведенного аукциона;
2. согласно ставок оплаты или методических рекомендаций по их расчету;
3. на основании рыночной стоимости права аренды.

Если участок был передан во временное пользование без проведения аукциона, а лишь на основании кадастровой стоимости, сумма будет рассчитана в размере:

• 0,01%, для – пользователя, который освобождается от уплаты земельного налога или имеющему право на его уменьшение, участка, изъятого из оборота, загрязненного опасными веществами, территории размещения дипломатических и консульских иностранных организаций;
• 0,6%, для – участка, предоставленного физическому лицу под индивидуальное жилищное строительство, ведение подсобного хозяйства садоводства, огородничества, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных, предоставленного фермерскому хозяйству для осуществления деятельности, ведения сельскохозяйственного производства;
• 1,5%, для – лица имеющего право получения территории в собственность бесплатно, заключившего договор о развитии застроенной территории или освоения земли для строительства;
• 2%, для – пользования недрами, участка, предоставленного без аукциона, на котором отсутствуют недостроенные объекты.

Внимание! В случае предоставления земельной территории по результатам проведения торгов, сумма оплаты определяется по результатам аукциона.

Сумма оплаты определяется по утвержденным ставкам, либо методическим рекомендациям по их расчету, в отношении:

1. автомобильных дорог;
2. железнодорожной инфраструктуры;
3. линий метрополитена и электропередач, в том числе и линейно-кабельных сооружений;
4. объектов, используемых в сфере снабжения водой, теплом, водоотведения и очистки, утилизации твердых бытовых отходов;
5. единой системы газо- и нефтепроводов;
6. гидроэлектро- и тепловых станций;
7. объектов космической инфраструктуры и особой экономической зоны;
8. объектов единой системы организации воздушного движения;
9. инфраструктуры морского и речного судоходства;
10. сетей связи;
11. спортивных объектов.

Арендная плата за участок, на котором расположены недостроенные объекты, определяется путем деления стоимости права пользования на общий срок аренды. Если через три года жилой дом (за исключением ИСЖ) не введен в эксплуатацию, сумма оплаты может быть увеличена до 2-кратного размера земельного налога.

В рамках заключенного договора аренды могут быть предусмотрены корректировки оплаты. Изменение возможно ежегодно, но не раньше, чем через 12 месяцев после подписания договора. Корректировка цены происходит в случае инфляции на очередной плановый период или финансовый год.

Если сумма оплаты рассчитывалась исходя из стоимости участка, то договором должны быть предусмотрены случаи изменения последней. Перерасчет производится на 1 января года, следующего за тем, в котором изменения произошли. Если участком пользуются несколько лиц, то размер выплат определяется пропорционально доле каждого.

Арендная плата перечисляется в безналичной форме, не реже одного раза в шесть месяцев. Такое условие должно быть отражено в договоре.

Формулы

Расчет оплаты за пользование земельным участком производится по формуле:

А=КС*к, где:

• А – арендная плата;
• КС – стоимость согласно кадастрового учета;
• к – корректирующий коэффициент.

Величина последнего зависит от статуса пользователя и целевого назначения земельного участка.

Более подробно о методиках расчета арендной стоимости различных земельных участков мы рассказывали в отдельной публикации.

Примеры расчетов по данным кадастрового учета

• Пример 1. Стоимость территории – 150 000 рублей, арендатор — физическое лицо, территория выделена для ведения сельского хозяйства. Сумма оплаты составит 150 000*0,006=900 рублей в год.
• Пример 2. Цена территории – 30 млн. рублей. Пользователь – организация. Земля выделена для добычи полезных ископаемых. Цена – 30 000 000*0,002=60 000 в год.
• Пример 3. Стоимость участка по данным кадастрового учета — 45 000 рублей. Но территория была загрязнена опасными веществами Арендатор будет платить за неё 45 000*0,0001=4 рубля 50 копеек в год.

Узнать больше информации о правилах расчета стоимости аренды участка в зависимости от его кадастровой цены вы можете тут.

Кому доступны льготные условия?

Льготы, при временном использовании участка, определяются на местном уровне. То есть муниципальный орган выносит решение и определяет категории лиц, которым могут быть предоставлены преимущества, в том числе и по оплате участка. Чаще всего к ним отнесены:

1. инвалиды перовой и второй групп;
2. пенсионеры;
3. ликвидаторы и пострадавшие от аварии на ЧАЭС;
4. многодетные семьи;
5. ветераны ВОВ.

Для того, чтобы воспользоваться льготой, необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением и предоставить документы, подтверждающие статус лица, например, удостоверение инвалида.

Достаточно ли установить плату за землю ниже, чем по результатам торгов

Закон обязывает ОМСУ руководствоваться семью основными принципами определения арендной платы за землю (п. 1 ст. 39.7 ЗК, определение Верховного суда от 25.05.2017 № 83-АПГ17-6).

Они указаны в постановлении Правительства от 16.07.2009 № 582. Какие это принципы и что они означают, посмотрите в таблице ниже. Если ОМСУ нарушил хотя бы один из семи принципов, арендатор может оспорить размер платы в суде.

Прежде чем установить арендную плату, оцените экономические факторы, которые влияют на доходность земельного участка.

Принцип экономической обоснованности означает, что собственник земли должен обеспечить ее эффективное использование. Прежде чем установить арендную плату, ОМСУ должен оценить экономические факторы, которые влияют на уровень доходности земельного участка (определение Конституционного суда от 28.02.2017 № 424-О). Если местные власти эту обязанность не выполнили, арендатор может оспорить размер платы.

Судьи не примут во внимание то, что вы установили плату ниже, чем при заключении договора аренды по результатам торгов.

ПРИМЕР 1. Компанию не устроила ставка арендной платы, которую установила городская дума. Руководство компании посчитало, что ОМСУ нарушил принцип экономической обоснованности и неправильно определил коэффициент аренды.

Суд первой инстанции с компанией согласился. ОМСУ не провел анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка.

Городская дума подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда первой инстанции. ОМСУ ссылался на то, что арендная плата за землю была бы значительно выше, если бы с арендатором заключили договор по итогам торгов.

Верховный суд встал на сторону компании. Он указал, что при определении платы за участок ОМСУ не учел экономический фактор — вид разрешенного использования земельного участка. То, что при заключении договора аренды по результатам торгов арендная плата была бы значительно выше, значения не имеет.

Размер арендной платы по договору без торгов определяется в другом порядке (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 22.05.2019 № 70-АПА19-1).

7 принципов определения арендной платы за земельный участок

Принцип	Что это означает
1. Принцип экономической обоснованности	Размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. Учитывайте категорию земель, к которой отнесен земельный участок, и вид его разрешенного использования
2. Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы	ОМСУ должен определить в муниципальных нормативных правовых актах порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен ее пересмотр в одностороннем порядке по требованию арендодателя
3. Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы	Арендную плату нужно определять на основании кадастровой стоимости участка
4. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, когда они переоформляют права на земельные участки	При переоформлении прав на земельный участок арендная плата не должна превышать сумму земельного налога более чем в два раза
5. Принцип учета социально значимых видов деятельности и интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога	Арендная плата не должна превышать сумму земельного налога
6. Принцип запрета необоснованных предпочтений	Порядок расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки, отнесенные к одной категории земель, одним видам деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться
7. Принцип учета ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения	Размер арендной платы за участок не должен превышать размер земельного налога, взимаемого за такой же участок, приобретенный в собственность

Какую плату установить за участок, ограниченный в обороте

Участки, отнесенные к ограниченным в обороте землям, нельзя предоставить в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК).

Но такой участок может находиться в аренде у собственника здания или сооружения, расположенного на этой земле. Если арендуемый земельный участок ограничен в обороте, плата за него не должна превышать земельный налог, который взимался бы за аналогичный участок, находящийся в собственности.

Если вы завысите размер платы, собственник здания или сооружения может обратиться в суд. Судьи заставят вас снизить арендную плату.

ПРИМЕР 2. Арендатор муниципального земельного участка передал свои права и обязанности другой компании. Та построила здание и зарегистрировала право собственности на него. Компания попыталась зарегистрировать такое же право и на участок, но получила отказ.

Причина в том, что участок входит в зону реконструкции автодороги федерального значения и ограничен в обороте. Компания попросила местную администрацию снизить ставку арендной платы до размера земельного налога. Это предусмотрено основными принципами определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Но администрация ответила отказом. Компания обратилась в суд.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они посчитали, что основные принципы распространяются только на федеральные земли. Спорный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничено. Значит, ставку надо определять согласно региональному закону.

Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов. Арендная плата за участки, ограниченные в обороте, не должна превышать земельный налог на обычные земельные участки, которые используются в таких же целях и на которых есть здания и сооружения. Это правило действует, если размер платы не определен федеральным законом и не установлен по результатам торгов.

Оно распространяется на все публичные земли, а не только на федеральные.

Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, то их применять нельзя. Верховный суд направил дело на пересмотр (определение от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

Установить арендную плату не выше земельного налога за данный участок придется еще в шести случаях.

1. Арендатор имеет право на предоставление в собственность бесплатно муниципального земельного участка без проведения торгов. Участок зарезервирован для муниципальных нужд.

2. Орган местного самоуправления заключил с арендатором земельного участка договор о развитии застроенной территории. Данный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен этому лицу.

3. С арендатором участка заключили договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования. При этом орган местного самоуправления предоставил участок для освоения данной территории.

4. Арендатор — гражданин, который имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка. Это право гражданину предоставлено федеральным или региональным законом.

5. Земельный участок — неделимый. Находящиеся на участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат арендатору на праве оперативного управления.

6. Арендатор — юридическое лицо, с которым орган местного самоуправления заключил договор об освоении территории или о ее комплексном освоении в целях строительства стандартного жилья. Земельный участок юрлицу предоставили по этому договору.

На заметку: Чем ограничен размер регулируемой арендной платы

Федеральным законом могут быть установлены ставки или предельные размеры арендной платы по договорам, заключаемым без торгов. Например, в случаях, когда орган местного самоуправления передает муниципальный участок в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, он должен взимать плату по ставке, установленной на федеральном уровне. Она равна 0,3 процента кадастровой стоимости участка (п.

5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Нормы федерального закона имеют приоритет по сравнению с правилами, установленными на уровне регионов или муниципальных образований.

Должен ли ОМСУ уведомлять арендатора об изменении регулируемой платы

Муниципалитет может изменить регулируемую арендную плату за земельный участок, если изменился вид его разрешенного использования и/или категория земель, к которой он относится. Если вы изменили размер регулируемой арендной платы решением ОМСУ, но не уведомили об этом арендатора — это не нарушение. Арендатор обязан производить платежи по новой ставке.

Даже если вы не направили арендатору уведомление об изменении регулируемой платы, он все равно должен вносить платежи по новой ставке

ПРИМЕР 3. Компания решила воспользоваться преимущественным правом арендатора приобрести арендуемое имущество — нежилое здание. Такое право предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности…». Но орган власти заключить договор купли-продажи отказался.

У компании была задолженность по арендным платежам. Компания на это возражала: долги появились не по ее вине. Орган власти изменил плату по договору, но арендатора об этом не уведомил.

Компания обратилась в суд с просьбой обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой оплаты. Первый суд истец проиграл, но второй выиграл. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент, когда компания обратилась в орган власти с заявлением, она соответствовала всем требованиям статьи 2 Закона № 159-ФЗ, а задолженность появилась не по ее вине.

Орган власти дошел до Верховного суда и доказал свою правоту. Судьи указали, что уполномоченный орган утвердил новую ставку своим нормативным актом. Это не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение на условиях, которые стороны согласовали изначально.

Арендодатель не обязан уведомлять арендатора о пересмотре регулируемой арендной платы. Компания обязана вносить ее в размере, установленном уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды. То, что орган власти не направил компании уведомление об изменении размера платы, этой обязанности не отменяет (определение Верховного суда от 20.06.2019 № 305-ЭС19-143).

На заметку: Еще три причины, по которым суд заставит пересмотреть арендную плату

1. Если вы устанавливаете арендную плату за земельные участки с одним и тем же видом разрешенного использования, не применяйте различные коэффициенты в зависимости от организационно-правовой формы юрлица. Верховный суд считает это нарушением (апелляционное определение от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7).

2. Не выбирайте методику расчета в зависимости от даты заключения договора. В результате у вас может получиться разная плата за одинаковые участки. Истец успешно оспорит в суде методику, при применении которой плата оказалась более высокой (апелляционное определение Верховного суда от 21.12.2017 № 9-АПГ17-25).

3. Не устанавливайте арендную плату в процентном отношении от рыночной стоимости с применением ключевой ставки ЦБ. Это нарушение (апелляционное определение Верховного суда от 05.09.2018 № 16-АПГ18-12).

Особенности расчета арендной платы за аренду земельного участка

Аренда – право пользования земельным участком на определённый срок. Сдать землю во временное пользование, в частности, может любой собственник.

Органы местного самоуправления являются арендодателями. Документ, который регулирует все права и обязанности сторон – договор.

В соответствии с договором сторон закрепляется арендная оплата за землю. Все моменты урегулированы законодательством РФ.

Законодательное регулирование

Земельный кодекс РФ в статье 22 главы 4 рассматривает все особенности аренды земельных участков.

В статье 39.7 Земельного кодекса РФ прописано об установлении величины платы за аренду земли.

Статья 614 Гражданского Кодекса РФ регулирует порядок, условия и временные рамки, когда вносятся выплаты по аренде.

Постановление от 16.07.2009 N 582 Правительства Российской Федерации «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков…» отредактировано в 2018-ом году.

Соглашения между арендатором и арендодателем расписываются на основании вышеизложенных законодательных документов в договоре.

По каким параметрам можно рассчитать?

Основные принципы определения платы по установлению российского правительства:

• Предсказуемость. Органы государственной власти, местного самоуправления нормативно (правовыми актами) закрепляют особенности ценовой политики.
• Стабильность. При переоформлении прав на землю не допускается превышение размера платы более чем в два раза относительно земельного налога.
• Защита. При социально значимой деятельности арендная оплата фиксируется наравне с земельным налогом.

Размер налога за землю зависит от экономического положения страны, отдельно взятого региона и географического положения.

Арендную плату можно рассчитать на основании двух важных показателей:

1. Географическое расположение арендуемого земельного участка. Рассматриваются природные зоны: земли сельскохозяйственного назначения юга страны значительно дороже аналогичных участков северных районов. Учитываются расположения вблизи экономически развитых городов. В Подмосковье плата за аренду земельного участка в 4 раза дороже, чем в других пригородах.
2. Ценность земельного участка. В зависимости от целевого назначения каждый тип земли имеет свои показатели ценности.

Основные параметры:

• ценность для строительства и инженерных решений;
• социальная значимость;
• экономическая роль;
• природные особенности;
• ценность в историческом и архитектурном плане.

Арендная стоимость формируется от назначения земли.

Стоимость под строительство торговой площади или жилого дома выше оплаты аренды земли сельскохозяйственного назначения.

Виды стоимости

Условия аренды земельного участка у государства или физического лица отличаются. Государство ориентируется при назначении цены арендной платы на местоположение, назначение участка, а также учитывает планы города.

Частник, как арендодатель, ценовую политику ведёт, учитывая собственные интересы. Если территория привлекательна по разным показателям для арендаторов (удобное расположение, подведённые коммуникации), цена назначается выше.

Законодательными органами государства сформированы разные виды арендной стоимости участка:

• кадастровый,
• нормативный,
• рыночный.

Кадастровая

Кадастровую стоимость земельного участка определяет ревизионная комиссия. В состав группы привлекаются лицензированные оценщики, должностные лица из администрации региона. Поставленный на учёт участок вносится в регистрационную запись Росреестра.

Информация о результатах оценки выставляется на сайте местной администрации. В течение 6 месяцев заинтересованные лица могут подавать заявки о несогласии с определением стоимости. Через полгода результат оценки будет иметь юридическую силу.

По закону инвентаризация должна проводиться в 5 лет один раз. От кадастровой стоимости зависит сумма земельного налога.

Факторы определения

Есть параметры, которые определяют ценовую политику при определении кадастровой стоимости:

• Характеристика состояния земли;
• Дата, когда ввели в Росреестр;
• Транспортная инфраструктура;
• Инженерная инфраструктура;
• Экологическая обстановка;
• Региональная привязка. Каждый регион имеет определённый коэффициент по учётным параметрам;
• Инвестиционная привлекательность.

После инвентаризации земельный участок прикрепляется к кадастровому номеру. На карте отмечается место расположения участка. Определяется категория.

Определение размера оплаты за землю по договору

Арендную плату определяет корректирующий коэффициент от кадастровой стоимости участка:

• Гражданину (организации), имеющему налоговые привилегии или освобождённому от уплаты земельного налога, назначается 0,01% . Если земля не используется из-за ряда причин, при передаче в аренду оценивается таким же коэффициентом;
• При использовании арендной земли для ЛПХ или развития сельского хозяйства назначается 0,6 %;
• Аренда земли для реализации взаимовыгодного проекта между частником и государством — 1 %;
• Аренда на основании п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ – 1,5 %;
• Аренда участка для пользования недрами земли – 2 %.

Кадастровую стоимость земельного участка можно узнать на сайте Росреестра по кадастровому номеру участка.

Нормативная

Постановление Правительства РФ от 15.03. 1997 г. № 319 регулирует порядок определения нормативной стоимости надела.

Цена формируется из характерных особенностей:

• по качеству,
• местоположению,
• доходности
• и самоокупаемости земли

за расчётный период.

Нормативная цена нужна:

• для экономического расчёта при передаче в собственность надела,
• оформлении дарственной
• и выполнение других операций, где земля является капиталом владельца.

Органам местного самоуправления дано право решением на 25% менять нормативную цену в сторону повышения или понижения. По отношению рыночной цены нормативная не может превышать 75 процентов.

Если не определена кадастровая стоимость арендуемого надела, оформляется налогообложение по нормативной цене.

Рыночная

При сделках продажи применяется рыночная стоимость надела, которая не может быть ниже кадастровой. Независимые оценщики определяют рыночную цену земельного участка. Также и владелец может установить свою цену. Существует сравнительный, доходный и затратный метод определения цены.

Сравнительный метод расчета

Изучаются объявления на сайтах, в средствах массовой информации цены аналогичных участков. Определяется средняя цена, которая и определит рыночную стоимость определённого надела.

Доходный

Прогнозируется, какой доход можно получить от надела, если использовать по целевому назначению. Инфраструктура, перспектива развития окружающей среды увеличат рыночную стоимость.

Затратный

Подсчитываются затраты, которые предполагаются для освоения земли и возведения строений. Рассматриваются и прогнозируемые доходы. Разница между доходами и затратами и есть рыночная цена земельного участка.

Как рассчитать размер оплаты?

Цены в зависимости от арендодателя отличаются. В аренду можно брать у государства и у частника. Расчёт совершается по разным формулам.

За земли государственной собственности исчисляется по формуле: АП = Цк * k.

• АП – размер арендной платы (земельного налога);
• Цк – кадастровая стоимость;
• k – корректирующий коэффициент.

За земли частной собственности действует формула расчёта: АП = Цр * k.

• АП – арендная плата за один год;
• Цр – рыночная цена земли;
• k – ставка рефинансирования центрального банка.

Иногда право на аренду приобретается на торгах, конкурсах. В таких случаях расчёт арендной платы ведётся по разработанной схеме площадки этого мероприятия.

Как оплатить?

Правовые отношения между сторонами в земельных вопросах регулируются Земельным Кодексом. Условия оплаты оговариваются в статье 65 ЗК РФ, согласно которой формами выплаты является налог на землю и арендная плата, размер и сроки которой устанавливаются на основе договора между арендатором и собственником.

Сумма выплаты начисляется на основании кадастровой стоимости земли. Существует специальная формула, по которой ведется расчет стоимости земельной аренды:

• А — конечная плата,
• КС — кадастровая стоимость участка,
• аk — особый коэффициент, который зависит от категории владельца и цели аренды.

Для коэффициента «k» действуют следующие значения:

• k = 0,0001 — используется для граждан, имеющих специальные льготы по ст. 395 ФЗ №117 от 05.08.2000;
• k = 0,006 — действует для участков, взятых в найм под садовые, огородные и сельскохозяйственные работы;
• k = 0,02 — применяется для участков, нанятых с целью добычи полезных ископаемых.

Во всех остальных случаях ЗК РФ принято фиксированное значение коэффициента — 0,015.

Как осуществляется оплата?

Для оплаты аренды существует два способа.

1. Выплата по договору — осуществляется на основе соглашения об аренде между нанимателем и владельцем участка.
2. Уплата земельного налога — в большей части регионов России налоговый сбор за эксплуатацию земли является основным способом оплаты аренды.

Для осуществления выплаты используют обычное платежное поручение. Для этого следует напрямую обратиться к арендодателю или воспользоваться услугами любой платежной системы (Яндекс Деньги, Сбербанк, Webmoney, портал Госуслуги). Платеж будет происходить по соответствующим реквизитам и спишется напрямую со счета плательщика.

Основными мерами наказания в случае неуплаты за аренду и является начисления штрафа в размере 20-40 % от суммы арендного платежа или пени, начисляемой за каждый день просрочки до момента полной выплаты долга.

Налоговые нюансы

За использование земли в РФ надо платить.

Арендная плата за землю прописана в договоре сторон, сумму получает арендатор. Земельный налог оплачивается в казну государства, порядок прописан в Налоговом кодексе ст. 387 и 398.

Налоговая база – кадастровая стоимость земли. Налоговая ставка устанавливается муниципалитетом, не может превышать 1,5 и 0,3 процента.

Арендная плата перечисляется владельцу. Владелец обязан платить ежегодный земельный налог государству.

Определение размера налога и НДС

Налог на земельный участок определяется по формуле: Кст * Д * Cт * Кв.

• Кст – кадастровая стоимость;
• Д – доля собственности;
• Ст – налоговая ставка;
• Кв – коэффициент владения участком земли.

Местный муниципалитет определяет размер налоговой выплаты за землю. Расчёт земельного налога осуществляет налоговый орган. Не обязательно налогоплательщику заниматься бухгалтерским учётом.

НДС – налог на добавленную стоимость. От полученной прибыли государству надо заплатить 18 процентов от дохода.