Банку невыгодно досрочное погашение ипотеки — так он лишается части будущей процентной прибыли. Но запретить заемщику вернуть кредит досрочно банк не может. По закону, заемщик имеет право выплатить ипотеку раньше срока без штрафных санкций, если деньги получены «для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью».
Ст. 810 ГК РФ
Возможно ли досрочное погашение ипотеки любым клиентом и как выглядит процедура?
Как происходит досрочное погашение ипотеки
При заключении кредитного договора заемщик получает график погашения, по которому он будет выплачивать долг перед банком. График погашения — это таблица, в которой указаны суммы платежей с разбивкой на проценты и основной долг, даты погашения — часто это последний день каждого месяца, и остаток основного долга после каждого погашения.
Аннуитет. Обычно применяется аннуитетная схема погашения кредита. Это значит, что погашение происходит равными платежами, которые включают в себя сумму в погашение процентов и сумму в погашение основного долга.
Порядок начисления процентов и погашения долга при аннуитетных платежах описан в кредитном договоре, но так как текст сложен для восприятия, клиенту дают еще информационный график погашения. Это удобно, так как не надо считать или узнавать в банке, сколько заплатить в очередную дату погашения. Да и планировать семейный бюджет удобнее, когда сумма известна.
Например, если взять кредит в Райффайзенбанке на 3 млн рублей на 20 лет под 8,99% годовых, то график платежей будет выглядеть так:
Аннуитетная схема предполагает, что первые годы проценты в ежемесячном платеже составляют большую долю, чем основной долг:
Расчет аннуитета. Сначала определяется аннуитет, потом проценты. Размер аннуитета определяется при заключении кредитного договора и зависит от ставки по кредиту, срока кредита и суммы кредита. Аннуитет считается по сложной формуле:
- месячная процентная ставка равна 1/12 от годовой процентной ставки;
- кол-во месяцев — срок кредита в количестве полных месяцев;
- (кол-во месяцев — 1) указано потому, что первый платеж не аннуитетный, а только проценты.
Посчитать аннуитет можно и с помощью встроенной функции в Excel: ПЛТ (СТАВКА/12; СРОК; СУММА). Но самый простой способ — это калькулятор на сайте банка. Вводите значения в соответствии с условиями кредита — и калькулятор рассчитывает аннуитет.
Расчет процентов. Процент всегда считают за фактическое количество дней в процентном периоде от остатка долга на начало этого периода.
Процентный период — это период с даты предыдущего планового погашения до следующего. Обычно это месяц, но в каждом месяце разное количество дней. Сумма в погашение основного долга считается как разница между размером аннуитетного платежа и суммой начисленных процентов.
Процедура досрочной выплаты
Процедура досрочной выплаты всегда прописана в кредитном договоре. В разных банках она отличается. Когда читаете договор, обращайте внимание на следующие моменты.
Срок досрочного погашения. Нужно учитывать, что платить по ипотеке досрочно частями часто возможно только в плановые сроки ежемесячного погашения, то есть в дату планового платежа. А вот погасить кредит полностью можно в любое время вне графика выплат.
Срок предупреждения банка. По закону досрочно вернуть кредит можно, предупредив банк не менее чем за 30 дней до дня возврата. Это касается обоих видов досрочного погашения. п. 2 ст. 810 ГК РФ
У банка есть право снизить этот срок. Часто для полного погашения достаточно предупредить банк за 15 дней до погашения, а при частичном — за один день. Но все зависит от банка, поэтому проверяйте заранее сроки предупреждения банка о намерении досрочного погашения — они прописаны в кредитном договоре.
Способ подачи заявления. Условия досрочного погашения предполагают подачу заявления о своем намерении. Некоторые банки принимают заявление только в бумажной форме, в других — достаточно поставить галочку в личном кабинете.
Что выгодно, снижать срок кредита или размер платежа при частичном досрочном погашении
Возьмем наш пример с кредитом в 3 млн руб. Допустим, спустя год заемщик внес досрочное погашение в 500 000 руб.
Вариант 1. Снижаем срок кредита
При досрочном погашении срок кредита сократится на: 240 — 164 = 76 месяцев. То есть кредит будет погашен примерно на 6 лет раньше.
Переплата по процентам снизится на: 3 456 590 руб. — 1 898 111 руб. = 1 558 479 руб.
Вариант 2. Сокращаем размер платежа
В этом случае срок кредита остался прежний.
Экономия на переплате составит: 3 456 590 руб. — 2 896 478 руб. = 560 112 руб.
Это заметно меньше, чем в первом варианте, но зато ежемесячный платеж становится ниже примерно на 5000 руб.
Вариант 3. Промежуточная стратегия — снизить ежемесячный платеж до комфортной вам суммы, а при наличии лишних денег вносить их на досрочное погашение.
Например, вы опасаетесь снижения доходов и сделали себе комфортный платеж, снизив его на 5000 руб. Но фактически вы можете платить эти «лишние» 5000 руб. Тогда вы, как и раньше, переводите банку каждый месяц по 27 013 руб., а 5000 руб.
вносите в досрочку. Правда, придется каждый месяц писать заявление на досрочное погашение. Но можно упростить: деньги для досрочного погашения откладывать в кубышку и вносить их раз в полгода.
Так вы снизите и срок, и переплату. Но зато, если доходы упали — вы можете остаться в рамках своего комфортного платежа.
Когда выгодно закрыть ипотеку досрочно?
Выгоднее всего вносить досрочные платежи в первой трети срока. Альфа-Банк разрешает вносить досрочные платежи в течение всего периода действия кредитного договора. Но: чем раньше вы начнёте, тем выгоднее будет досрочное погашение ипотеки.
Это актуально для кредитов с аннуитетной схемой внесения платежей, когда большая часть денег идёт на погашение процентов. В этом случае дополнительные взносы будут сокращать само тело ипотечного кредита — вы сможете быстрее рассчитаться с долгом. При дифференцированных платежах досрочные платежи пойдут на выплату основного долга в счёт будущих периодов.
Прежде, чем принять решение о досрочном погашении, учитывайте:
Кредитную нагрузку. Чем меньше ваша задолженность перед банками, тем лучше.
Уровень доходов. Подумайте, насколько стабилен ваш доход, может ли он измениться в течение срока кредитования. Если вы не уверены, что через 10–15 лет сможете легко выплачивать ипотеку, то лучше погашать её досрочно.
Планы на ближайшие несколько лет. Если в будущем вы планируете продавать квартиру, то стоит как можно быстрее рассчитаться с банком — пока недвижимость в залоге, вы не сможете полностью ею распоряжаться.
Как гасить ипотеку досрочно: возможные варианты
Существует три пути:
Сокращение срока кредитования — снижает общий размер переплаты по кредиту. Когда вы сокращаете срок, в составе обязательного платежа уменьшается доля процентов, но увеличивается часть, которая идёт на погашение основного долга.
Уменьшение ежемесячных платежей — снижает текущие расходы. Если вы сохраняете срок, то остаток основного долга распределяется на весь период кредитования. При этом большая часть платежа пойдёт на выплату процентов, а меньшая — в счёт основного долга.
Такая схема удобна в качестве подстраховки, например, если платёж слишком большой для вас, и вы хотите снизить кредитную нагрузку.
Комбинированный вариант — вы сокращаете срок или размер платежа, пока они не станут комфортными для бюджета. Например, можно сократить обязательный платёж до минимума, но при этом продолжать платить полную сумму. Небольшие переплаты, которые пойдут на досрочное погашение, потом позволят уменьшить срок кредита.
Как лучше гасить ипотеку досрочно? Всё зависит от ваших задач и финансовых возможностей: если хотите сэкономить на процентах, уменьшайте срок, а для снижения обязательных расходов разумнее сокращать сумму ежемесячных платежей. Оптимальным решением может стать смешанный вариант досрочного погашения.