159 фз выкуп арендованного имущества

С июля 2018 года 159 ФЗ о приватизации недвижимого имущества стал бессрочным. Теперь любое государственное имущество, находящееся в аренде у малого бизнеса 2 и более лет подлежит приватизации по желанию арендатора.

Наша компания занимается приватизацией имущества более 15 лет.

Мы оказываем услуги по, оформлению выкупа нежилых помещений, снижению выкупной стоимости объектов, оспариванием отказов и восстановлением потерянных прав на выкуп.

Этапы

Сопровождение выкупа по 159 ФЗ

Услуга включает: проверку объекта на возможность выкупа, формирование комплекта документов, подачу, работу с приостановками, получение проекта договора купли-продажи, регистрацию договора купли продажи после подписания.

Оспаривание выкупной стоимости в суде.

Услуга включает: подготовку протокола разногласий о выкупной цене, формирование комплекта документов для ДГИ, подача, получение ответа, составление иска, подача в суд, представительство в суде в трех инстанциях (первая, апелляционная, кассационная), составление доп. документов в процессе судебного разбирательства, получение исполнительного листа, получение нового договора купли-продажи с утвержденной судом ценой.

Снижение пеней за просрочку по договору купли продажи за выкуп нежилого помещения у ДГИ.

В услугу входит: составление искового заявления/отзыва на судебный процесс, представительство в суде (первая, апелляционная, кассационная).

Что такое выкуп по 159 ФЗ?

Это закон, который подразумевает приватизацию государственного муниципального имущества малым бизнесом по льготной схеме.

Как это выглядит?

Можно выкупать помещения, которые относятся к муниципальному федеральному имуществу и арендуются малым или средним бизнесом больше двух лет.

Компания, находящаяся в реестре малого бизнеса, которая владеет помещение на правах аренды больше двух лет, имеет право подать заявку на выкуп и за деньги приватизировать указанное помещение.

Как приблизительно происходит процедура выкупа?

Вы собираете комплект документов, подаёте их в специальных орган, который рассматривает эту заявку.

У вас должен быть действующий договор аренды больше двух лет, по которому нет задолженностей ни по аренде, ни по пеням, ни по штрафам. К моменту подачи заявки все должно быть погашено. Помещении не должно быть памятником, так как с 2019 года памятники запретили к приватизации.

Если помещение подвальное, то оно не должно быть объектом гражданской обороны, так как в таком случае оно не подлежит приватизации. Если в помещение имеется перепланировка, то она должна быть узаконена.

Если все эти параметры удовлетворены, то рассматривается заявка на выкуп. Государственным оценщиком происходит оценка имущества. Далее готовится договор купли продажи.

Примерно через три месяца после подачи заявления на выкуп вам выдается проект договора купли продажи в трех экземплярах. Вы подписываете три договора и отдаете на подпись городу. После чего обратно получаете два.

Далее с двумя договорами вы идете на регистрацию в Росреестр. После чего у вас остаётся один договор купли продажи и на этом процедура выкупа заканчивается.

Если вам интересно мы оказываем такие услуги, обращайтесь.

Вопрос-ответ

Эти помещения могут быть куплены у государства без конкурса и аукциона на основании заявления. Это и есть основная льгота, которая дается законом малому и среднему бизнесу.

В Москве дается рассрочка на 5 лет. При этом не требуется первоначальный взнос, а процент на остаток суммы составляет 3 процента в год в рублях. Сумма выкупа делится на равные части и выплачивает в течении шестидесяти месяцев.

• Объекты относящиеся к памятникам культуры
• Объекты гражданской обороны (подвалы, являющиеся бомбоубежищами)
• Объекты с неузаконенной перепланировкой

• Если муниципальное имущество в Москве – Департамент Городского Имущества города Москвы
• Если федеральное имущество – Территориальное отделения Росимущества

На этапе получения проекта договора купли-продажи свою оценку сделать нельзя! Город нанимает специально оценщика, который делает оценку оформляемых объектов. Эти оценщики скрыты от посторонних глаз, с ними очень сложно установить контакт, так как город старается исключить фактор коррупции.

Свою оценку можно сделать на этапе оспаривания стоимости выкупа в суде.

Если в заявлении на выкуп указано, что требуется рассрочка, то в её выдачи отказать не могут.

Я владелец компании, арендующий помещение у Москомимущества. Нашел юридическую фирму, которая показалась мне компетентной в вопросах выкупа помещений. Заключил договор, ребята сделали предварительную оценку, еще до того, как подавать на выкуп.

Оценка моего помещения получилась около 9 млн. Меня эта цена более чем устраивала. Потом они собрали документы и подали на выкуп.

Через 3 месяца мы получили проект договора и там была нереальная цена 26 млн. Потом юристы подготовили документы на обжалование этой цены. В итоге стоимость была снижена до 11 млн.

Я был доволен, что люди настолько знают вопрос, что заранее определяют стоимость, которая должна быть, и это также совпадает с мнением суда. Фактически я получил снижение больше 60%. Спасибо за работу!

Обратился в компанию «Проспект Групп» так как пользовался их услугами по аренде раньше. В результате суда сильного снижения не получилось, но зато я выиграл время, чтобы подготовится к платежам, так как плата за аренду, ниже чем плата по рассрочке за выкуп помещения у города. Все слажено работает – цену которую предложил департамент 24 млн, а по итогам суда снизили до 22 млн.

За услуги заплатил около 300 т.р. – туда входило полное судебное сопровождение.

Пожалуйста укажите адрес электронной почты, и мы вышлем Вам набор необходимых документов для выкупа по 159-ФЗ

Сбор и использование информации

Сайт prospect-group.ru собирает информацию, которая передается пользователями, с целью использования сервиса (электронный адрес, номер мобильного телефона, имя; паспортные данные – только в случаях, предусмотренных законодательством, например, для обмена или возврата товара).

Сайт prospect-group.ru гарантирует, что предоставленная персональная информация не предоставляется третьим лицам и не разглашается. Сайт prospect-group.ru принимает все необходимые организационные и технические меры, для защиты персональных данных пользователей от неправомерного или случайного доступа к ним третьих лиц, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а так же от иных неправомерных действий.

Сайт prospect-group.ru оставляет за собой право осуществлять агрегацию, группировку и систематизацию исходных статистических данных и использовать агрегированные статистические данные для составления отчетов, проведения исследований, разработки инструментов, оказания услуг пользователям сервиса. Агрегированные данные не позволяют получить какую-либо информацию о конкретных пользователях сервиса без их на то согласия. Собранные данные и полученная информация может храниться на сайте prospect-group.ru неограниченное количество времени.

Передача персональной информации третьей стороне

Сайт prospect-group.ru не продает и не передает персональную информацию о пользователях сервиса.

Сайт prospect-group.ru вправе предоставлять доступ к персональной информации о пользователях сервиса в следующих случаях:

1. Пользователь сервиса дал на то согласие.
2. Это требуется для предоставления пользователям услуг prospect-group.ru
3. Этого требует российское законодательство или органы государственной власти в соответствии с предусмотренными законами процедурами.

Электронные рассылки

Сайт prospect-group.ru с согласия пользователя вправе осуществлять электронные рассылки новостей, информации о специальных предложениях и акциях cайт prospect-group.ru, отправлять индивидуальные ответы на обращения своих клиентов по вопросам исполнения заказов, пользования сервисом, пожеланий и предложений в адрес сайта prospect-group.ru

Вопросы по политике конфиденциальности

Наш менеджер свяжется с Вами в течении 2 часов! Рабочее время ПН-ПТ С 9:00-19:00. Кроме государственных праздников.

Мы отправили письмо с запрошенными файлами на указанную Вами почту. Если не получите письмо в течении 5-ти минут, то проверьте папку «Спам».

Малый и средний бизнес вправе отказаться от выкупа арендуемого госимущества в любой момент

Эксперты согласились с Судом. Один из них отметил, что подход ВС должен стать «важным прецедентом при разрешении аналогичных споров и защитить слабую сторону от злоупотреблений». Другой заметил, что в данном споре Коллегии следовало бы уделить большее внимание вопросам квалификации исковых требований, чтобы устранить возможность двойного толкования ее выводов.

В декабре 2007 г. между ИП Валентиной Тимошук и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города. В ноябре 2015 г.

предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности (Закон № 159-ФЗ № 159 от 22 июля 2008 г.), устанавливающим особенности отчуждения недвижимости, принадлежащей субъектам РФ и муниципальным образованиям и арендуемой субъектами малого и среднего предпринимательства.

В декабре 2015 г. госорган установил преимущественное право Валентины Тимошук на приобретение соответствующего помещения в собственность без торгов и направил ей проект договора купли-продажи. Цена недвижимости составила 10,5 млн руб.

Такая рыночная стоимость была определена на основании отчета об оценке Санкт-Петербургского ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», учредителем которого является Комитет имущественных отношений.

Предприниматель не подписала полученный проект ДКП, поскольку посчитала цену слишком высокой. Об этом она сообщила Фонду имущества, который от имени Комитета осуществлял функции продавца по этому договору. Затем Валентина Тимошук обратилась в ООО «Эксперт-оценка» для определения рыночной стоимости арендованного помещения; согласно заключению она составляла 4,1 млн руб.

Предприниматель предложила Фонду имущества указать в договоре такую выкупную цену. Однако организация сообщила, что изменение цены не входит в ее компетенцию, что побудило предпринимателя обратился в арбитражный суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества и об обязании Комитета заключить договор купли-продажи по цене, определенной судом.

В рамках дела № А56-25899/2016. Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области 10 марта 2017 г.

прекратил производство по первому требованию, посчитав, что оспаривание величины стоимости невозможно. Однако обязал Комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения по цене 10,5 млн руб. С ним согласились две последующие инстанции.

В августе 2017 г. Комитет предложил предпринимателю обратиться в Фонд имущества для оформления ДКП, указав при этом, что с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу у покупателя возникла обязанность по внесению первого платежа. Валентина Тимошук же исходила из того, что договор не может считаться заключенным, поэтому в том же месяце уведомила продавца о своем отказе вносить первый платеж.

Комитет, ссылаясь на то, что в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса договор купли продажи считается заключенным с момента вступления в законную силу решения по делу № А56-25899/2016, обратился в суд с иском о взыскании с предпринимателя более 1 млн штрафа, предусмотренного договором за просрочку внесения первого платежа (дело № А56-52992/2018).

АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, сославшись на ст. 309, 310, 333, 425, 445, 446, 453, 486 ГК РФ, а также на разъяснения, приведенные в п.

71, 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», пришел к выводу об обоснованности иска. С ним согласились апелляционная и кассационная инстанции.

Суды исходили из того, что решение от 10 марта 2017 г. по делу № А56-25899/2016 вступило в законную силу 24 июля 2017 г. и что им были урегулированы разногласия сторон об условиях договора купли-продажи имущества в части установления цены. Три инстанции посчитали, что Комитет правомерно потребовал взыскания установленного соглашением штрафа.

Предприниматель подала кассационную жалобу в Судебную коллегию ВС по экономическим спорам, которая нашла ее обоснованной. В Определении от 29 августа 2019 г. № 307-ЭС19-3613 Суд напомнил, что согласно п.

1 и 4 ст. 421 ГК граждане и юридические лица по общему правилу свободны в заключении договора. Исключение составляют ситуации, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

ВС обратил внимание на п. 1 ст. 432 ГК, которым предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются предмет договора и условия, которые названы таковыми законом или одной из сторон.

В связи с этим ВС заметил: предприниматель не подписывала подготовленный Комитетом проект договора купли-продажи помещения. Более того, она направила возражения относительно существенного условия договора – предложенной продавцом выкупной цены и с момента получения проекта договора до настоящего времени неоднократно указывала на отсутствие воли заключать договор на предложенных Комитетом условиях.

Суд согласился с тем, что в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК предусмотрено, что если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда и на условиях, указанных в нем.

Пленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

Однако, указал ВС, необходимо учитывать и разъяснения п. 42 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора». В соответствии с ними при принятии решения об обязании заключить договор суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора.

Высшая инстанция, исходя из содержания п. 4 ст. 445 ГК РФ, сделала вывод, что в решении суда о заключении того или иного договора должны быть указаны лишь существенные условия, в остальном содержание прав и обязанностей регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда.

Судебная коллегия отметила, что в деле № А56-25899/2016, на которое ссылается ответчик, предприниматель заявил требования, касающиеся достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения и обязания Комитета заключить договор купли-продажи по достоверной рыночной стоимости помещения. ВС подчеркнул: суд обязал именно Комитет в лице Фонда имущества заключить с предпринимателем договор купли-продажи по цене 10,5 млн руб. Иными словами, решение суда, на которое ссылается ответчик, направлено на понуждение к заключению договора именно комитета.

Оно, как указано в определении ВС, «замещает волю ответчика, а не истца».

Суд указал, что в данном решении не приведены какие-либо условия договора, в том числе о штрафе, и отсутствует указание на предпринимателя как лицо, обязанное заключить договор выкупа. ВС обратил внимание на тот факт, что по смыслу ст. 330 ГК ответственность в виде штрафа не может наступить вследствие обстоятельств, не предусмотренных законом или договором.

А поскольку между сторонами возник спор только о цене выкупа помещения, в рамках обособленного спора суд не рассматривал условие договора о размере штрафа.

Верховный Суд также отметил, что в законодательстве нет указания на возможность взыскания штрафа за отказ покупателя от уплаты цены объекта в размере, исчисленном продавцом. Более того, по мнению Экономколлегии, предприниматель не является стороной, для которой заключение договора обязательно, поэтому у нее не возникло соответствующее обязательство и на нее не может быть возложена ответственность в виде штрафа.

Проанализировав содержание Закона № 159-ФЗ, ВС пришел к выводу, что именно Комитет является тем лицом, для которого заключение договора купли-продажи муниципального имущества является обязательным в силу закона, а предприниматель имеет право отказаться от заключения договора на любом из этапов и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп арендованного имущества. «Иное толкование гражданского законодательства приводит к навязыванию предпринимателю договора, который он в силу Закона № 159-ФЗ не обязан заключать», – подчеркнула Судебная коллегия.

В заключение ВС отметил, что решение по делу № А56-25899/2016 не является судебным актом, принятым в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК, и не предполагает заключение договора купли-продажи с момента вступления его в силу.

Поскольку договор по цене, установленной этим решением, сторонами не заключен, у предпринимателя отсутствовала обязанность по внесению выкупной цены продажи объекта. Соответственно, Комитет не вправе требовать взыскания штрафа за невнесение указанного платежа.

Отменив акты нижестоящих судов, Верховный Суд отказал Комитету в удовлетворении его требований.

Суд решил, что невозможно обязать ни государственные и муниципальные предприятия, ни собственника их имущества дать согласие на приватизацию имущества субъектом малого и среднего предпринимательства даже тогда, когда у последнего есть право на это

Адвокат АБ «Линия права» Кирилл Коршунов согласился с тем, что понудить к заключению договора можно только ту сторону, для которой это является обязательным. «Нижестоящие суды можно было бы понять, если бы суд, рассматривающий разногласия по выкупной цене, согласился с выкупной ценой, которую предложил предприниматель. Тут бы можно было бы вывести согласие предпринимателя на заключение договора через эстоппель, – рассуждает адвокат.

– Но суд не изменил выкупную цену, и это важно. Если предприниматель не согласен с этой ценой, он вправе отказаться от договора, поскольку по закону он не обязан его заключать».

По мнению Кирилла Коршунова, в данном деле наиболее важны два вывода. «То, что в рамках рассмотрения разногласий суд не согласился с ценой, предложенной предпринимателем, является вторым. Первым по значимости является вывод о том, что предприниматель не обязан заключать договор», – подчеркнул он.

Эксперт отметил, что процедура разрешения разногласий в суде существует для того, чтобы «пересилить» противостояние стороны, для которой заключение договора является обязательным. «Как правило, это более сильная сторона, которая может навязывать свою волю более слабой стороне, действуя по принципу “соглашайся или уходи”. Чтобы избежать злоупотреблений сильной стороны, суд может “сломить” его волю.

Использование механизма разрешения договорных разногласий против слабой стороны искажало бы смысл данной процедуры», – добавил Кирилл Коршунов.

Адвокат полагает, что преимущественное право выкупа предоставляет арендаторам дополнительное преимущество, однако возлагать на них негативные последствия из-за отказа от реализации своей преференции, по его мнению, несправедливо. «Такой подход соответствует цели принятия Закона № 159-ФЗ – стимулировать предпринимателей на выкуп помещений для развития бизнеса. Если предположить, что за отказ от реализации преимущественного права в рамках инициированной процедуры выкупа, на предпринимателей будут накладываться финансовые санкции, то это существенно снизит привлекательность предложенных мер», – сообщил он.

Советник Norton Rose Fulbright Алексей Бородак полагает, что выводы ВС носят «фундаментальный, но в то же время отчасти очевидный характер». Он отметил, что в последнее время в практике высшей судебной инстанции нечасто можно встретить расширительные толкование принципа свободы договора. «И тем более в сфере “чувствительного” соотношения этого принципа с таким явлением, как обязательность заключения сделки в установленных законодательством случаях», – говорит юрист.

По его словам, ВС, по сути, принудил нижестоящие инстанции к правильному прочтению норм о реализации преимущественного права арендатора недвижимого имущества на его приобретение у публичного собственника. «Ключевым выводом, как мне кажется, здесь является тезис о невозможности подмены воли стороны на совершение сделки судебным решением в том случае, когда подобная разновидность юридической фикции не следует из закона», – указал Алексей Бородак.

Партнер практики разрешения споров Lidings Александр Попелюк полагает, что Суд «провел границу» между заключением договора в обязательном порядке согласно п. 4 ст. 445 ГК и в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

«Особенности заключения договора с субъектами малого предпринимательства предполагают, что предприниматель вправе отказаться от заключения договора на невыгодных для него условиях. Однако в данном случае нижестоящие суды оставили без оценки факт отказа предпринимателя от выкупа помещения по невыгодной ему цене, последствием чего должна была стать лишь утрата преимущественного права на выкуп», – сообщил он. По словам юриста, данное определение ВС должно стать «важным прецедентом при разрешении аналогичных споров и защитить слабую сторону от злоупотреблений».

Юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова оценила определение ВС как справедливое. В то же время она отметила, что общие выводы о моменте, с которого договор должен считаться заключенным в рассматриваемой категории дел, являются неоднозначными. «Прежде всего, из определения ВС РФ можно сделать вывод о том, что данный вопрос может решаться различно в зависимости от формулировки резолютивной части “обязать ответчика заключить договор” или “считать договор заключенным”.

В то же время непосредственно п. 4 ст. 445 ГК РФ не оставляет возможности для альтернативы по результатам передачи разногласий на разрешение суда – “договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда”», – пояснила Людмила Степанова.

Эксперт полагает, что толкование такой нормы ГК РФ как обязательной только для одной из сторон «выглядит неоправданно». Она предположила, что, вероятно, в данном споре Верховному Суду следовало бы уделить большее внимание вопросам квалификации исковых требований, чтобы устранить возможность дальнейшего двойного толкования его выводов.

Взыскание убытков, причиненных нарушением сроков выкупа арендованного имущества, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ

Совсем недавно, мне выдалась возможность поучаствовать в арбитражном суде апелляционной инстанции при рассмотрении дела о взыскании убытков, причиненных нарушением сроков выкупа арендованного имущества, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В настоящей публикации, я постараюсь обратить внимание на некоторые неочевидные особенности рассмотрения данной категории дел на примере одного из таких дел.

В рассматриваемое дело, я вступил после вынесения решения о полном отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков и добился положительного результата для доверителя в арбитражном суде апелляционной инстанции.

Необходимо заметить, что вся досудебная подготовка дела (как по урегулированию разногласий, так по взысканию убытков), а также участие в судебных заседаниях по иску об урегулировании разногласий (полностью) и о взыскании убытков (в первой инстанции) являются заслугой моей любимой мамы и нашей коллеги – Соколовой Елены Владимировны, которая также является участницей нашего сообщества.

Моя работа заключалась в подготовке апелляционной жалобы и участии в суде апелляционной инстанции с использованием уже готовых материалов дел.

Фактические обстоятельства дела

Индивидуальный предприниматель (далее — истец, мой доверитель) арендовал у районной администрации (далее – ответчик, администрация) нежилое помещение, однако, когда он изъявил желание выкупить это помещение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее – ФЗ № 159), ответчик предложил выкупить помещение по завышенной цене.

В результате, истец был вынужден обратиться в арбитражный суд для урегулирования преддоговорного спора и уплачивать ответчику арендную плату до разрешения преддоговорного спора арбитражным судом.

К тому моменту как я вступил в рассматриваемое дело, на руках у доверителя было вступившее в законную силу решение об удовлетворении его исковых требований об урегулировании разногласий, апелляционное постановление по тому же делу и только что вынесенное решение об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков с администрации.

Следует обратить внимание на юридически значимые даты, поскольку они имеют значение для правильного понимания вопроса:

• 10.04.2014 года – дата подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление);
• 30.04.2014 года – дата получения заявителем проекта договора;
• 03.06.2015 года – дата заключения договора (дата выступления в силу решения по делу об урегулировании разногласий);

Арендную плату за период уклонения (с мая 2014 года по январь 2015 года) ответчика от заключения договора (предполагалось взыскать в качестве убытков, однако с таким подходом не согласился арбитражный суд первой инстанции.

Сразу объясняю, откуда взялся такой временной промежуток.

В части начальной даты (май 2014 года), истец полагал, что после 30.04.2014 года (дата получения проекта договора) обязательства по уплате арендной платы должны были прекратиться (при отсутствии нарушений со стороны ответчика), поскольку при обычных условиях гражданского оборота договор мог быть подписан уже в эту дату.

Январь 2015 года также был выбран не случайно, поскольку несмотря на то, что обязательства по уплаты арендной платы фактически существовали до 03.06.2015 года (дата заключения договора), с февраля 2015 года истец прекратил уплачивать арендную плату в одностороннем порядке.

Основания для иска.

Соответствующие правовые позиции, применяемые при рассмотрение такой категории дел, уже выработаны арбитражными судами:

• Продление арендных отношений, предполагающих несение расходов в виде платы за использование имуществом арендатором, которые не подлежали бы уплате в случае соблюдения муниципальным образованием требований закона, явилось следствием неправомерных действий органов местного самоуправления. Поэтому возложение ответственности за убытки в виде арендной платы, уплаченной за период неправомерного уклонения от заключения договора купли-продажи в отношении спорного помещения, является обоснованным по праву (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2017 N 18АП-647/2017 по делу N А47-800/2016, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.06.2016 N Ф09-5386/16 по делу N А07-13011/2015).

Однако, в рассматриваемом примере, арбитражный суд первой инстанции не усмотрел причинно-следственной связи между действиями ответчика и уплатой арендной платы за период преддоговорного спора.

Заслуживает внимание то обстоятельство, что само по себе несогласие заявителя с рыночной стоимостью имущества, определенной на основании отчета оценщика не свидетельствует о наличии неправомерных действий уполномоченного органа.

Именно такой позицией и руководствовался арбитражный суд первой инстанции.

На мой взгляд, такой подход обоснован, поскольку оценку выполняет не сам уполномоченный орган, и он не может нести ответственности за допущенные оценщиком нарушения.

В тоже время, если спор возник вследствие того, что оценка проведена не на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то суд усматривает неправомерные действия со стороны самого уполномоченного органа.

Вот что пишут об этом в судебных актах (важно):

— Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010).

— Инициируя преддоговорный спор, истец не заявлял о недостоверности отчета об оценке, составленного по заказу органа местного самоуправления, разногласия сторон касались даты, на которую должна быть произведена оценка рыночной стоимости выкупаемых помещений (Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2016 N 18АП-1723/2016, 18АП-2030/2016 по делу N А07-17017/2015).

И именно такой позицией руководствовался арбитражный суд апелляционной инстанции, изменяя решение арбитражного суда первой инстанции.

Исчисление сроков неправомерного продления арендных отношений.

По устоявшемуся в судебной практике мнению и вопреки здравому смыслу, убытки следует исчислять после истечения максимально возможных сроков, предусмотренных п. 3 ст. 9 ФЗ № 159 и независимо от даты получения проекта договора.

Максимально возможный срок, на первый взгляд, может составить около 84 дней, в том числе:

• 2 (два) месяца с даты получения заявления, на заключение договора на проведение оценки,
• 14 (четырнадцать) дней с даты принятия отчета об оценке, для принятия решения об условиях приватизации;
• 10 (десять) дней с даты принятия решения об условиях приватизации, для направления проекта договора заявителю;

Я не случайно подчеркнул слова «с даты принятия отчета», поскольку очевидно, что арбитражные суды видят в них несколько более глубокий смысл, чем простые смертные.

Учитывая, что ФЗ № 159 не устанавливает срок принятия отчета об оценке (а именно с этого момента исчисляется срок принятия решения об условиях приватизации), то арбитражные суды применяют аналогию с Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» и дают ответчику еще 30 дней на принятие отчета об оценке.

В итоге, ответчик получает, уже около 124 дней на рассмотрение заявления.

В рассматриваемом примере, по расчетам арбитражного суда апелляционной инстанции, ответчик, в силу вышеперечисленных положений закона, мог бы придержать проект договора до 04.08.2014 года.

До указанной даты не может быть и речи о каких-либо неправомерных действиях со стороны ответчика, при этом, не имеет значения, что ответчик фактически уложился в 20 дней и договор мог быть заключен еще 30.04.2014 года.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования частично и взыскал арендную плату, уплаченную с 05.08.2014 года по 31.01.2015 года.

Для чистоты эксперимента, в тексте настоящей публикации я хочу указать номер еще одного дела (А34-80/2017), где другому моему доверителю, повезло чуть меньше, поскольку, при аналогичных обстоятельствах, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Уральского округа поддержали решение Арбитражного суда Курганской области по, не усмотрели, что того обстоятельства, что преддоговорной спор был также вызван несогласием истца с датой оценки.

При этом, арбитражными судами использовался тот же самый подход к исчислению сроков рассмотрения заявления.

Из изложенного следует, что при подаче такого рода исков следует обязательно учитывать следующие обстоятельства:

— несогласие заявителя с рыночной стоимостью имущества, определенной на основании отчета оценщика не свидетельствует о наличии неправомерных действий уполномоченного органа. В тоже время, неверное определение даты, на которую осуществлена оценка, является значимым основанием для удовлетворения исковых требований.

— при определении периода неправомерного продления арендных отношений и расчета убытков следует учитывать максимально возможные сроки рассмотрения заявления, предусмотренные п. 3 ст. 9 ФЗ № 159 + 30 дней на принятия отчета об оценке (по аналогии с Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»).

Такой подход к исчислению сроков можно назвать устоявшимся в судебной практике, но лично у меня он не вызывает доверия.

С учетом буквального содержания закона, по таким делам следует устанавливать конкретные даты совершения уполномоченным органом действий, предусмотренных ФЗ № 159 и исчислять срок индивидуально по каждому делу, поскольку действия, предусмотренные ФЗ № 159 совершаются последовательно и срок каждого последующего действия начинает течь с момента совершения предыдущего.

Конечно, на фоне полного отказа в иске, частичное удовлетворение требований в арбитражном суде апелляционной инстанции — это уже большой успех, но я не могу отделаться от ощущения, что с весами нашей Фемиды, что-то не так…

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком » «

Снижение стоимости выкупаемой недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ

У нас большой опыт и возможности по защите экспертных позиций в судах. Мы гарантируем полную поддержку со стороны сообщества судебных экспертов.

поддержка сро

Мы входим в экспертный совет СРО и гарантируем полноформатную поддержку от СРО наших экспертных позиций в судах и госорганах

Экономичность

Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.

Льготный выкуп недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ

Требования:

ФЗ-135 «Об оценочной деятельности»

Федеральные Стандарты Оценки

МЦОЭ оказывает полный спектр услуг по льготному выкупу арендуемого недвижимого имущества в ДГИ в соответствии с 159-ФЗ и дальнейшему снижению его стоимости в досудебном и судебном порядке.

За арендатором на основании 159-ФЗ закреплено право преимущественного выкупа по рыночной стоимости арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности города на льготных условиях (рассрочка на 5 лет по сниженной процентной ставке (1/3 ключевой процентной ставки ЦБ РФ)).

Однако, департамент городского имущества (ДГИ) города Москвы заинтересован в получении максимальной прибыли от приватизации государственной собственности. Это становится причиной для значительного завышения стоимости имущества в процессе льготного выкупа и агрессивного сопротивления в досудебном и судебном порядке при попытках ее оспорить.

Право преимущественного выкупа арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москва, возникает при следующих условиях:

• Арендатор — юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) является субъектом малого или среднего предпринимательства (должно быть подтверждено Выпиской из реестра малого и среднего предпринимательства).
• Помещение принадлежит на праве собственности городу Москве (подтверждено выпиской из ЕГРН).
• Преимущественное право выкупа имеют арендаторы, владеющие или пользующиеся имуществом непрерывно в течение двух и более лет до момента подачи заявления о выкупе.
• Помещение не находится в перечне имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП. Если объект в перечне, то право выкупа наступает через три года после заключения договора аренды, но не ранее чем через пять лет с момента включения объекта в перечень. Проверить находится ли ваш объект в перечне можно на сайте ДГИ по этой сылке >>
• Отсутствует задолженность по арендным платежам.
• Отсутствуют неузаконенные перепланировки.

При этом арендуемое имущество может быть как включено, так и не включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ по Постановлению Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. В зависимости от нахождения имущества в данном перечне меняются сроки реализации права преимущественного выкупа, но само право остатся неизменным.

При реализации преимущественного права, в ответ на заявление о выкупе, ДГИ направляет арендатору проект договора-оферты по его рыночной стоимости, определяемой оценщиком, аккредитованным в ДГИ. В настоящее время, государственное имущество в городе Москве преимущественно оценивают ООО «АБН-Консалт» и ООО «Группа Финансового Консультирования».

Получить представление о том как ДГИ видит стоимость арендуемого имущества можно на сайте ДГИ, где размещен калькулятор стоимости выкупаемого имущества. Эта стоимость, как правило, является существенно завышенной.

Однако, существует ряд досудебных и судебных процедур, позволяющих снизить выкупную стоимость государственного имущества.

Гарантией положительного решения вопроса снижения выкупной стоимости приватизируемого помещения (или здания) могут быть только высокая квалификация и большой практический опыт юристов и экспертов-оценщиков, задействованных в процессе.

Форма работ

В зависимости от хода взаимодействия с ДГИ, возможны несколько вариантов судебных решений вопроса:

• Оспаривание через протокол разногласий. Данный формат применим, если у Вас на руках проект договора от ДГИгМ и предложение заключить договор, но вы видите, что цена была завышена.
• Оспаривание отказа. Вам отказали по несоответствию Вашего обращения требованиям 159-ФЗ.
• Обязание заключить договор. Вы обратились в ДГИгМ, но уже прошло более полугода и никакого ответа. ДГИгМ необходимо обязать заключить договор продажи.

Выкупать арендуемые площади стало проще

В июле были внесены изменения в закон №159-ФЗ, по которому любой предприниматель имеет право выкупить помещение, арендуемое у государства.

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным.

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать.

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе.

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды.

Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс.

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.